光明星辉兰玉庭取证!2栋楼王186套!首付14万起买精装3房!全套价格表+优缺点深度解析曝光!
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光明玉塘，星辉兰玉庭于2025年6月19日取证入市，本次加推2栋楼王，共186套房源，面积有85-86㎡的3房1卫，94㎡的3房2卫，113㎡的4房2卫户型，备案均价3.79万/㎡，备案单价3.51-4.07万/㎡，总价298-461万/套，计划在2025年8月份带精装交房。
星辉兰玉庭是玉塘在售3个新盘之一，也是精装现房，基本手续办完就可以迎来交房日，也是光明为数不多低总价门槛的楼盘，还可以操作低首付政策，只要首付14万起就可以买3房，首付24万起可以买4房，楼下就是九年制公办玉律学校。
01项目平面图
02项目户型介绍
85㎡的3房2厅1卫，A户型，设计的是竖厅格局，客厅开间3.3米，LDKB一体化，三开间朝南，3个卧室分别做到了主卧12.6㎡/次卧9.82㎡/次卧6.37㎡（套内实测），客厅连接次卧出5.7米长的大阳台，L型厨房，得房率：79.8%（不含赠送），西南或东南朝向。套内面积67.49㎡+赠送面积10.57㎡=实用78.06㎡，实际得房率92.28%。
85㎡的3房2厅1卫，B户型，设计的是竖厅格局，客厅开间3.3米，LDKB一体化，三开间朝南，3个卧室分别做到了主卧13.3㎡/次卧7.06㎡/次卧6.37㎡（套内实测），客厅连接次卧出5.7米长的大阳台，L型厨房，创新式三分离卫生间，得房率：79.8%（不含赠送），西南或东南朝向。套内面积67.85㎡+赠送面积11.29㎡=实用79.14㎡，实际得房率93.07%。
94㎡的3房2厅2卫，设计的是竖厅南北通透格局，客厅开间3.5米，3个卧室分别做到了主卧12.3㎡/次卧7.27㎡/次卧7.17㎡（套内实测），客厅连接次卧出6.2米长的大阳台，U型厨房，公卫三段式分离，得房率：79.8%（不含赠送），阳台主朝西北或东北向。套内面积75.17㎡+赠送面积14.07㎡=实用89.24㎡，实际得房率94.72%。
113㎡的4房2厅2卫，设计的是竖厅南北通透格局，客厅开间3.7米，4个卧室分别做到了主卧15.5㎡/次卧7.83㎡次卧7.79㎡/次卧7.79㎡（套内实测），客厅连接次卧出6.4米长的大阳台，U型厨房，公卫三段式分离，得房率：79.8%（不含赠送），阳台主朝西北或东北向。套内面积90.37㎡+赠送面积19.6㎡=实用109.97㎡，实际得房率97.08%。
03 项目区域及楼盘介绍
星辉兰玉庭，位于深圳光明区玉塘街道光侨路与规划通兴路交汇处西南侧，地处光明科学城南部核心地段，紧邻南山区，是光明区的"南大门"。项目直线距离南山区仅8公里，驾车约30分钟即可抵达南山科技园或留仙洞总部基地，成为承接南山产业外溢的重要区域。
玉塘街道连续5年蝉联光明区GDP总量第一，2021年GDP达351.9亿元，被誉为"光明的粤海街道"，是深圳先进制造业新高地和湾区科研经济主阵地。项目周边聚集了迈瑞医疗、深圳湾实验室等龙头企业，以及约122家超亿元产值企业，磁吸近十万高精尖科技人才持续涌入，形成高阶圈层聚集效应。光明科学城作为大湾区综合性国家科学中心先行启动区，未来将打造"中国新硅谷"，而星辉兰玉庭正位于这一战略规划的前沿位置，具有显著的区位优势和发展潜力。
星辉兰玉庭周边拥有两大市级先进制造业园区，分别是高端医疗器械先进制造业园区和生物及人工智能先进研发园区。高端医疗器械园区将打造超500亿元产业集群，医疗产值约249.5亿元；生物及人工智能园区则云集深圳湾实验室、腾讯、中国计量科学研究技术创新研究院等高新企业。
