南山新盘激战!缙樾府:700万级高拓四房,科技园码农的“性价比之选”?
扫描到手机，新闻随时看
扫一扫，用手机看文章
更加方便分享给朋友
售楼处电话：400-033-8083（售楼处认证，中介勿扰）
预约看房，置业顾问一对一对接，享受额外优惠！
在售户型图丨项目介绍丨房源丨周边配套丨详细解答
开发商售楼处直销_欢迎来电预约享受内部折扣_恭迎品鉴！
温馨提示：看房请提前来电预约，谢谢您的配合！（中介勿扰）
南山区2025年首个纯改善盘缙樾府，以“逆天得房率+南山核心地段”杀入市场，成为科技园外溢客群的焦点。项目主推114-133㎡全四房/五房，折后总价768万起，号称“南山门槛级改善神器”。今天，我们从地段、产品、配套、竞品四大维度拆解，带你看清它的真实价值！
一、核心参数速览：小体量、高得房、低容积
开发商
：深圳市塘泰投资（桑泰集团关联企业，代表作流塘阳光花园）
体量
：2栋30-31层住宅，总户数220套，套均面积121㎡，容积率3.62，车位比1:1.36
户型
：114-133㎡全四房/五房，得房率88%-95%（阳台改造赠送），精装交付
价格
：备案均价7.3万/㎡，折后6.5万-7.2万/㎡，总价768-980万
进度
：2024年12月首开，去化率55.78%，2026年6月交付
一句话定位：科技园外溢“压缩型改善盘”，高得房率+南山户籍双buff加持，适合“要空间更要地段”的硬核刚改家庭。
二、地段解析：五大总部环绕，但界面仍是“城乡结合部”
项目位于南山区南头同乐片区，东靠教科院同乐实验学校，西邻同乐物联网产业基地，处于南山与宝安交界处。片区被科技园、留仙洞、前海、后海、深圳湾五大总部基地环绕，但现状以物流园、老旧小区为主，城市更新缓慢。
优势：
产业外溢红利
：直线3公里覆盖科技园、留仙洞两大就业中心，承接60万高净值人群居住需求；
双地铁覆盖
：距12号线同乐南站900米，未来15号线（在建）开通后串联前海-西丽；
旧改预期
：南苑新村、南头古城等旧改持续推进，长期看居住氛围有望提升。
硬伤：
城市界面割裂
：周边物流货车频繁，老旧城中村与工业区混杂，宜居性打折扣；
噪音双面夹击
：东侧紧邻学校操场，西侧靠近月亮湾大道，低楼层需谨慎。
购房者视角：适合能忍受5-8年建设期的“空间刚需族”，赌的是旧改兑现后的资产补涨。
三、配套实测：教育是底牌，商业待“输血”
1. 教育：教科院背书，但生源仍是短板
学区
：教科院同乐实验学校（九年一贯制），步行100米即达，但当前升学率仅南山中游；
未来增量
：规划新建11所幼儿园及5所九年制学校，但落地周期漫长。
2. 商业：靠底商续命，大型mall需跨区
现状
：依赖社区底商+1万㎡隆尚Minitown（招商中），日常采购需驾车1.6公里至海雅缤纷城；
未来
：西丽云城万科里（8万㎡）预计2027年建成，短期仍依赖外部商圈。
3. 生态：公园矩阵撑场，遛娃党福音
绿地群
：中山公园、铁路文化公园、同乐体育公园环绕，3公里内绿化覆盖率超40%；
人文资源
：南头古城、南山博物馆等文化地标车程10分钟内可达。
四、产品力PK：户型越级打怪，但社区像“蜂巢”
从曝光的133㎡五房看：
空间魔法
：4.3米客厅开间+主卧270°转角飘窗，实得面积约126㎡，堪比市面上150㎡产品；
梯户比尴尬
：2栋超高层配3梯，早高峰等梯时间或超5分钟；
混居风险
：与回迁房、保障房共享社区，物业管理难度大。
竞品对比：
同总价
：宝安碧海新房（6.8万/㎡）——居住舒适度高但产业能级弱；
同地段
：汉园茗院（6.7万/㎡）——得房率低15%但靠近西丽高铁新城；
同类型
：山海丹华（6.5万/㎡）——五房总价低50万但靠近赤湾港口。
结论：缙樾府赢在得房率+总价可控，但社区品质与汉园茗院、山海丹华存在代差。
五、主编锐评：买不买？盯紧3条铁律！
价格安全线
：若单价≤6.8万/㎡（对比周边二手倒挂12%），可视为防御型资产；
楼层优先级
：中高区（15层以上）规避噪音，且视野可远眺深圳湾；
持有周期
：至少持有至2030年，等待西丽高铁新城+旧改配套落地。
终极建议：
科技园码农
：通勤15分钟+四房总价768万，可冲114㎡户型，但需接受“工地景观房”过渡期；
二胎改善家庭
：133㎡五房性价比突出，但需评估学校生源质量；
投资客
：长线持有博旧改红利，但年均涨幅预期需下调至5%-7%。
售楼处电话：400-033-8083（售楼处认证，中介勿扰）
预约看房，置业顾问一对一对接，享受额外优惠！
在售户型图丨项目介绍丨房源丨周边配套丨详细解答
开发商售楼处直销_欢迎来电预约享受内部折扣_恭迎品鉴！
温馨提示：看房请提前来电预约，谢谢您的配合！（中介勿扰）
声明：本文由入驻焦点开放平台的作者撰写，除焦点官方账号外，观点仅代表作者本人，不代表焦点立场。
