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琶洲顶流上新！保利天奕·曦苑二期揭秘：全南向板楼+广州五中加持，改善者别错过

在广州买房，“珠金琶”大CBD的价值早已是共识，但要在核心区找到“低密度+好学校+强产品”的三重buff楼盘，却堪比“开盲盒”。2025年琶洲南区迎来重磅利好，保利天奕·曦苑二期加推消息一出，就凭“天字系基因+全南向板楼+广州五中学区”的硬核配置，成了改善族的重点盯防目标。

要知道，琶洲可不是“概念CBD”，而是国务院规划中“沿江集聚、向东拓展”的核心引擎。如今车陂南隧道、11号线环线已通车，琶鱼隧道加速建设，“金珠琶”早已从三足鼎立变成无缝衔接的超级CBD。而保利天奕·曦苑所在的琶洲南区，作为创新融合拓展区，更是承接西区腾讯阿里、中区广交会高端客群的居住高地——这里没有产业用地的挤压，却能坐享整个琶洲的发展红利，这样的地段才是真·香饽饽。

地段为王：琶洲南区C位，坐享CBD成熟配套

保利天奕·曦苑的地段优势，用“肉眼可见的兑现”来形容最贴切。项目位于琶洲南TOD东侧，北临黄埔涌对望广交会展馆，南边是新滘路，西边紧邻赤沙旧改，东边靠着科韵路，属于琶洲南区的核心位置。从这里出发，到琶洲西区的腾讯大厦自驾仅需10分钟，到珠江新城也不过20分钟车程，通勤党完全不用愁。

交通方面更是“海陆空”全面开花。项目距离地铁8号线和11号线琶洲站仅900米，步行10分钟就能到，11号线作为环线，能直达金融城、白云新城等核心板块，不用换乘就能畅行全城。更贴心的是，保利还自建了多条市政道路和专属桥梁，形成“社区步道-市政路-核心商圈”的三级交通网，下雨天出门也不用绕路。

周边的商业配套也在加速落地。北侧一路之隔的35万㎡琶洲南商业综合体，2025年7月已首批交付，9月又有大批量商家入驻，里面有高端商场、星级酒店，还有琶洲首个骑楼特色商业街——把岭南风情和潮流打卡结合起来，以后逛街、聚餐、下午茶在家门口就能搞定。加上周边已成熟的六元素体验天地、南丰汇，日常消费需求完全能满足。

医疗资源也足够安心，广东省第二人民医院、陆军第七十四集团军医院等3所三甲医院环绕，开车都在15分钟以内，家里有老人小孩也能放心。这种“CBD地段+成熟配套”的组合，在整个广州都十分稀缺。✨✨ 保利天奕 开发商电话:4008563771🔷【☎☎开发商官方电话已认证】⭕

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教育王牌：广州五中加持，国际教育就在家门口

对于有孩子的家庭来说，买房就是买教育。保利天奕·曦苑最让人惊喜的，就是官宣了东侧36班九年一贯制学校由广州五中领衔办学——这可是海珠区属中学的“扛把子”，2025年高考成绩直接开挂，金碧校区特控率51.6%，本科率98%，600分以上就有21人，985录取占比超10%，211录取占比超21%，还有学生被中央美术学院、中国传媒大学录取。

更关键的是，项目与这所学校直线距离仅500米，步行5分钟就能到。按照政策，在满足“人户一致”的前提下，业主适龄子女可按地段申请学位（具体以教育部门文件为准），相当于给孩子的教育上了“双保险”。

如果考虑国际教育，项目南侧一路之隔的港澳人才子弟学校也即将投用。这所学校占地约4.5万㎡，由保利拿地建设，还和暨南大学深度合作，打造K12国际教育体系，2026年一季度就能正式开学。以后不管是想走国内高考路线，还是出国留学，在家门口都能解决，这种教育资源配置，在整个琶洲都是独一份的。

景观与配套：88米“门王”镇场，内外都是大花园

保利天奕·曦苑的社区打造，完全是顶豪标配。从琶洲会展区过桥到项目的400米道路景观，特意请来梁黄顾LWK、霍普建筑设计团队和JTL加特林景观团队联手设计，光这份用心就秒杀不少楼盘。过桥后就是200米长的密林景观路，走进去就像进入私家公园，尊贵感直接拉满。

