光明中心区住宅大盘满京华金硕悦府即将入市
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光明满京华金硕悦府这个项目，有光明的购房者从两三年前刚出规划方案就开始关注了，光明满京华金硕系列有7个地块，为什只有悦府这地块在光明本土关注度比较高呢？
满京华金硕悦府地块原本是楼村股份公司预留给本村村民的回迁房地块，其中有两栋是给村民的回迁物业，剩余的商品房才对外销售。本着留给自己村民的自然不会差的道理，大受本土购房者追捧。满京华金硕悦府在7个地块里面离地铁口是最近的，也是头排景观。还有就是占地比同是5栋小区的华府还要大些，是7块地里最大的地块。
但也有不少购房者满京华金硕悦府并不感冒，理由也很简单粗暴，有回迁房，居住不够纯粹，不管你是建筑新规还是旧规，户型有多好，地段有多优越。
科学公园南面板块目前有10多个项目在建，成长性好。光明区满京华狮山项目是光明中心区科学公园南侧住宅区目前体量最大的新盘、科学公园头排。满京华金硕系列在光明关注度，热度独一档的存在，这是一个近百万方的综合体大盘，集高端住宅、商业、办公于一体。
科学公园南板块前身是传统工业区，2020年开始大规模拆除，规划为一个宜居的生活区，侧重居住和公共配套布局，轻商业和办公元素。经过5年大规模拆建，现在的科学公园南片区开发已完成80%，片区基本成型。今年9月份深圳小学光明狮山校区和光明中心校区投入使用，片区的内部路基本修好；再个今年年底满京华一期满京华金硕华府和旁边的绿城桂语兰庭交房，片区居住氛围更浓厚。
满京华金硕悦府计划将在2025年5月底开放样板房，6月份取证入市，据传本次计划首推2栋1单元，约180套房源，面积有83-101㎡的3房2卫，111㎡的4房2卫，150㎡的5房2卫，价格方面可以参考前两期开售的满京华金硕华府，备案均价4.7万/㎡；满京华金硕和府备案价4.75万/㎡，当然开盘会有折扣优惠，折后大概4.2-4.3万/㎡。预计本次满京华悦府的价格和满京华华府、满京华和府的价格差不多。悦府83㎡起步门槛预计会在330万左右
满京华金硕悦府建面83-101㎡的3房2卫，111㎡的4房2卫，150㎡的5房2卫户型，新规户型近100%得房率（具体数据以开发商为准）。其中大户型150-157㎡的西北朝向看科学公园以及美术馆方向景观最好，视野宽广；然后是111-118㎡东北朝向看科技馆方向。以及东南朝向各户型景观朝向都还不错，看光明湖以及欢乐田园景观，目前基本没什么遮挡。83㎡小户型朝向东南或西南，视野会差些，因为前面会有超高层楼盘遮挡，这也是整个科学公园大多数楼盘小户型的痛点，在景观方面有“保大不保小”的说法。
满京华金硕悦府，作为科学公园头排改善型住宅产品，大户型一般多见于拥有优质地段和配套的项目，同时占据小区相对更好的位置，享受更多更好的景观等资源，往往出现在楼王栋的位置，使核心区的大户型成为了多数家庭梦想的改善置业优选。特别是满京华金硕臻府138㎡的户型没有做到南北通透，被很多想购买大户型的购房者吐槽后，满京华悦府的通透大户型会是个不错的选择。光明中心区日益成熟的配套加持，片区内刚需户型库存少供应量少，项目绝对是今年光明最值得期待的楼盘之一。
满京华金硕悦府的优缺点又那些呢？下面简单聊聊。
项目优点：
1、首先从区位来看，满京华金硕悦府所在的光明中心区板块，定位为光明科学公园最大最宜居的居住板块，未来是光明“一哥”的地位，光明的封面。
2、从买房的三件套来看，满京华金硕悦府周边1公里内拥有众多优质名校，均处于项目学区范围内，能够实现幼儿园、小学、初中，12年一站式教育，极为便利。
交通方面，项目距离6号线光明站约400米，如果依赖地铁通勤也极为方便。后期龙大高速改建，光辉大道与龙大高速直接连通，自驾出行更便捷。
商业方面，现在的销售中心未来将是满京华光明的商业综合体，将设有大型商场，片区内的日常购物基本能满足；附近还有星河COCO City即将开业，约1公里左右，而现在的商业中心万达广场和蓝鲸世界等大型商业综合体也仅需乘坐地铁两个站即可到达。总体而言，在光明其综合条件相当优越。
3、满京华金硕悦府是科学公园头排景观楼盘，其1栋1/2单元，跟2栋1单元都是实打实的头排景观，后面的2栋2单元跟3栋在后排就被挡住了，不过2栋2单元33层以上还是不影响的，因为前面的2栋1单元总高只有32层，另外部分栋数高层还可以看到光明湖景观。本次入市的是2栋1单元32层的普通高层，如果价格在预算内可以冲。
4、满京华金硕悦府也是新规之后建设的楼盘，参考前两期满京华金硕和府新规得房率，加上赠送后据说能达到100%得房率的（看过的都知道，其实并没有那么高），再个是其飘窗部分是可以打掉的，这点在当下新房市场上面非常有优势，大家比较介意的花几百万买房还要睡飘窗的问题，光明满京华金硕系列基本不存在。
项目缺点：
1、从目前的消息看，满京华金硕悦府居住人群相对没这么纯粹。总规划1186户，虽然没有安居房，公租房，人才房等掺和，但是有回迁房分布，对后期房子的保值比较有影响。具体回迁房源量暂不明确，据说每一栋都有分布，剩下的小户型货量不多。又有小道消息说大多数的村民都去选了满京华臻府的大平层房源了，悦府的回迁房不多。
2、满京华悦府现在才建十几层，交房时间现在还未确定，预估快的话也要到2027年年中才会交房，对喜欢该地段，又粉新规楼盘，又着急要学位的购房者不太友好。
3、虽说满京华金硕悦府是7个地块里占地最大的，又是新规楼盘，但是容积率也高，达到了差不多6.0的容积率，在光明几个新规楼盘里目前是第二高的，仅次于塘尾板块的润宏城润臻园。
项目基本信息：
满京华金硕悦府总占地面积约2.61万㎡，总建筑面积约21.8万㎡，计容建筑面积约15.53万㎡，容积率5.95，绿化率30.01%，共由5栋32-48层高的住宅组成，其中1栋1/2单元住宅48F，2栋1单元住宅32F，2栋2单元住宅47F，3栋住宅48F，4栋是1所幼儿园，还配建有社区菜市场。总规划1186户，其中2栋1单元2梯6户，1栋1单元楼王3梯5户，其它栋数全部3梯6户设计，地下室有3层，规划1335个车位，车位比超1：1.12。
目前户型图还没出来，据传满京华悦府83㎡-101-111㎡户型跟满京华金硕和府85㎡-110㎡-114㎡的户型基本一样（具体户型以开发商为准，关注本公众号，会有更多一手资讯）。下面是满京华和府的户型：
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