项目周边已形成完善的产业生态，包括约2000家工矿商贸企业，其中469家规模以上企业，122家超亿元产值企业，12家超10亿元企业。龙头企业如迈瑞医疗（占地约10万㎡）、帝迈生物、普联科技、和而泰等均落地于此，为居民提供丰富的就业机会。
深圳湾实验室作为科研平台，已聚集近百个科研团队，包括来自哈佛大学、斯坦福大学等全球顶尖高校的资深及青年PI，科研人员超千人。项目紧邻这些产业区，为科技从业者提供了便捷的通勤条件，满足了"工作-生活"一体化的居住需求，同时也为社区带来了高端人才的活力氛围。
星辉兰玉庭，由星辉集团打造，其主要是做实业起家的一家公司，项目总占地面积约1.1万㎡，总建筑面积约8.4万㎡，容积率5，绿化率40%，共由3栋总高32-33F的住宅组成，其中1栋/2栋住宅32F，3栋住宅33F，4栋是1所九班制幼儿园。
总规划558套，其中可售商品房434户，公共住房73户，自持租赁住房51户，全部3梯6户设计，停车位752个，车位占比约1：1.35。
楼盘基础信息
1、开发商：深圳市森创房地产开发有限公司
2、物业公司：深圳市昌益祥物业管理有限公司
3、物业管理费：4.5元/㎡
4、总占地面积：1.1万/㎡
5、总建筑面积：8.4万/㎡
6、容积率：5.0
7、绿化率：40%
8、产权年限：2021年11月4日-2091年11月3日（70年）
9、总户数：558户，其中可售商品房434户
10、总栋数及楼高：3栋，32-33层
11、梯户比：3梯6户
12、车位数：752个
13、车位占比：1：1.35
14、交楼时间：2025年8月
15、交楼标准： 精装
04项目周边配套
学校配套：星辉兰玉庭的教育配套优势显著，实现了全龄段教育资源覆盖。幼儿园方面，项目自带9班制公立幼儿园（在建），步行可达玉成幼儿园，解决了0-6岁儿童的教育需求。
小学和初中方面，根据2025年光明区教育局学区划分，项目小学学区包括华中师范大学附属光明勤城达学校小学部、玉律学校小学部（直线距离50米）、田寮小学、尚美小学、长圳学校小学部；初中学区涵盖华中师范大学附属光明勤城达学校初中部、玉律学校初中部（直线距离50米）、深圳技术大学附属学校（光明，距离约100米）、长育学校、长圳学校初中部等。
特别值得强调的是，玉律学校是一所教育部直属重点师范基地合作校，2025年小一录取积分仅为第八类30分，初一录取积分为第八类35.2分，学位竞争压力小，可实现"目送式"入学。此外，华中师范大学附属光明勤城达学校计划于2025年9月更名为"深圳中学光明科学城学校"，并纳入深圳中学集团管理，师资力量雄厚（85%研究生学历），硬件设施先进，为居民子女提供了优质的教育资源。项目周边还规划有1公里处的九年一贯制学校，进一步增强了教育资源的冗余性，为家庭提供了更多选择。
根据光明区教育局公布的积分政策来看，非深户+学区购房属于第七类基础分有30分，深户其它区户籍+学区购房基础分有50分，另外还有社保加分每年1.2分，居住时长加分每年1.2分。
商业配套：星辉兰玉庭自带约2000㎡社区底商，主要满足日常便民需求，如便利店、餐饮等基础商业设施。项目周边商业配套丰富，1.5公里范围内有勤诚达K+广场（约8万㎡商业），4公里内可达华润N次方公园（约7万㎡），6公里范围内还有蓝鲸世界购物中心（光明区体量最大）和万达广场。
勤诚达K+广场已开业，引入了沃尔玛旗舰店、力美健健身房、万达影院等国际知名品牌；华润N次方公园则以体育运动为主旋律，设有"巨人篮球场"、"单车影院"等多样化运动休闲设施。项目周边形成了"3公里生活圈"，基本覆盖居民日常购物、餐饮、娱乐等需求，虽高端商业配套相对有限，但已能满足基本生活所需。未来随着光明科学城发展，周边商业配套有望进一步完善，为居民提供更丰富的消费体验。
