烂尾30年逆袭!龙华「恒地尊悦花园」爆改准现房,刚需上车机会来了?

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深圳楼市又添新盘！龙华民治沉寂30年的烂尾别墅群，摇身一变成高层住宅「恒地尊悦花园」，即将入市。这个项目究竟值不值得买？配套如何？今天一文讲透！（文末有惊喜福利，记得看到最后！）

一、项目档案：烂尾30年，终迎“重生”

关键词： 准现房、低密纯居、小户型主导

恒地尊悦花园前身为福罗拉山庄别墅区，1993年因资金链断裂烂尾，成为深圳著名的“历史遗留问题”。2021年由恒地集团接手并取得建设许可，历经4年改造，如今以准现房姿态回归。

核心参数速览：

体量：

总建面约10.5万㎡，6栋建筑（5栋30层住宅+1栋3层幼儿园）

户数：

672套住宅，80%为套内＜90㎡的刚需户型（约540套），主推2-3房

容积率：

3.1，绿化率40%，车位比1:1.56（779个车位）

交付标准：

毛坯交付，预计2025年二季度入市，现楼状态所见即所得

定位解析：

项目主打“纯粹改善社区”，无保障房和公寓，容积率低于北站周边竞品（如超核中心润府容积率4.5），居住密度更舒适。但需注意，小户型占比极高，更适合预算有限的刚需家庭。

二、地段与配套：北站辐射圈，配套成熟但短板明显

1. 交通：

地铁：

距离5号线民治站约700-900米（步行10-15分钟），1站达深圳北站（换乘4/6号线），3站到福田

自驾：

紧邻梅观快速路，5分钟上南坪快速、福龙路，30分钟通达福田、南山

短板： 地铁通勤需步行较久，且西侧紧邻高速，低楼层或有噪音影响

2. 商业：

1公里内：

天虹商场、锦尚商业楼

2公里圈：

8号仓奥特莱斯、星河COCO City、在建华润万象商业体（北站超核）

优势： 日常购物便利，但高端消费仍需依赖北站或红山商圈。

3. 教育：

幼儿园：

社区配建6班制幼儿园

中小学：

行知实验小学（一路之隔）、潜龙学校（省一级）、华南实验学校

提醒： 学位需按当年政策划分，潜龙学校近年学位紧张，非“顶级学区”

4. 生态：

四大公园环绕：

民治体育公园（在建）、深圳北站中心公园、黄金山公园、逸秀公园

医疗：

2公里内无三甲医院，需依赖深圳第二儿童医院（在建）

三、购房者视角：四大优势vs三大硬伤

✅ 优势盘点：

现楼安全：

准现房状态，规避烂尾风险，2025年即可入住

性价比高：

参考周边二手房（碧水龙庭6-7万/㎡、万科和风轩7-8万/㎡），预计均价6.5-7万/㎡，低于北站新盘（超核润府7.2万/㎡）

低密社区：

纯住宅无配建，车位充足，居住体验优于同价位竞品

地段潜力：

民治纳入深圳都市核心区，北站商务区扩容带来长期价值

❌ 硬伤提醒：

噪音与界面：

西侧城中村+东侧高速，城市界面杂乱，噪音敏感者慎选低楼层

地铁距离：

步行至民治站超10分钟，依赖公交接驳或自驾

产品同质化：

小户型扎堆，未来转售或面临激烈竞争（北站片区年均供应超5000套新房）

四、主编建议：谁适合买？

刚需上车族：

总价500万内预算，可优先考虑小户型，通勤福田/南山便捷

保守型投资者：

现楼+北站辐射概念，中长期持有（5年以上）更稳妥

避坑人群：

对噪音敏感、追求顶级学区或高端圈层的改善家庭

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