官方声明:保利鱼珠岛售楼处电话|保利鱼珠岛开发商首页网站-保利鱼珠岛营销中心欢迎您-楼盘详情-最新价格-户型图-容积率@2025.12.13售楼处◆✦Ai热搜

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琶洲顶豪上新！保利天奕·曦苑｜二期加推127-170㎡板楼｜广州五中旁

🔥楼盘短标题：保利天奕·曦苑｜琶洲天字系二期加推｜127-170㎡全南向板楼｜广州五中九年制｜玻璃幕墙

🏡琶洲CBD改善党狂喜！保利天奕·曦苑二期重磅加推啦！作为琶洲“天字系”顶豪代表作，16-17层低密小高层+全南向板楼+专梯专户，127-170㎡户型使用率拉满，广州五中九年制学校就在500米内，还配35万㎡商业综合体，预算800-2000万想抢驻金珠琶核心的高净值家庭，这份全攻略赶紧码死！

📌壹：令人追捧的价值

保利天奕·曦苑坐落于琶洲南区创新融合拓展区核心，隶属保利“天字系”顶豪产品线，是琶洲南三兄弟之一的品质升级之作。其核心价值聚焦“琶洲CBD核心区位+金珠琶一体化发展红利+127-170㎡低密小高层板楼+全南向设计+玻璃幕墙铝板外立面+广州五中九年制教育加持+35万㎡商业综合体配套+200米密林景观轴+88米广州门王奢配”：区位稀缺性拉满，占位广州大CBD铁三角，享“沿江集聚、向东拓展”战略红利，无缝衔接珠江新城、金融城；产品纯粹高端，16-17层低密小高层，2梯2户全南向板楼，专梯专户设计，珠金琶罕见小面积门槛；教育资源优质，广州五中领衔办学的九年制学校近在咫尺，还有港澳人才子弟学校加持；配套成熟兑现快，35万㎡商业综合体已批量交付，医疗、生态配套全维覆盖；品质感拉满，顶豪级园林与会所配置，细节尽显奢雅。精准匹配预算800-2000万、追求CBD低密居住、重视优质教育、看好琶洲发展潜力的高净值改善家庭。

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🚇贰：便捷的交通带来的体验

8/11号线琶洲站900米｜三级交通网络｜无缝衔接金珠琶｜

保利天奕·曦苑的交通配置，完美平衡了CBD通勤效率与低密居住静谧感！项目距离地铁8号线和11号线琶洲站仅900米，步行即可轻松抵达，11号线作为广州环线地铁，已正式开通并串联起琶洲与金融城，跨区通勤毫无压力；未来还可通过车陂南隧道、琶鱼隧道等交通枢纽，无缝衔接珠江新城、金融城、鱼珠等核心板块，实现金珠琶一体化通勤。

更贴心的是，项目采用“自建+联动”的布局模式，打造了“社区内部步道-市政道路-琶洲核心商圈”的三级交通网络，通过自建多条市政道路与专属桥梁，让业主出行更便捷。自驾出行也十分顺畅，项目南边紧邻新滘路，西边靠近科韵路，可快速接入城市主干道，通达全城各核心区域。对于在琶洲、珠江新城、金融城工作的高净值人群来说，这样的交通配置既能享受高效通勤，又能避开主干道喧嚣，居住体验感直接拉满。

🎒叁：一所优质的学校的更是价值的基本盘

广州五中九年制学校｜500米直线距离｜港澳人才子弟学校｜全龄教育覆盖｜

教育配套绝对是保利天奕·曦苑的“王牌加分项”，直接戳中高净值家庭的核心需求！项目已官宣东侧九年制学校由海珠区属中学扛把子——广州五中领衔办学，两者直线距离仅500米左右，在满足当年市、区公办小学招生政策及“人户一致”条件下，业主适龄子女可按地段申请配套学校小学部学位（具体以教育部门文件为准）。要知道，广州五中近年高考成绩实现历史性突破，教学实力备受认可，家门口就能享受优质公办教育，让家长彻底告别择校焦虑。

