【南山前海·观山海家园】4栋楼王震撼加推!17层顶峰视野+尊梯入户!最新销控表全曝光+优劣真实测评!
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南山前海，观山海家园计划将在2025年7月底到8月初加推4栋，共64套房源，面积都是138㎡的4房2厅2卫南北通透户型，总高17层的板楼，2梯2户，并且是专梯入户板楼设计，预计备案均价10万/㎡，总价在1300万/套左右，合同约定在2026年12月份带精装交房。
观山海家园所在的地段，可以说是在前海这个片区除了妈湾、荔湾、桂湾之外最有价值的板块，该项目容积率仅2.65，整个小区都是17-25层高住宅，是一个低密度且纯商品房住宅小区，也是深圳市面上非常稀有依山而建的新盘，并且得房率普遍也做到了95-97%！
备案价格表：
1栋1-3单元在2024年12月20日取证入市，258套房源，面积有110-115㎡的4房户型，当时开盘92折，折后均价7.64万/㎡，总价在717-1009万/套，至今去化超72.09%，还有约70套房源待售。
2栋1-3单元在2025年3月7日取证入市，295套房源，面积有95-110-113㎡的3-4房户型，当时开盘92折，折后均价7.9万/㎡，总价在689-909万/套，至今去化超75.6%，还有约70套房源待售。
5-6栋在2025年4月25日取证入市，192套房源，面积有113-114㎡的4房户型，当时开盘94折，折后均价8.05万/㎡，总价在833-1019万/套，至今去化超56.25%，还有约80套房源待售。
截止目前为止，观山海家园总共入市745套房源，整体销控超520套房源，总的去化率高达70%，这个销售成绩还是很不错的，因为其中有2条腿还是开发商保留单位，目前1/2/5/6栋也还有少量房源在售。
95㎡的3房2卫，东北向，总价约749-758万/套。西南向，总价在808-834万/套，单价7.88-8.77万/平。
110㎡的4房2卫，东南/西南，总价840-922万/套，单价7.63-8.38万/平。
113㎡的4房2卫，南北通户型，总价约829-1019万，单价7.33-9.01万/平。
115㎡的4房2卫，南北通户型，总价837-968万/套，单价7.27-8.41万/平。
5栋01/02南北通户型已经售罄，03/4户型还没推售，预计总价要去到889-999万，单价7.86-8.84万/平。
6栋01/02南北通户型已经售罄，113㎡的西南向4房2卫，总价在844-936万/套，单价7.46-8.28万/平。
备案价格表：
项目户型介绍
95㎡的3房2厅2卫，设计的是经典竖厅格局，客厅3.5米开间，LDKB一体化设计，主卧270°观景大飘窗，3个卧室分别做到了主卧15.24㎡/次卧7.68㎡/次卧7.55㎡（实测面积，去掉墙体），客厅连接次卧出9.13㎡的大阳台，L型厨房，卫生间干湿分离，得房率约78.8%（不含赠送），东北或西南朝向。套内面积74.16㎡+赠送面积11.97㎡=实得86.13㎡，加上赠送后得房率约91.56%。
110㎡的4房2厅2卫，设计的是竖厅双龙抱珠格局，进门独立入户，客厅3.5米开间，LDKB一体化，4个卧室分别做到了主卧16.86㎡/次卧12.96㎡/次卧7.87㎡/次卧6.48㎡（实测面积，去掉墙体），主卧加2个次卧270°全景飘窗，客厅连接次卧出9.34㎡的大阳台，U型厨房，得房率约77.2%（不含赠送），西南朝向。套内面积85.19㎡+赠送面积20.21㎡=实得105.4㎡，加上赠送后得房率约95.47%。
113㎡的4房2厅2卫，设计的是横厅南北通透格局，客餐厅6米开间，LDKB一体化，全屋飘窗，4个卧室分别做到了主卧18.58㎡/次卧8.98㎡/次卧8.84㎡/次卧7.8㎡（实测面积，去掉墙体），主卧加1个次卧270°全景飘窗，客餐厅出9.3㎡的大阳台，L型厨房，得房率约77.2%（不含赠送），阳台主朝西南向。套内面积89.35㎡+赠送面积21.42㎡=实得110.77㎡，加上赠送后得房率约95.66%。
138㎡的4房2厅2卫，设计的是竖厅南北通透格局，2梯2户，私享专梯入户，客餐厅6.1米开间，客餐厅分离设计，全屋飘窗，五开间朝南，4个卧室分别做到了主卧20.28㎡/次卧12.7㎡/次卧10.8㎡/次卧8.68㎡（包含墙体飘窗），客厅出9.76㎡的大阳台，U型厨房，卫生间干湿分离，得房率约97%（包含赠送），阳台主朝西南向。
03项目区域及楼盘介绍
