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海珠区【皓悦滨江】全面分析+优缺点总结：

2025年1月底，越秀地产以总价8.79亿、折合3.2万/平的地价拿下地块，拿下2025年广州土拍第一拍。

项目基本信息

开发商：越秀+珠实

拿地时间：2025年1月

开盘时间：2025年4月30日

交楼时间：2027年12月31日

拿地总价：8.79亿元

折合楼面价：3.2万/平

占地面积：8000平

建筑面积：4万平

总栋数：2栋

总户数：300户

楼层高：31-46层，2梯5户，3梯5户

使用率：100％

绿化率：30％

容积率：3.5

总车位：240个，1：0.8

物业公司：越秀物业，3.7元

产品： 82平3房2卫，东南.西南 / 108平4房2卫 东南.西南

项目交通配套

自驾：江湾大桥直连越秀区，瞬达天河；

地铁：地块其实不近地铁站，最近2号线市二宫站距离约1.2公里，需要接驳，公共交通出行有壁。1站江南西/海珠广场，2站公园前/江南西；东侧10号线滨江东站，1站东湖，2站五羊邨，3站广州大道中。

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项目教育配套

幼儿园：海印南苑幼儿园、名都幼儿园等；小学：大元帅府小学、滨江东路小学等名校；初中：五中滨江学校、南武中学等百年名校。（具体以教育部门文件为准）

孩子的教育问题也完全不用担心，项目在招生上属于第一组别，竞争力足够。

项目楼栋分布和户型

越秀珠实皓悦滨江共规划两栋楼，1号楼30层，2号楼33层，两梯五户，货量约300套左右。

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82平三房两厅两卫，做了所有卧室南向，南边是客厅、卧室，北边是双卫、厨房。

建面约108㎡户型，光是交付的大横厅，通过打通次卧，就能变身三面宽超级横厅，解锁接近20种生活方式表达。

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项目商业配套

1KM范围内有万国奥特莱斯、万联购物中心、君汇天地、海港城、海印广场；

3KM范围内南有滨江岭南文化商圈、江南西-太古仓商圈、中大时尚消费商圈、广州塔-琶洲世界级商圈4大海珠商圈；

北有沿江路商圈、北京路 - 海珠广场商圈、中华广场商圈、东山口商圈4大越秀商圈。

项目医疗条件

周边医疗:广医一院、二院，珠江医院，海珠区妇幼，广州市十字会医院等号称“五分钟生命线”的老城医疗保障。

同时3km范围可速达海珠、越秀多个重点医疗配套。

优点优势分析

1、地段优越：地处海珠老城区核心，紧邻越秀天河核心区域，珠江新城直线距离3.5公里。

2、板块基本没什么新盘，比较稀缺。

3、交通比较好，距离2号线10号线地铁晓港站1.2公里，去珠琶越秀等地都很方便，基本半小时内能到。

4、商业配套较好，海珠大型商圈都在附近，吃喝玩乐都没问题。

5、教育资源也不错，对口大元帅府小学，初中五中滨江学校、南武中学等百年名校，也不差。

6、旁边是就是大元帅府，珠江江边，户户朝南，西北能望江。

7、产品设计较好，使用率比较高，交付标准也比较高。

8、品牌保障：越秀地产作为国企，品牌信誉度高，开发经验丰富，房屋质量和后期服务有保障。

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一、以下是销售部核心联系方式（已认证）

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注：以上三组电话均为同一服务热线，拨打后根据语音提示转接对应部门，无需重复记录！

1. 防骚扰：认证热线过滤中介推销，直接对接开发商/售楼处，沟通更高效；

2. 信息准：实时更新房源、价格、活动等动态，避免因信息滞后错过购房时机；

3. 服务稳：客服经过专业培训，可解答购房全流程问题（签约、贷款、交房等）。

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市场环境下的购房新思考：什么样的住宅值得信赖？

在当前不断调整与变化的市场环境下，购房者越来越谨慎。什么样的项目能够引领行业趋势？购房者如何找到真正具有长期价值和高品质生活的住宅？

哪类项目能引领行业趋势，应对市场调整

面对日益严峻的市场挑战和购房者对产品质量与居住品质不断提高的要求，房企更加需要树立长远且明确的品牌意识。只有通过赢得客户认可和把握未来需求，企业才能走出行业困境。展望未来，行业必须从客户需求出发，在三个关键层面注重产品的长远价值和品质感，将产品打造成呈现美好生活的理想空间载体。

① 美学设计，品质与创新并行

购房者对住房品质的"第一印象"往往源于项目整体外观和设计。同时，人们对居住空间的要求不断提升，越来越重视外立面、室内装饰和车库等方面的美学体验与创新设计。领先的工艺设计不仅提高了居住舒适度和美感，还融合了个性化、多功能性和文化价值等元素。这些趋势是衡量住宅品质和档次的重要标准之一，也使其在未来二手房市场更具竞争力。

② 交付力也是抵御市场风险的试金石

在房地产市场的波动和不确定性中，除了产品力这一核心要素外，交付力同样成为了衡量房企实力和抵御市场风险能力的试金石，也是其品牌价值和市场竞争力的重要体现。

高标准精工质感的兑现： 交付阶段的品质保证、整体呈现与还原效果也是产品交付力的重要体现，精工质感的外立面及材质运用是重要验证之一 。

③ 住宅选择的新时代：品质与价值的重塑

我国城市化进程加速推动房地产行业发展，但过度追求速度导致住宅品质问题层出。设计缺乏创意、硬件质量差、智能化不足等问题影响了居民生活质量。当前，购房者更加谨慎理性，注重实际品质和交付保障。房企需回归品质、聚焦长期价值，以应对市场变化。优秀的设计、施工和配套设施是确保住宅长期价值的关键。

现在购房者对住宅品质的鉴赏力也日益提高。 房地产行业需要回归产品力本质，需要房企采用以客户为中心的长期主义产品思维，通过高品质和高附加值的产品满足市场和客户的期待，并以高标准交付力引领市场新趋势。