预本周末开样板!南山第一梯队学区新规盘终于来了!吹风价惊喜!中海云启源境
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这半年以来的日光盘，基本都是新规户型。
二手市场，核心区的改善大户型成为领涨主力，3月份润玺一套约120㎡的房源，成交单价达15.8万/㎡，较2023年低点反弹31.9%。
新规房卷产品，二手选舒适度。
“看中的要抢，有余货的看不上”，已经是今年楼市的行情标了，尤其是在核心区，可选项越来越少，更别说去年才开始出现的新规户型。
有朋友说，反正以后都是新规产品，等这类设计推广开就行。但现实很尴尬，户型新规有了，但没有新增土地可用于新规开发，23年下半年到现在，深圳住宅土拍只卖了四块地，其中两个盘已经日光。
现在的基本操作是——押注好位置，锁定好品牌，拥抱新规产品。
近期不少科技园客户都在盯着中海云启源境这个盘，继中海深湾玖序之后的王炸，约90㎡做到3房2卫，约95㎡可以爆改成4房+1.5卫，约105㎡可以做超大方厅3+1房，更可以爆改成4房+2卫，简直逆天。
目前得到的消息，5月1日将开放实景营销中心，5月底开盘。
建面约90-143㎡新规住宅，3-4房的改善面积段。我们拿到了带尺寸户型图，应该是全网首发，既然是南山中心下季度为数不多的新规户型，不吹不黑，客观聊聊。
1、产品决定流通性，南山标杆盘将向新规产品交棒。
不论是二手大户型的领涨，还是新规住宅的爆火，本质还是改善置业成为主流，起居的舒适度变得愈发重要。
个人认为，随着几个大户型标杆盘楼龄逐渐增大，以后南山的标杆盘格局会有变化，为数不多的新规户型将在改善市场实现降维打击。
同水准的舒适度，新规户型品质更好，楼龄更新，得房率更高，总价还更低，自然更好流通。
先看看周边二手房的情况，豪方天际得房率约82%、前海东岸得房率约73%，4月份以来豪方天际成交均价已回调至9万+/㎡。
中海云启源境直接把使用率做到了约95-108%，对比周边二手房，仅实用面积就多出了至少13%，价格方面也可以期待一下。
得房率是二手市场最认可的“金指标”，深圳湾的房价标杆是恒裕滨城二期（成交均价28万/㎡），得房率是105-145%的天花板，相比同地段15万/㎡的成交均价，溢价率超86%。
具体来看带尺寸户型图，能比较直观的体现新规户型的优势：
1、 首先是阳台进深<2.4米，算全赠送，多阳台设计重出江湖，为“多出一室”留出空间余量；
2、 每个户型都有设备平台的赠送，改成收纳空间或打通，就看业主喜好；
3、 户型整体偏扁，面宽基本大于进深，宽深比大于1:1，室内不会有暗角，采光通风好；
4、 4个以上的赠送飘窗数量，延伸尺寸拉满到0.8米，放个宽约1.6米的床都没问题。
入门户型，多一卫，更舒适（赠送面积约22㎡）
建面约90㎡户型能做到3房2卫，可看周边社区的园林景观，因为旁边是学校，遮挡面很小。总价最低，填补了科技园-桂湾-宝中这条线的市场空白。
宽深比接近1:1，采光面超过10米，在刚需户型中属于高配了，相比同面积的户型多出一个主卧卫生间，私密度和舒适度能提升一个档次。一个卫生间可连通设备平台，可以放个小点的浴缸或者洗衣机。
极限爆改，百平以下住四房（赠送面积约19㎡）
建面约95㎡3房2卫，只有42套，观景视野无遮挡，周边基本是院校和城市公园，科技园城市景观一览无余。
片区内这个面积段能做到的极罕见
四开间采光+四房，面宽甚至还能提升到11.8米。
比较王炸的是，这个户型的设计逻辑是可以利用南向的超大设备平台，可直接爆改变成4房+1.5卫，在提升约6-7㎡的居住空间的同时，主卫生间至少还能多出3个平方，把新规玩得明明白白。
主卧套间利用两个大飘窗，大气通透，对流南北空气。
高拓空间，舒适性3+1房（赠送面积约27㎡）
建面约105㎡3+1房2卫，百平出头，做出了近年来罕见的5米宽大方厅，刚需面积却有改善户型的体验，这个尺度一些所谓豪宅也没做到。
这种方厅格局，因为空间够大，可以拓展多样的休闲场景。
利用半开放的隔断设计，打造一个独立功能空间，可以是兼顾私密性的茶室，也可以是一家人观影同乐的小型影院。
客厅与次卧间的墙面是非承重墙，可以根据居住需求灵活打通，预估可以拓宽约4㎡的起居空间，有了二胎也不用为空间焦虑。