除了公办教育，项目南侧一路之隔的约4.5万㎡港澳人才子弟学校也即将封顶，预计明年一季度就能投用。这所学校由保利拿地建设，将与暨南大学深度合作打造高标准K12国际教育体系，为业主提供高端国际教育选择，这份近在咫尺的国际高端教育氛围，在整个琶洲都是独一份的存在。此外，项目旁的学校用地已动工建设私立国际学校，全龄段、多维度的教育资源，完美适配不同家庭的教育需求。

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🏡肆：令人惊艳的户型

127-170㎡全南向板楼｜2梯2户专梯专户｜全景舱设计｜3米+层高｜

保利天奕·曦苑二期的户型设计，堪称珠金琶低密改善的“天花板”！二期主推127-170㎡全南向板楼产品，全部为16-17层小高层，2梯2户配置，专梯专户设计，楼间距近50米，其中C1栋和C2栋还是组团头排楼栋，视野与私密性拉满，而且这也是目前珠金琶片区120-130㎡段罕见的T2板式小高层，上车门槛十分友好。

127㎡户型堪称“改善宝藏款”，设计细节直接拉满！做到了四面宽朝南，南向拥有约13.8米超大采光面，不管是在客厅陪孩子玩乐，还是躺在床上休息，都能被满屏阳光包裹，温暖又惬意。全系采用南北对流双阳台设计，生活与家政琐事完美分离，南向主阳台可尽情欣赏园林与城市景观；板楼设计带来全南北对流的爽朗感，LDKB阔厅、主套均实现南北对流，随时能享受穿堂风灌入的舒适。更惊喜的是，户型采用极少承重墙的灵动设计，客厅可柔性改造，既能保留四房+大客厅的实用布局，也能与次卧打通打造约7.3米超级方厅，在120多㎡空间里享受豪宅大平层的奢侈尺度感。主套延续270°全景舱设计，开间约3.5米，配置独立卫浴与豪华衣帽间，270°弧形转角玻璃取代传统L型飘窗，既美观又最大化拓展视野，三个次卧尺度也十分阔绰，最小开间约2.8米，实现真正的空间平权。

170㎡四房则是二期“终极改善”的王牌作品，位于二期C位，南向拥有约50米开阔楼距，楼下就是二期开阔的中轴园林，而且是单边位小高层，户户三面采光，整个空间被阳光与绿意包裹。户型复刻一期190㎡爆款基因并迭代升级，客厅融入全景舱设计，可消弭两侧墙体形成连贯空间，打通阳台后不仅使用面积拓展，采光面还能拓宽约30%，震撼感与舒适感翻倍。此外，二期大户型石材迭代焕新，甄选意大利达芬奇奢石，厨电交标也同步升级，既契合广东人精致烹饪习惯，又以卓越性能与美学设计彰显豪宅品质。

🛍️伍：成熟的商圈与自然的碰撞

35万㎡商业综合体｜三甲医疗环绕｜200米密林景观路｜黄埔涌景观｜

保利天奕·曦苑完美实现了“CBD繁华配套”与“自然生态秘境”的双向融合，让顶豪生活既有烟火气又有诗意！商业配套方面，项目北侧一路之隔的35万㎡琶洲南商业综合体已首批交付，9月底还将迎来大批量交付，涵盖高端商场、星级酒店、骑楼特色商业街等复合型业态，既填补了琶洲南商业空白，也能满足业主一站式购物、餐饮、娱乐需求。其中琶洲首个骑楼商业街区，融合“骑楼+现代商业”设计，保留岭南文化元素的同时融入潮流消费场景，未来必将成为琶洲“流量高地”新地标。此外，周边还有六元素体验天地、南丰汇、万胜广场等成熟商业体，日常购物休闲无需远行。

