全面分析远洋观山海家园值得买吗?一文读懂深圳远洋观山海家园优缺点!

** 最新消息！** 前海唯一低密 2.66 的在售山居美宅 —— 观山海家园，加推的全新 2 栋产品已成功拿证。备案均价约 8.5 万 /㎡起，单价区间为 7.5 - 9.7 万 /㎡。现推出 92 折优惠，其中 95㎡户型预计折后 687 万起，明日即可直接认购。

2 栋涵盖 1、2、3 三个单元，总计 295 套房源，采用两梯五户设计，拓展后使用率高达 96% - 97%，以简装形式交付，交房时间定在 2026 年 12 月。具体户型分布如下：

1 单元 19 层：04、05 号房为 95㎡户型；01、02、03 号房为 113㎡户型。

2 单元 24 层、3 单元 22 层：04、05 号房为 95㎡户型；02 号房为 110㎡户型；01、03 号房为 113㎡户型。

特别值得一提的是，除 2、3 单元的 95㎡户型为东北向可观赏大南山景外，其余户型均为西南向。

回顾观山海家园销售历程，去年 12 月项目首次开盘，推出 1 栋的 3 个单元，共 260 套房源，户型面积为约 110 - 115㎡的 4 房。当时备案均价 8.5 万 /㎡，开盘享有 91 折优惠，折后均价 7.7 万 /㎡。目前 1 栋仍有少量房源剩余，折后总价情况如下：

110㎡户型：818 - 938 万。

115㎡户型：901 - 978 万 。

最值得注意的是，该项目为低密小高层，容积率仅约2.65，无保障房的纯住宅社区。使用率达到90%以上。网传单价7字头!

项目距离5号线荔湾站仅650米，背靠大南山，直面前海妈湾片区和海景，背山面水，环境风水相当不错。

「观山海」小区共规划12栋住宅，其中有8栋塔楼，4栋板楼。纯住宅没有保障房，共870套95-110-115-138㎡的3-4房，其中138㎡是专梯入户板楼。

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项目平面图

户型和朝向分布图

项目户型介绍

95㎡的3房2厅2卫，设计的是经典竖厅格局，客厅3.5米开间，LDKB一体化设计，主卧270°观景大飘窗，3个卧室分别做到了主卧15.24㎡/次卧7.68㎡/次卧7.55㎡（实测面积，去掉墙体），客厅连接次卧出6.3米长的大阳台，L型厨房，卫生间干湿分离，赠送面积超11.7㎡，得房率约95%（包含赠送），东北或西南朝向。

110㎡的4房2厅2卫，设计的是竖厅双龙抱珠格局，进门独立入户，客厅3.5米开间，LDKB一体化，4个卧室分别做到了主卧16.86㎡/次卧12.96㎡/次卧7.87㎡/次卧6.48㎡（实测面积，去掉墙体），主卧加2个次卧270°全景飘窗，客厅连接次卧出6.1米长的大阳台，U型厨房，赠送面积超17.3㎡，得房率约96.5%（包含赠送），西南朝向。

113㎡的4房2厅2卫，设计的是横厅南北通透格局，客餐厅6米开间，LDKB一体化，全屋飘窗，4个卧室分别做到了主卧18.58㎡/次卧8.98㎡/次卧8.84㎡/次卧7.8㎡（实测面积，去掉墙体），主卧加1个次卧270°全景飘窗，客厅出6米长的大阳台，L型厨房，赠送面积超16.06㎡，得房率约96.5%（包含赠送），阳台主朝西南向。

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项目区域及楼盘介绍

观山海家园，位于南山区兴海大道东侧，沿山路南侧，地处当今深圳最具发展潜力的前海合作区，根据《前海规划》，前海将联动港澳打造优质高效的现代服务业新体系，在“金融业、提升会展业和商贸物流业、科技服务业、专业服务业、新型国际贸易和现代海洋产业”等六大重点产业发力。到2025年，将培育形成金融、现代物流等一批千亿级产业集群，加快布局战略性新兴产业和未来产业，初步构建多轮驱动创新体系，科技发展体制机制改革创新取得重大突破。

