深圳市龙岗区坂田天安云谷项目-天安云谷写字楼售楼处-价格
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项目概况
项目地处龙岗坂田中心区，是深圳中部组团福田、龙岗、龙华新区三区交界处。改造前，项目主要为村集体所有的旧厂房和私人自建的农民房。
项目由天安骏业开发建设和运营管理。项目从2010年启动改造，实行分步、滚动开发策略，分六期开发。其中，一期总占地5.1万㎡，总建筑面积53万平方米，于2015年完工并投入运营，规划为创新型产业用房；二期总占地8.7万平方米，总建筑面积82万平方米，于2020年正式投入运营，规划为创新型产业用房、配套宿舍。三期已进入拆迁后期阶段，规划为住宅、学校等。
二、
改造模式：拆除重建+工改M0
天安云谷属于“工改工”项目，即通过拆除重建的方式将原较为低端的传统工业区更新为适应战略性新兴产业发展的新型科技园区。在土地性质上，创新设置了M0类的新兴产业用地，其地价基准为工业和写字楼的均值，建成后的物业全部可以按规划单元进行预售、登记产权并向企业自由租售流转。天安云谷立项申报过程中实现“三规”合一，也为市、区规土部门多规合一提供了先行示范。
一是更新意愿征集，确定申报主体，包括征询原产权人意见、划定城市更新范围、制定产业定位方案。
二是基础数据核查，编制单元规划，包括土地信息核查、旧屋村认定、历史用地处置、核查产业规划报告。
三是开展拆迁补偿，确认实施主体，包括制定招商方案、竞争性谈判或公开招拍挂、签订搬迁补偿协议。
四是房屋拆除、土地出让、工程建设，包括签订监管协议、核发主体确认书、产权注销、核发建设用地批文、签订土地出让合同。
三、
运行机制
（一）规划管控
根据项目城市更新单元规划，项目城市更新单元用地面积为76.15公顷，更新方式为拆除重建。拆除用地面积为59.66公顷，拆除量为104.34万平方米。规划开发建设用地面积45.48公顷，规划总计容建筑面积为289.02万平方米，规划住宅居住人口2.17万人，产业配套单身宿舍居住人口1.71万人，就业人口4.99万人。规划功能管控方面，项目规划为以互联网、物联网、新一代信息技术研发设计为核心，兼有总部管理运营及完善产业、生活配套的综合产业园区。项目共分6期滚动开发。
（二）土地整合
改造前拆除范围内的权属关系复杂，主要包括国有已出让地8宗，非农建设用地10宗，有产权登记记录的用地29宗，两规处理用地82宗，老屋村用地9宗等。项目在政府给予历史用地处理政策支持的基础上，通过实施改造，理顺改造范围内土地权属关系，新批建设用地协议出让给改造主体，改造后土地用途以产业用地为主，配建了住宅、商业、公寓及配套设施用地。
（三）拆迁补偿
主要包括住宅、商铺、宅基地以及其他补偿四类，而且住宅、商铺、宅基地既可以选择产权置换，也可以选择货币补偿，其中住宅主体建筑按比例置换新住宅，商铺区分是否具有商业性质房产证、商铺区位、面积等因素给予差异化补偿，宅基地按登记面积或用地面积核算补偿，其他补偿主要包括装修补偿、临时安置补助、搬迁补偿、签约奖励等。
（四）产业引入
园区重点引进“云计算、互联网、物联网”等新一代信息技术为代表的新兴产业，同时抓住具有强大产业链基础的集成电路设计、软件与信息服务业，并发展依托信息技术的智能电网产业以及与上述产业相关联的配套服务和现代服务业。具体招商策略，理念灌输——帮助企业建立互联网思维，推动传统产业拥抱互联网；搭建服务平台——从企业需求出发，全方位为企业搭建服务平台，为企业提供关联共享的基础设施；招商前置——项目一期尚未建设完成，边招商边建设；龙头企业招商——通过与龙头企业签订战略协议引入其上下游企业；定制化招商——对有特殊要求且符合条件的可以定制特定产业空间。
四、
亮点做法
（一）首次探索实践M0用地开发路线，丰富M0内涵
在M0概念正式写入《深圳市城市规划标准与准则》（下文简称“深标”）前，天安云谷是深圳市M0类用地的先行实践者，为后续M0类用地的规划、开发、运营等提供宝贵经验。基于天安云谷等项目的实践经验，《深标》将M0用地定义为融合研发、创意、设计、中试、无污染生产等创新型产业功能以及相关配套服务活动的用地。
（二）规划突出产城融合理念，打造以人为核心的产城综合体
天安云谷主要依据产城融合的理念，围绕人的需求展开建设，在整体功能规划上，以“一个教育核心、两条城市绿轴、四种功能分区”组织总体空间结构，除研发办公、居住、商业外，还有学校、公交站、酒店、文化中心、展览馆等设施。空间规划层次上，天安云谷致力于打造互联互通的开放空间形态，不同分期的地下停车场全部互联互通、建筑物之间通过架设空中平台、连廓实现较好的人车分流和提升空间复合性，提供更多的活动场所；以人才的需要为优先导向架构城市功能，包括丰富的餐饮休闲文化运动基础设施，还规划了儿童教育托管中心，解决职工的工作时间与子女的教育时间不匹配的问题；此外还引入体检中心、牙科诊所、社康中心、小剧场、游泳池等关爱人才健康和文化休闲的配套设施与空间，实现企业与人才无需出园即可享受全部资源与服务，打造一站式产城社区。
（三）绿色智慧运营，打造智慧园区
倡导绿色实践运营。天安云谷积极采用绿色工艺、绿色材料和绿色技术。比如采用铝模板施工工艺、普遍采用双银、三银中空LOW-E玻璃、太阳能照明、物联网智能照明、能耗管理系统等；加强园区环境监测，打造健康的室内气候，积极考虑利用风环境、光环境，降低能源消耗；应用海绵城市技术，积极雨水回收利用并应用滴灌系统等。
推智慧园区建设。天安云谷的智慧园区建设是通过智能基础设施与网络，建设一个平台，紧扣园区的管理者、企业、人才等各方用户需求，通过与政府、协会、金融机构、学术团体、商业机构等多方的产业资源合作创新，优化产业创新生态圈的分工与交换，形成园区产业的外部经济，提升企业效率、降低经营成本。
（四）打造八大服务体系，提供一站式服务
天安云谷以智慧园区服务平台CC+为入口，构建起非核心业务外包与关键创新资源协同两大平台，涵盖战略协作、创新驱动、党建人才服务、企业配套服务、拎包入住、30采供服务、融资租赁服务、孵化器服务等八大运营服务体系，为企业和人才提供高效、低成本、全方位、一站式贴心服务。
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