地铁配套：星辉兰玉庭的交通配套以自驾为主，项目紧邻光侨路主干道，可快速接驳南光高速、龙大高速和深圳外环高速，30分钟内可达南山西丽、福田等核心区域。当前最近的轨道交通为6号线"长圳站"，距离约3.6公里，需依赖公交接驳（如M268、M465等线路），约15-20分钟可达。
未来规划中，18号线一期将设"根玉路站"，该线路起于沙井，终至光明区白花站，全长约18.7公里，设站8座，但目前因沿线人口岗位密度较低，暂未纳入五期规划（2023-2028）。
29号线一期（红树湾南-兴东）已启动招标，设计时速80公里，共设站10座，建设周期为2023-12-30至2028-12-28，建成后将为光明-南山间提供便捷轨道连接。南光高速公路正在进行市政化改造，部分区段将拓宽为双向8车道，并新增互通立交，预计2028年完工，届时将进一步提升项目周边的交通效率。项目车位比为1:1.35，共有752个地下停车位，充分满足了居民的停车需求，避免了"一位难求"的困扰。
05项目现状
2025年6月18日有前往实地探盘，星辉兰玉庭已经是现房，花园跟地下室都已经打造好，所见即所得，完全具备交房条件，不用担心烂尾或者质量问题。
06综合评测
1、首先从区位来看，星辉兰玉庭所处的玉塘板块，不属于光明比较核心的地段，不过玉塘街道被称为"光明的粤海街道"，连续5年蝉联全区GDP榜首，2021年GDP达351.9亿元，周边聚集了迈瑞医疗、深圳湾实验室等约122家超亿元产值企业，未来随着科学城建设推进，区域价值有望持续提升。
2、从买房必备3件套来分析，家门口的幼儿园+玉律学校，虽然不是什么名校，不过起码可以做到目送式上学，并且目前积分门槛也比较低，最近的勤城达K+购物广场距离在1.5公里，地铁目前来看也是是硬伤，如果需要地铁出行的朋友，必须依赖电动车或者公交车辅助出行，整体评分一般。
3、星辉兰玉庭已经是现房，花园跟小区地下室都已经打造好，所见即所得，不用担心烂尾或者质量问题。
4、星辉兰玉庭也是光明为数不多总价门槛比较低的新盘，总价250万左右买85平的3房，楼层有得挑选，350万左右也可以买到一套楼层不错的113平南北通透4房，相当于凤凰城3房的价格可以在这边买4房，也是光明唯一可以操作低首付的新盘，首付14万买3房，首付20万买4房，实际上对于愿意低首付的群体来说还有更大的惊喜。
5、星辉兰玉庭总高只有32-33层，对比光明当下大多数超高层住宅，还是有优势的，并且停车位占比达到了1：1.35，回家不用担心车位问题。
6、星辉兰玉庭所有的户型不加赠送，得房率在79.8%，如果加上赠送后得房率在92.28%-97.08%，赠送最多的还是114平的4房户型。
7、星辉兰玉庭居住人群相对没这么纯粹，总共558套，其中可售商品房434户，公共住房73户，自持租赁住房51户，不过公共住房+租赁住房都是集中分布在3栋的03-06户型。
8、星辉兰玉庭周边的城市界面感有点欠佳，所有南侧方面都是挨着玉律村大片的城中村民房，北侧是产业园区为主，可以说方圆1公里内是仅有这个住宅小区，在未来短期内是没办法改变的。
9、综合来看，星辉兰玉庭比较适合刚需家庭，手上总价或者首付预算有限，但是月供压力能承受的起的家庭，并且可能工作比较忙，相对没这么依赖地铁通勤，也为了小孩方便上学的，这里是个不错的选择。
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