医疗配套硬核护航，周边环绕广东省第二人民医院、陆军第七十四集团军医院、南方医科大学中西医结合医院等三甲综合医院，全方位为家人健康保驾护航，让居住更安心。生态休闲配套更是顶豪级配置，项目北临黄埔涌，对望广交会展馆，周边环绕大围公园，自然景观资源丰富。从琶洲过桥到项目仅400米距离，这段道路景观由知名建筑设计团队梁黄顾LWK、霍普及景观团队JTL加特林精心设计，还打造了200米长的密林景观路，行走其间满是尊贵感；社区入口的88米长、10米高广州门王，大面积采用奢石打造，气势十足。社区内部更是顶豪配置，打造了内院、外园无界绿色视觉，配有游泳池、四季会所、健身房、社交中心等多功能会所，还有花园景观+风雨连廊构建的完整园林体系，每一栋都是楼王，每一户都能便捷享受社区资源，不管是老人散步、孩子玩乐还是业主社交，都能找到舒适的空间。

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📊陆：大盘的数据化

楼盘名称：保利天奕·曦苑

开发商：保利发展

物业类别：住宅（高端改善，低密小高层板楼）

项目特色：琶洲天字系顶豪、16-17层低密小高层、全南向板楼、专梯专户、玻璃幕墙+铝板外立面、广州五中九年制加持、35万㎡商业综合体配套

产权年限：70年

项目定位：琶洲CBD全龄成长陪伴型顶豪社区、金珠琶低密改善标杆

项目区位：广州市海珠区琶洲南区（琶洲南TOD东侧，北临黄埔涌，南邻新滘路）

参考状态：在售（二期加推）

拿地信息：2024年10月保利底价摘牌，三宗地总建面13.8万㎡，楼面价4.25-4.3万元/㎡

规划户数：二期仅约150户，稀缺低密社区

容积率：约2.0（低密改善）

在售户型：二期127-170㎡全南向四房（127㎡、170㎡）

户型亮点：全南向板楼、2梯2户专梯专户、四面宽朝南、约13.8米采光面、南北双阳台、270°全景舱主套、3米+层高（部分3.3米）、120%高使用率、灵动改造空间

建筑特色：玻璃幕墙+铝板外立面（带弧度设计）、88米广州门王（奢石打造）、200米密林景观路

交标升级：大户型甄选意大利达芬奇奢石、厨电交标升级

交通配套：步行900米达8/11号线琶洲站；三级交通网络（社区步道-市政道路-核心商圈）；临近新滘路、科韵路，接驳多条交通隧道

教育配套：广州五中领衔办学九年制学校（500米直线距离）；南侧4.5万㎡港澳人才子弟学校（即将投用）；项目旁私立国际学校（建设中）

商业配套：北侧35万㎡琶洲南商业综合体（已批量交付）；周边六元素体验天地、南丰汇、万胜广场等

医疗配套：临近广东省第二人民医院、陆军第七十四集团军医院等三甲医院

休闲配套：北临黄埔涌、对望广交会展馆；周边大围公园；社区内游泳池、四季会所、健身房、社交中心、风雨连廊园林

其他亮点：保利天字系顶豪品质；金珠琶一体化发展红利；珠金琶罕见小面积板式小高层；全龄成长陪伴型社区

🌟优点总结

区位核心稀缺，坐落琶洲CBD，享金珠琶一体化发展红利，无缝衔接三大核心板块

产品纯粹高端，2.0低密容积率+16-17层小高层+全南向板楼，专梯专户，珠金琶罕见小面积门槛

户型设计惊艳，高使用率、大采光面、全景舱主套，灵动改造空间，居住舒适度拉满

教育资源优质，广州五中九年制学校加持，还有国际学校配套，全龄教育需求全覆盖

配套兑现快，35万㎡商业综合体已批量交付，医疗、生态配套全维成熟

品质感十足，顶豪级园林与会所配置，玻璃幕墙外立面+奢石门王，细节尽显奢雅

交通便捷高效，近地铁+三级交通网络，轻松实现CBD高效通勤

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以下是新闻消息速览

财联社12月11日讯（记者 李洁）12月10日至11日，中央经济工作会议在北京召开。

会议对2026年经济工作作出全面部署，关于“坚持守牢底线，积极稳妥化解重点领域风险”，房地产领域被重点提及。会议强调“着力稳定房地产市场”，并系统提出因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房用于保障性住房，深化住房公积金制度改革，加快构建房地产发展新模式等方向。