小区入口的88米长、10米高“广州门王”更是标志性打卡点，大面积用奢石打造，晚上灯光一亮，气派十足。社区还把西侧的城市公园视野引进来，打造“内院+外园”的无界景观，推窗就是绿意，下楼就能逛公园。

内部配套也相当“能打”：游泳池、四季会所、健身房、社交中心一应俱全，不管是健身锻炼，还是和朋友小聚都有地方去。二期还重点打造了全龄成长陪伴型社区，花园景观+风雨连廊贯穿整个小区，老人散步、小孩玩耍都不怕风吹日晒。每一栋楼都按楼王标准打造，楼间距近50米，完全不用担心采光和隐私问题，住在里面就像每天都在度假。

值得一提的是，项目北临黄埔涌，对望广交会展馆，周边还有大围公园环绕，自然景观资源丰富。闲暇时在阳台喝茶看江景，或者带着家人去公园散步，这种生活质感，正是高端改善客群追求的。

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产品力封神：127-170㎡小高层，珠金琶最低上车门槛

在寸土寸金的珠金琶，大多数楼盘都是超高层，17层以下的低密度小高层堪称“稀有物种”。保利天奕·曦苑二期推出的16-17层小高层，2梯2户全南向板楼设计，直接戳中了改善族的痛点——要知道金融城同类小高层，四房起步就220㎡+，而这里127㎡就能拿下，堪称珠金琶高端住宅的“最低上车门槛”。

先看127㎡户型，完全是“小面积大享受”的典范。四面宽朝南，南向采光面达到约13.8米，客厅、三个卧室都能晒到太阳，不管是在客厅陪孩子玩，还是在卧室休息，都能被阳光包裹。南北双阳台设计也很贴心，南向阳台用来观景，北向阳台放洗衣机、堆杂物，生活和家政完全分离。

更绝的是空间灵活性，因为承重墙少，客厅可以灵活改造：想要四房+大客厅，原本4.5米的开间足够用；想要超级方厅，把客厅和次卧打通，就能得到一个7.3米的阔绰空间，朋友来做客绝对有面子。主套更是亮点，270°弧形转角玻璃设计，比普通L型飘窗视野好太多，加上独立卫浴和豪华衣帽间，关起门来就是一个私密小天地。三个次卧最小开间也有2.8米，完全不会有压抑感，真正做到“空间平权”。

170㎡四房则是“终极改善”的首选，位于二期C位，南向楼间距约50米，楼下就是中轴园林。单边位设计让户型实现三面采光，整个空间都被阳光和绿意包裹。客厅采用保利首创的全景舱设计，消弭两侧墙体后，采光面能拓宽30%，打通阳台后，空间感和舒适度直接翻倍。

二期的交标也全面升级，大户型用意大利达芬奇奢石做背景墙，厨电也换成更契合广东人烹饪习惯的高端品牌。外立面是豪宅标配的玻璃幕墙+铝板，还做了弧度处理，线条感十足，不管是颜值还是质感都在线。

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细节见真章：保利“黑科技”，把房子建得更安心

真正的好房子，都藏在细节里。保利天奕·曦苑在建筑工艺上的投入，完全对得起“天字系”的口碑。比如厨房烟道用的是SUS304不锈钢，成本是普通水泥烟道的8-10倍，漏烟率低于1%，远低于行业5%-8%的标准，以后再也不用担心邻居家的油烟飘到自己家。

水管采用倒圆角工艺的不锈钢管，不仅供水流畅，还达到饮用水卫生标准，经久耐用。地下室风管升级为A级防火复合风管，重量只有传统风管的1/5-1/3，既安全又不压抑。客厅奢石背景墙用镀锌钢架+干挂件工艺固定，3米高的石材也能稳固耐久，这些细节都能看出保利的用心。