观山海家园，位于深圳市南山区前海合作区核心区域的荔湾板块，背靠大南山生态郊野公园，紧邻腾讯科技城，享有"双湾C位"的稀缺地理位置。项目具体位置为兴海大道与沿山路交汇处东南侧，属于前海"黄金三角"（桂湾金融城、前湾、妈湾国际服务城）的重要组成部分。荔湾片区拥有前海较为稀缺的山海资源，规划理念先进，后发优势显著，2.9平方公里土地由招商局与前海管理局合资开发，定位为前海深港国际服务城。项目所在区域既享有前海自贸区的政策红利，又拥有大南山的生态资源，形成"山海城"三位一体的独特区位优势。
远洋观山海家园紧邻前海合作区核心产业区域，享受前海现代服务业发展的红利。前海作为金融业和现代服务业的产业功能区，是深圳故事里的永久性资产，2025年将培育形成金融、现代物流等千亿级产业集群。相邻的妈湾片区定位为前海深港国际服务城，重点发展跨境贸易、服务贸易、供应链管理、创新金融及专业服务业等，与桂湾金融城共同构成前海双核。
项目与腾讯"互联网+"未来科技城（企鹅岛）仅隔一个妈湾跨海通道，直线距离约3公里，驾车15分钟可达。企鹅岛是腾讯全球总部，总投资319亿元，总建筑面积200万平方米，建成后可容纳7.5-10万办公人口，将为前海带来大量高知高薪人才，为项目提供稳定的高端客群。周边还规划有招商前海湾项目，开发规模超340万㎡，将吸引世界500强企业及行业龙头企业入驻，形成区域生产组织中枢和国际供应链管理中心。此外，前海管理局对总部企业给予落户奖励、经营扶持等政策支持，进一步吸引优质企业集聚，提升区域经济活力。
项目所在区域不仅享有前海现代服务业的产业红利，还因妈湾跨海通道的开通，与企鹅岛形成15分钟生活圈，实现前海货运与客运的分离，优化区域交通环境，为居民提供便捷的通勤体验。
观山海家园，由远洋集团打造，总占地面积约4.24万㎡，总建筑面积约16.3万㎡，计容建筑面积约11.64万㎡，容积率2.65，绿化率30.85%，共由10栋总高17-25F住宅组成，其中8栋塔楼，2栋板楼设计，其中1栋1/2单元住宅24F，1栋3单元住宅23F，2栋1单元住宅19F，2栋2单元住宅24F，2栋3单元住宅22F，3栋1/2单元/4栋1/2单元住宅17F，5栋/6栋住宅25F，配建有公交首末站。
总规划870户，全部是商品房住宅，地下室有3层，规划停车位987个，车位占比约1：1.34。
1、开发商：深圳市远荔实业有限公司（远洋集团）
2、物业公司：远洋亿家物业服务股份有限公司
3、物业管理费：7.8元/㎡
4、总占地面积：3.62万/㎡
5、总建筑面积：19.5万/㎡
6、容积率：2.65
7、绿化率：30.85%
8、产权年限：2023年6月28日-2093年6月27日（70年）
9、总户数：870户
10、总栋数及楼高：10栋，17-25层
11、梯户比：2梯2户/2梯4户/2梯5户
12、车位数：987个
13、车位占比：1：1.34
14、交楼时间：2026年12月
15、交楼标准： 精装
观山海家园巧妙地打造了近9米的水庭院瀑布，其形制和规模在前海乃至整个深圳的园林景观中都是极为罕见的。这处水庭院的整体设计构思独具匠心，利用建筑所围合的立体空间，营造出一幅“藏于建筑之中的垂直山水诗画”的美丽画卷。
在前海这片普遍高密度的住宅规划区域中，观山海家园以约2.66的规划容积率脱颖而出，楼间距最宽可达约46米，这样的宽敞布局在深圳楼市中实属罕见。此外，项目精心打造了约54-78米（17-25层）的低密山居建筑群，整体高度不超过80米。
相较于超高层住宅，这里拥有更小的公摊面积、更充足的采光和更开阔的观景视野，居住舒适度显著提升。而且，社区全部由商品房住宅构成，没有公租房、安居房或人才房等，确保了居住氛围的纯粹性和高端品质。
04项目周边配套
学校配套：观山海家园教育资源丰富，覆盖公立与国际学校，满足不同家庭的教育需求。公立学校方面，根据南山区教育局2025年最新学区划分，项目小学学区为南山实验教育集团荔湾小学（约500米），初中学区为深大附中初中部（约1.1公里）。荔湾小学成立于2017年，隶属于南山实验教育集团，教师硕士占比42%，以"早春行动"为特色，注重学生全面发展。深大附中初中部师资优秀，教师大多拥有硕士、博士学历，2023年中考高分优投率达93.8%，本科率100%，教学资源丰富，包括先进的图书馆、实验室和计算机教室等。
项目西北侧规划有1所36班制小学，暂定名荔山小学，设计融入山景资源，为社区提供更近的教育资源。国际学校方面，项目周边有荟同国际学校、礼德国际学校、英国国王学校（深圳分校）及深圳哈罗国际学校等，提供3000-5000个学位，满足国际化教育需求。