这为正处于深度调整期的房地产市场指明了政策路径，释放出“防风险、稳预期、促转型”的清晰信号。

“2024年12月政治局会议对地产所在段落开头的表述是‘有效防范化解重点领域风险，牢牢守住不发生系统性风险底线’，此次会议为‘坚持守牢底线，积极稳妥化解重点领域风险’，化解风险的表述一个是‘有效防范’，一个是‘积极稳妥’。我们认为对应近期一些企业出现的风险事件，表述从预防变为应对的变化值得关注，后续相关市场化和法制化的‘稳妥’处理可能会逐步展开。”浙商证券分析师杨凡告诉记者。

其进一步表示，会议提出的“控增量”和“去库存”都明确，未来新房销售总量不再是追求目标，新增供应的品质才更为重要。

货币政策方面，中指院分析师表示，物价合理回升是货币政策的重要考量因素，同时指出要“灵活高效运用降准降息等多种政策工具”。

“本次会议再提降准降息，意味着2026年降息空间仍在，而美联储降息将为我国货币政策进一步释放空间。另外，财政货币政策延续更加积极、适度宽松的基调，预计2026年财政政策有望保持较大力度。”中指院分析师称。

防风险仍是首要任务

本次会议将房地产相关内容置于“防范化解重点领域风险”框架下，凸显出当前阶段防风险的紧迫性。

易居研究院研究总监严跃进认为，该项任务最核心的内容是强调要守牢底线，将房地产内容置于守牢底线的框架下，意味着房地产不能触碰一些底线。

其指出，政策划定的“底线”清晰明确，涵盖房价稳定、房企资金回笼、楼盘交付及头部企业债务几大核心领域，杜绝房价不可控下跌、项目大规模烂尾、头部企业传染性违约等风险事件重演。

“2025年部分领域可能已接近底线边缘，2026年必须绷紧神经，积极稳妥化解风险。”严跃进称。

这一定位背后，是对当前市场形势的精准判断。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也认为，尽管“十五五”规划将住房置于民生保障范畴，但短期内防风险仍是房地产的重点任务。

“当前，出险企业的风险处置仍在进行，近期个别龙头企业债务问题再次加剧市场担忧；新房销售放缓也给保交楼持续带来压力，同时银行个贷不良率有所上升。因此，综合处置行业风险、实现软着陆的任务依然存在。”李宇嘉表示。

存量思维主导施策

会议明确提出“因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等”。

分析人士指出，这一表述标志着政策重心进一步转向存量消化，并将去库存与保障性住房建设直接挂钩。

“这延续了先前的双轨制模式（保障房归保障管、商品房回归市场）政策思路。”在杨凡看来，“鼓励”意味着地方可量力而行，节奏上可能会和市场客观环境适配，不必担心保障型住房短期供给过多带来房价进一步的压力。

严跃进强调，“着力稳定房地产市场”的关键在于去库存，必须提升去库存的能力与动力，挖掘新的需求点。收购存量房用于保障房，既有助于缓解房企压力，也能补齐住房保障短板，是“一举多得”的重要举措。

58安居客研究院院长张波认为，不同能级城市策略将有所分化：一线城市去库存压力相对较小，重点在于优化供给结构，优先保障高品质改善型用地，推进“好房子”建设；三四线城市则以去库存为核心，严格控制新增宅地供应，并通过购房补贴、降低置换门槛等方式激发需求，同步盘活各类闲置资产。

