光明刚需天花板!准现楼89㎡做真4房【松茂御城二期】预计8月28日入市!售楼处电话!
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01.最新动态
最新消息：光明凤凰塘尾准现楼【松茂御城二期】 预计8月28日取证入市！首推1栋B/G/H/E座，共333套81㎡3房2卫，89-109㎡4房2卫，135m²5房2卫户型。
项目一出世就成了光明新房户型天花板，89㎡做到了标准4房2卫。
另外项目还是准现楼+深中、深实验名校分校、光明实验学区+13号线直达南山，地铁名校齐全，唯一欠缺的就是大型商业还在建设中。
项目属于大花园社区，全部是31-32层的高层住宅，南北约128米超阔楼间距。
品质不错，立面采用铝板外墙+幕墙式阳台，还有约2万㎡社区大园林，泳池，会所，娱乐功能齐全。
此前一期折后均价3.8-4万/m²左右，旁边的润宏城润臻园折后均价3.57万/m²，二期价格预计会比润臻园高，毕竟楼层低，还是准现楼，预计价格3.5-4万/m²，总价2字头起，2027年2月精装交付。
户型图已出，包含81-89-109-135m²产品。81m²做到3房2卫，89m²做到了4房2卫，是目前光明市场上唯一的89m²标准4房2卫，最大的135m²则做5房2卫。
户型设计方正，户户都有阳改房赠送，不加赠送得房率约80%。81m²原始户型3房1卫，赠送阳台较小可改卫生间做3房2卫，89m²及以上户型赠送大阳台可改N+1房。
虽然是旧规产品但使用面积堪比新规，还不是全靠飘窗堆起来的。
其他户型图鉴赏：
81㎡3房2卫：包含南北通透户型和经典竖厅户型。
89-109㎡4房2卫：包含南北通透户型和经典竖厅户型，109㎡户型带双阳台。
135m²5房2卫户型：独立入户南北通透双阳台户型，赠送一个超大阳改房。
02.项目介绍
区位：松茂御城位于光明区凤凰街道塘尾社区松白路与塘尾路交汇处，与百万综合体【润宏城润臻园】一路之隔。
属于13号线重点城市更新项目范围，周边规划建设地铁，名校分校，产业，公园，博物馆，凤凰文体中心等等，未来将十分宜居。
目前区域尚在发展阶段，周边城市面貌不佳，有城中村，工业区环绕，配套还不是特别的完善，需要时间成熟。
规划：松茂御城由松茂集团开发，总占地4.53万㎡，建面约30万㎡，容积率4.67。分2期开发，有风雨连廊连接，共规划2130户，停车位2321个，车位比1：1.09，物业费：3.8元/㎡。
一期：占地1.4万㎡，建面10.21万㎡，4栋32-33层住宅。共规划905户（商品房279套，回迁房112套，公租房124套，390套商务公寓），停车位773个。
二期：占地3.13万㎡，建面20.74万㎡，容积率4.55，8栋31-32层住宅，2T4-6户，共1225户（含380多套回迁房），车位1548个，车位比1：1.26，还有一所幼儿园。
03.区位配套
交通：项目距离13号线月亮路站500m左右，预计2025年底通车，1站可达光明中心区，3站到光明城站，9站直达南山。
自驾方面，项目紧邻松白路，周边东明、光明大道及南光、龙大、深圳外环高速，形成湾区半小时生活圈。
商业：项目自带1.3万㎡社区商业（在建）、约6万㎡13号线城市更新商业（在建）。5公里内有约15万㎡光明大仟里、约10万㎡蓝鲸世界、约6万㎡万达广场等醇熟商业。
学校：项目自带幼儿园，小学学区划分在教科院实验小学，秋硕小学，龙豪小学，光明实验学校；初中学区划分在深圳中学光明科学城学校初中部，凤凰城实验学校初中部。
另外在附近的润雅园旁边还规划了一所深圳实验光明明湖学校，已经官宣也是在学区范围内，该校是1所九年制公办54班学校，可以提供2520个学位，计划在2026年秋季投入使用。
文体：明湖城市公园、鹅颈水湿地公园、东坑水湿地公园已正式开放，茅洲河水岸公园（光明段）也在升级改造中，地铁上盖公园湿地公园、凤凰文体公园在建中。
6个公园共约200公顷，其中凤凰文体公园上规划博物馆，城市展厅及文体场馆等配套。
医疗：3公里深圳市光明区人民医院(西院区），4公里深圳市中医院(光明院区)
04.优劣分析及总结
优势：
1. 近13号线，通车后半小时直达南山
2. 深中，深实验双名校分校，教育配套一步到位
3. 准现房+大花园社区
4.户型可做N+1房，89㎡做4房2卫
劣势：
1. 周边在发展建设中，北侧多城中村，环境一般。
2. 虽然是准现楼，但是27年2月份交房。
3. 小开发商开发，一期反馈物业服务一般
总结：综合来说松茂御城二期是一个很不错的刚需盘，本身没有硬伤，准现楼，户型好，地铁+名校配置齐全，半小时达南山还是很有吸引力的。周边发展规划也不错，大型商业，文体，公园都有，就是需要时间等待。
均价预估4万左右，总价2字头即可上车，准现楼+非超高层，估计价格会比润宏城润臻园价格稍高一点，但是润宏城品质和物业口碑好，各有优劣，考虑在塘尾置业的刚需客户可以在这两个楼盘之间选择。
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