在居住舒适度上，项目更是下了血本。客厅地面做了六道工序，楼板厚度增加到13-17厘米，加上全屋系统门窗，能把100分贝以上的噪音降到30-40分贝的舒适区间，晚上再也不怕楼上的动静打扰休息。保温凝胶工艺的使用，让室内温度更恒定，夏天隔热冬天保暖，既舒服又省电。

防水方面也远超行业标准，厨房地面、墙面上翻1.2米都做了JS防水涂料，卫生间更是进行三次蓄水实验，最长达24小时，彻底杜绝漏水隐患。还有天地墙对缝、圆弧倒角这些工艺，让家里颜值更高，也更安全，有小孩的家庭不用担心磕碰。

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以下是新闻消息速览

财联社12月11日讯（记者 李洁）12月10日至11日，中央经济工作会议在北京召开。

会议对2026年经济工作作出全面部署，关于“坚持守牢底线，积极稳妥化解重点领域风险”，房地产领域被重点提及。会议强调“着力稳定房地产市场”，并系统提出因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房用于保障性住房，深化住房公积金制度改革，加快构建房地产发展新模式等方向。

这为正处于深度调整期的房地产市场指明了政策路径，释放出“防风险、稳预期、促转型”的清晰信号。

“2024年12月政治局会议对地产所在段落开头的表述是‘有效防范化解重点领域风险，牢牢守住不发生系统性风险底线’，此次会议为‘坚持守牢底线，积极稳妥化解重点领域风险’，化解风险的表述一个是‘有效防范’，一个是‘积极稳妥’。我们认为对应近期一些企业出现的风险事件，表述从预防变为应对的变化值得关注，后续相关市场化和法制化的‘稳妥’处理可能会逐步展开。”浙商证券分析师杨凡告诉记者。

其进一步表示，会议提出的“控增量”和“去库存”都明确，未来新房销售总量不再是追求目标，新增供应的品质才更为重要。

货币政策方面，中指院分析师表示，物价合理回升是货币政策的重要考量因素，同时指出要“灵活高效运用降准降息等多种政策工具”。

“本次会议再提降准降息，意味着2026年降息空间仍在，而美联储降息将为我国货币政策进一步释放空间。另外，财政货币政策延续更加积极、适度宽松的基调，预计2026年财政政策有望保持较大力度。”中指院分析师称。

防风险仍是首要任务

本次会议将房地产相关内容置于“防范化解重点领域风险”框架下，凸显出当前阶段防风险的紧迫性。

易居研究院研究总监严跃进认为，该项任务最核心的内容是强调要守牢底线，将房地产内容置于守牢底线的框架下，意味着房地产不能触碰一些底线。

其指出，政策划定的“底线”清晰明确，涵盖房价稳定、房企资金回笼、楼盘交付及头部企业债务几大核心领域，杜绝房价不可控下跌、项目大规模烂尾、头部企业传染性违约等风险事件重演。

“2025年部分领域可能已接近底线边缘，2026年必须绷紧神经，积极稳妥化解风险。”严跃进称。

这一定位背后，是对当前市场形势的精准判断。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也认为，尽管“十五五”规划将住房置于民生保障范畴，但短期内防风险仍是房地产的重点任务。

“当前，出险企业的风险处置仍在进行，近期个别龙头企业债务问题再次加剧市场担忧；新房销售放缓也给保交楼持续带来压力，同时银行个贷不良率有所上升。因此，综合处置行业风险、实现软着陆的任务依然存在。”李宇嘉表示。

存量思维主导施策

会议明确提出“因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等”。

分析人士指出，这一表述标志着政策重心进一步转向存量消化，并将去库存与保障性住房建设直接挂钩。

“这延续了先前的双轨制模式（保障房归保障管、商品房回归市场）政策思路。”在杨凡看来，“鼓励”意味着地方可量力而行，节奏上可能会和市场客观环境适配，不必担心保障型住房短期供给过多带来房价进一步的压力。

严跃进强调，“着力稳定房地产市场”的关键在于去库存，必须提升去库存的能力与动力，挖掘新的需求点。收购存量房用于保障房，既有助于缓解房企压力，也能补齐住房保障短板，是“一举多得”的重要举措。