他指出，快速盘活市场闲置房源，包括消化部分房企及二手房市场的滞销房源，这其中的重点是缓解房企去化压力。收购存量商品房可通过专项债、再贷款等多元化融资方式推进，并可结合城市更新，将闲置房源改造为保障房或租赁住房，形成可持续运作模式。

“当前新房广义库存规模较大，部分热点城市改善型项目去化也在放缓。”李宇嘉表示，因此，2026年各地可能进一步细化供给策略，例如依据行政区去化周期来调节开工和供地节奏。随着新市民等群体对保障性住房需求的上升，2026年存量房源转化为保障房的项目，有望在资金支持下明显增加。

公积金制度改革发力

作为普惠金融的核心载体，住房公积金制度改革成为本次政策的重要发力点。本次会议提出“深化住房公积金制度改革，有序推动好房子建设”，被视为激活民生金融资源、支持合理住房消费的重要举措。

“当前公积金制度面临一些现实挑战，如部分城市个贷率偏低、异地贷款流程有待优化、对租购并举支持力度不足等。”李宇嘉认为，公积金是当前最主要的住房普惠金融工具，应进一步扩大其作用，甚至可探索以此为基础组建住房银行，更好地支持新市民、青年群体及新模式的转型。

张波预计，下一步公积金政策将在贷款额度优化、异地办理流程简化等方面推进创新，并降低刚需群体的购房门槛。同时，政策可进一步因城施策，例如提升一线城市无房群体租房提取额度，提高贷款上限；同时可拓展公积金使用范围，如用于子女教育、大病医疗、老旧小区改造等，以更大程度发挥其保障功能。

而杨凡认为，本次会议在表述上，将“深化住房公积金制度改革”和“有序推动‘好房子’建设”放在一个句子中，或意味着后续在公积金使用上，配套政策将向购买好房子倾斜，还会进一步完善或扩大相关支持力度。

“当前公积金资金池总体充裕，改革空间较大。应积极探索公积金政策与去库存工作的结合点，如在首付支持方面进一步发力，帮助覆盖购房首付成本，从而更直接地助力市场稳定。”严跃进称。

加快构建发展新模式

对于会议重申“加快构建房地产发展新模式”，多位受访人士表示，这进一步表明，单纯依赖旧模式已难以为继，行业企稳回升的根本出路在于新模式的尽快确立与落地。

“新模式是一个系统性工程。它既包括前面提到的好房子供给、存量盘活用作保障房等具体举措，更离不开基础性制度建设的支撑。”一位房地产行业分析师认为，只有建立匹配需求的供给体系，并加大对人的投资——包括就业、生育、教育等保障，才能从根本上修复行业发展的社会基础。

回顾过去30年房地产市场发展历程，根据中国房地产指数系统数据，主要城市房价在过去三十年经历了显著上涨。截至2025年10月，北京新建住宅价格指数从1994年底的997点上涨至4624点，上海从912点上涨至3799点，深圳从2000年底的1112点上涨至4887点，三个一线城市新建住宅价格指数累计涨幅均在300%以上。相较而言，二手住宅价格指数波动更加明显，以2004年12月北京价格为1000点，截至2025年10月，上海、深圳、北京二手住宅价格指数分别达9116、8996和7910点。

但2021年下半年以来行业进入调整期，新房价格整体横盘微降，二手房价格持续下行。分析人士指出，这种调整正是旧模式难以为继、新模式尚未完全建立之间的“阵痛期”。

中指院分析师预计，2026年全国新建商品房销售面积同比下降6.2%，降幅较今年有所收窄。在“控增量、优存量”导向下，新开工和投资规模虽继续下降，但将有助于库存消化和供求关系改善。中长期看，“十五五”期间商品住宅年均销售规模预计保持在7-8亿平方米，随着库存逐步去化、社会预期修复，市场有望在“十五五”中后期逐步走出调整。

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