主卧的L型飘窗，巨幕视野囊括科技园景观，飘窗进深约80cm，总计赠送面积约5.5㎡，留足采光面后，富余空间可以作为展示收纳空间，或者是茶台休闲区，保留主人独处的天地。
一线公园景观，大四房楼王（赠送面积约36㎡）
如果不想睡飘窗，可以选择建面约143㎡4房2卫，有80套的楼王单元。最好的公园景观面+超大面宽阳台，基本占据了瞰景的头把交椅。
一体等宽的餐客厅，实用面积约55㎡，尺度感比较震撼，不输一些200㎡的豪宅，足够开个小型宴会了。开放式设计打通空间界限，高效动线串联烹饪、用餐、休闲、会客等场景。
东南向四开间，面宽约14.5米，最佳南向采光位，各个卧室空间最大化满足舒适起居，除了能放下两米大床，还能放置双边柜，起居体验都是主卧级的。
主卧L型景观飘窗+2个采光飘窗，赠送面积超过8㎡，实现市面少有的三边采光，基本上墙面就是采光面。通透空间里，阳光不再是稀缺品。
阳台约7.6米的巨幕面宽，将中山公园的景致尽收眼底，赠送面积约13㎡，打造成健身休闲区绰绰有余。北向阳台约7.8㎡，设置成书房或者游戏室，可以打通旁边的约1.8㎡设备平台，作为收纳空间，为生活扩容。
2、中海深湾玖序之后，品质全面开卷
这一两年，为了把房卖出去，开发商选择卷产品力，加上建材和建筑工艺的进步，新盘的品质提升其实很大，中海就在这方面吃到了甜头。
在品质上的投入，得到了市场反馈，中海把豪宅打造标准带到了云启源境。
云启源境外立面没搞那些花里胡哨的，是主流审美的简约大气造型，通过建材来塑造质感，大面积的采用三层中空夹胶Low-E玻璃，点缀铝板勾勒线条，亮化颜值又能隔绝噪音。定制全卧室YKKAP系统窗，密封防漏，经久耐用。
公区的打造融入了很多南洋特色元素，审美有点偏向老钱的调调，艺术酒店式落客大堂很亮眼，回家就像度假时办理入驻，松弛感一下子就有了。
架空层空间利用，做成社交休闲的领域，看得出花了不少心思。星空顶地库、单元入户门廊这些网红配置，该有的都有，现在的新盘好就好在这里。
全屋精装标准向深圳湾豪宅看齐，卫浴采用德系大牌（杜拉维特、唯宝、汉斯格雅同档次品牌），配置的空调新风系统也是大金或同等档次品牌（顶毫的最爱）。
精装风格是沉稳雅致风格，大面积的木饰面营造温馨氛围，玻璃元素的点缀打开了空间，增加通透感。
3、20分钟生活圈，地段优势带来情绪价值
中海云启源境所在的南山中心，价值占位无需赘述。南山科技园通勤很方便，距离深圳湾、前海、宝中这几个赚钱基地又近，车程全在20分钟以内，南山区的两馆一城一中心配套，都在10分钟左右的车程内。休闲商圈环绕式分布，光万象天地这种城市级商业就有6个。
配套如此密集，会不会很闹腾？云启源境家门口就是一个大体量的中央公园——占地接近50万㎡的中山公园，不仅绿色景观养眼，还是个有着百年历史的公园，百岁古树就有32棵，历史名人雕像群也很有特色，算是南山最有底蕴的生态聚落。
4、楼市过山车之后，名校学位概念在回归
再来说说中海云启源境的学位配置，客观来讲属于第一梯队。紧邻南山实验教育集团园丁学校，上学甚至不用过马路。
2024年四大率大于8%，十大率高于25%，公办普高率大于90%，实力排在南山前五，力压南山中英文学校、育才二中、麒麟中学等名校，就是没啥网红属性，基本都是统招生，成绩没有注水，在南山教育界有口皆碑。
前两年的楼市震荡期，学位房价格下调是事实，但回过味来后，市场开始校正回归。现在卖得好的新房都有名校加持，深圳一季度二手住宅网签成交14309套，其中冲着学位成交的房源占比达42%，学区房成交周期也是最短的。
毕竟管你市场走向如何，深圳家长卷教育还是刚需，这直接反映在二手成交价上。3月以来，因为入学需求的拉动，相同学区的豪方天际，单价涨幅约5.8%。
最后综合评价一下：
这个盘客观上存在一些劣势：体量较小、园林不大，但好在距离公园足够近，且名校学位及产品品质都在水准之上。这两年，核心区出现的小体量项目卖得都很不错，毕竟土地供应的余量摆在那里，有上车的机会就不错了。
考虑到新规户型的性价比优势、品质感高出周边项目一档、第一梯队的书包水准，中海云启源境可售套数只有298户（首推208套），这个量肯定是不愁卖的，5月1号开放实景营销中心，南洋特色的内饰风格在深圳不多见，有兴趣的可以去看看。
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