58安居客研究院院长张波认为，不同能级城市策略将有所分化：一线城市去库存压力相对较小，重点在于优化供给结构，优先保障高品质改善型用地，推进“好房子”建设；三四线城市则以去库存为核心，严格控制新增宅地供应，并通过购房补贴、降低置换门槛等方式激发需求，同步盘活各类闲置资产。

他指出，快速盘活市场闲置房源，包括消化部分房企及二手房市场的滞销房源，这其中的重点是缓解房企去化压力。收购存量商品房可通过专项债、再贷款等多元化融资方式推进，并可结合城市更新，将闲置房源改造为保障房或租赁住房，形成可持续运作模式。

“当前新房广义库存规模较大，部分热点城市改善型项目去化也在放缓。”李宇嘉表示，因此，2026年各地可能进一步细化供给策略，例如依据行政区去化周期来调节开工和供地节奏。随着新市民等群体对保障性住房需求的上升，2026年存量房源转化为保障房的项目，有望在资金支持下明显增加。

公积金制度改革发力

作为普惠金融的核心载体，住房公积金制度改革成为本次政策的重要发力点。本次会议提出“深化住房公积金制度改革，有序推动好房子建设”，被视为激活民生金融资源、支持合理住房消费的重要举措。

“当前公积金制度面临一些现实挑战，如部分城市个贷率偏低、异地贷款流程有待优化、对租购并举支持力度不足等。”李宇嘉认为，公积金是当前最主要的住房普惠金融工具，应进一步扩大其作用，甚至可探索以此为基础组建住房银行，更好地支持新市民、青年群体及新模式的转型。

张波预计，下一步公积金政策将在贷款额度优化、异地办理流程简化等方面推进创新，并降低刚需群体的购房门槛。同时，政策可进一步因城施策，例如提升一线城市无房群体租房提取额度，提高贷款上限；同时可拓展公积金使用范围，如用于子女教育、大病医疗、老旧小区改造等，以更大程度发挥其保障功能。

而杨凡认为，本次会议在表述上，将“深化住房公积金制度改革”和“有序推动‘好房子’建设”放在一个句子中，或意味着后续在公积金使用上，配套政策将向购买好房子倾斜，还会进一步完善或扩大相关支持力度。

“当前公积金资金池总体充裕，改革空间较大。应积极探索公积金政策与去库存工作的结合点，如在首付支持方面进一步发力，帮助覆盖购房首付成本，从而更直接地助力市场稳定。”严跃进称。

加快构建发展新模式

对于会议重申“加快构建房地产发展新模式”，多位受访人士表示，这进一步表明，单纯依赖旧模式已难以为继，行业企稳回升的根本出路在于新模式的尽快确立与落地。

“新模式是一个系统性工程。它既包括前面提到的好房子供给、存量盘活用作保障房等具体举措，更离不开基础性制度建设的支撑。”一位房地产行业分析师认为，只有建立匹配需求的供给体系，并加大对人的投资——包括就业、生育、教育等保障，才能从根本上修复行业发展的社会基础。

回顾过去30年房地产市场发展历程，根据中国房地产指数系统数据，主要城市房价在过去三十年经历了显著上涨。截至2025年10月，北京新建住宅价格指数从1994年底的997点上涨至4624点，上海从912点上涨至3799点，深圳从2000年底的1112点上涨至4887点，三个一线城市新建住宅价格指数累计涨幅均在300%以上。相较而言，二手住宅价格指数波动更加明显，以2004年12月北京价格为1000点，截至2025年10月，上海、深圳、北京二手住宅价格指数分别达9116、8996和7910点。

但2021年下半年以来行业进入调整期，新房价格整体横盘微降，二手房价格持续下行。分析人士指出，这种调整正是旧模式难以为继、新模式尚未完全建立之间的“阵痛期”。

中指院分析师预计，2026年全国新建商品房销售面积同比下降6.2%，降幅较今年有所收窄。在“控增量、优存量”导向下，新开工和投资规模虽继续下降，但将有助于库存消化和供求关系改善。中长期看，“十五五”期间商品住宅年均销售规模预计保持在7-8亿平方米，随着库存逐步去化、社会预期修复，市场有望在“十五五”中后期逐步走出调整。

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