英国国王学校（深圳分校）学费约23.65万-30.98万/年，提供英式课程及A-Level体系，2023年毕业生超80%获得罗素集团大学录取。哈罗国际学校学费约31.77万-33.2万/年，需外籍或港澳台身份，或父母为前海工作的海归/海外华侨。其他国际学校如礼德、荟同等，学费普遍在10万-30万/年区间，提供多样化课程选择。项目学区覆盖优质公立学校，同时周边国际学校众多，为家庭提供多元教育选择。
交通配套：观山海家园交通出行便捷，轨道交通、自驾与公交系统完善。轨道交通方面，项目距离5号线荔湾站约650米，步行10-15分钟可达，首班车约6:02，末班车23:00+，1站换乘赤湾站可转乘2/8号线，连接蛇口、后海、科技园等区域。5号线北上可至铁路公园站换乘15号线，直达前海、宝中、西丽枢纽、深圳北站等核心地带，南下可至赤湾换乘2号线至蛇口、后海、华侨城。
自驾方面，项目出门即兴海大道、月亮湾大道等主干道，2025年1月通车的妈湾跨海通道为地下快速路，双向6车道，设计时速80km/h，可快速直达大铲湾腾讯科技城（15分钟）及宝安中心区（20分钟）。通过沿江高速，可便捷前往福田、罗湖等区域，约40分钟车程。未来深惠城际"前保站"及15号线"月亮湾公园站"（在建）将进一步增强项目与周边区域的联动，15号线预计2028年开通，将串联前海、南山和宝安中心区，成为"深圳一环"。
公交配套方面，项目配建有公交首末站，为居民提供便捷的公交出行服务。同时，周边主干道沿线设有多个公交站点，可快速连接前海、蛇口、宝安等区域。项目交通系统实现了轨道交通、自驾与公交的无缝衔接，满足居民日常通勤与休闲出行需求。
商业配套：观山海家园商业配套完善，既满足日常生活需求，又提供高端休闲体验。项目自带约6000㎡社区商业，包括超市、餐饮、生活服务等业态，满足居民日常购物需求。与项目一路之隔的是泛海城市广场购物中心，商业面积2.6万㎡，包含超市、影院、健身会所、儿童乐园等，定位为社区型一站式生活体验中心，距项目约750米，步行10分钟可达。
15分钟车程范围内，项目可便捷到达多个大型商业中心：前海山姆会员商店（约5公里，9:00-22:00营业），提供全球商品及特色餐饮服务；前海卓悦INTOWN购物中心（约5公里），2021年9月开业，总建面4万㎡，聚焦商务客群，引入普拉达健身、纷食里熟食中心及高端日料等品牌；海上世界、K11购物艺术中心、前海壹方汇、山海会员商店、前海壹方城等，均在15-20分钟车程范围内。
05项目现状
据观山海家园官方爆出的工程进度来看，此前推售的1/2栋3个单元主体均已经封顶，5/6栋出地面15层，准备推售的3/4栋也已经出地面13层，都是临近封顶阶段，整个项目的建设进度还是可以的，小区园林景观也展示了部分出来，包括落差近9米的水庭瀑布也是做好对外展示了。
06综合评测
1、首先从区位来看，观山海家园所处的前海合作区核心区域，板块价值不言而喻，小板块来说，荔湾片区周边早有泛海拉菲花园、德尚世家、南山花园、大南山紫园、依云伴山、月亮湾花园、前海时代广场等高端住宅小区，居住氛围浓厚且周边也没有任何城中村，居住人群非常纯粹。
2、观山海家园从买房必备3件套来分析，配套的荔湾小学，深大附中在南山的整体师资算是中等水平，小学跟5号地铁线荔湾站距离都是在500米范围内，家门口有人人乐超市，想逛大型商业的话，周边中高端商业体都有，也较为方便，总体评分还行。
3、观山海家园居住人群非常纯粹，总共870户，全部都是商品房住宅，没有回迁房，公租房，安居房，人才房等。
4、观山海家园密度非常低，仅2.65，总高也仅有17-25F，这点在目前整个深圳的新房市场上是极为少见的，况且还是在南山前海这种极具潜力的板块。
5、观山海家园虽然不是新规之后建设的楼盘，不含赠送得房率77.2-78.8%，加上赠送后的得房率都在91.56-97%左右，对比周边的新盘还是很占优势的。
6、观山海家园停车位非常充足，总共870户，停车位有970个，车位占比1：1.34，回家不用担心找不到停车位。
7、观山海家园也是市面及其稀少，依山而建的新楼盘，周边环境好，负氧离子高，多数还能看到海景，这次要加推的138平户型也是17层的小高层建筑，并且做到了南北通透，专梯专户设计。
8、观山海家园主体外立面全部采用的大面积玻璃幕墙设计，整体设计线条+颜值非常好，小区园内设计也有水庭院瀑布，整体9米落差，小区品质是很在线的。
9、观山海家园靠山的位置有几个墓碑，距离较近，介意的话可以重点观察下。
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