观山海家园，由远洋集团打造，总占地面积约4.24万㎡，总建筑面积约16.3万㎡，计容建筑面积约11.64万㎡，容积率2.65，绿化率30.85%，共由10栋总高17-25F住宅组成，由8栋塔楼，2栋板楼设计，其中1栋1/2单元住宅24F，1栋3单元住宅23F，2栋1单元住宅19F，2栋2单元住宅24F，2栋3单元住宅22F，3栋1/2单元/4栋1/2单元住宅17F，5栋/6栋住宅25F，配建有公交首末站。

总规划870户，全部是商品房住宅，地下室有3层，规划停车位987个。

楼盘基础信息

1、开发商：深圳市远荔实业有限公司（远洋集团）

2、物业公司：远洋物业

3、物业管理费：7.8元/㎡

4、总占地面积：3.62万/㎡

5、总建筑面积：19.5万/㎡

6、容积率：2.65

7、绿化率：30.85%

8、产权年限：2023年6月28日-2093年6月27日（70年）

9、总户数：870户

10、总栋数及楼高：10栋，17-25层

11、梯户比：2梯2户/2梯4户/2梯5户

12、车位数：987个

13、车位占比：1：1.34

14、交楼时间：2026年12月

15、交楼标准：简装

度假园林：建面约4.2万㎡度假式社区，约6个标准足球场大小

超10米酒店式落客大堂，出入门庭更显气派

近9米水庭院瀑布，前海唯一社区庭院瀑布

轻奢水院空间，每一次归家倍感尊崇

观山泳池，慢淌山水的静与奢

超1:1尊享车位比，归家尽享从容

6大森系活力花园

山林飞鸟花园、台地花园、堂前休闲花园、山野风情花园、康体花园、山野精灵花园

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项目周边配套

学校配套：远洋观山海紧挨着的西北侧地块规划有1所36班制小学（暂定名：荔山小学），根据南山区教育局2024年最新的学区划分，小学学区划分在南山实验教育集团荔湾小学，距离约500米，初中学区划分在深大附中初中部，距离约1.1公里。

交通配套：远洋观山海配建有公交首末站，出门就是主干道兴海大道，月亮湾大道，开车出行非常方便，5号地铁线“荔湾站”距离约500米，1站到赤湾可换乘2/8号地铁线，周边还有深惠城际“前保站”，15号地铁线“月亮湾公园站”在建。

商业配套：远洋观山海自带有6000㎡的社区商业，一路之隔的泛海城市广场购物中心，里面有人人乐超市，约500米有兴海湾肉菜市场，周边15分钟车程内还有海上世界，K11购物艺术中心，前海卓悦INTOWN购物中心，前海壹方汇，山海会员商店，前海壹方城等大型商业中心。

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项目现状

远洋观山海此前推出的1栋已经全面封顶，这次加推的2栋也已经出地面有17层左右，其它栋数也在陆续出地面，整体的建设进度还是很快的。

远洋·观山海家园实景图

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观山海家园值不值得买？

1、首先从区位来看，远洋观山海所处的前海合作区核心区域，板块价值不言而喻，小板块来说，荔湾片区周边早有泛海拉菲花园、德尚世家、南山花园、大南山紫园、依云伴山、月亮湾花园、前海时代广场等高端住宅小区，居住氛围浓厚且周边也没有任何城中村，居住人群非常纯粹。

2、远洋观山海从买房必备3件套来分析，配套的荔湾小学，深大附中在南山的整体师资算是中等水平，小学跟5号地铁线荔湾站距离都是在500米范围内，家门口有人人乐超市，想逛大型商业的话，周边中高端商业体都有，也较为方便，总体评分还行。

3、远洋观山海居住人群非常纯粹，总共870户，全部都是商品房住宅，没有回迁房，公租房，安居房，人才房等。

4、远洋观山海密度非常低，仅2.65，总高也仅有17-25F，这点在目前整个深圳的新房市场上是极为少见的，况且还是在南山前海这种极具潜力的板块。

5、远洋观山海虽然不是新规之后建设的楼盘，不含赠送得房率77.19%，加上赠送后的得房率都在95-97%左右，对比周边的新盘还是很占优势的，如深铁前海时代3期73.6%，壹湾臻邸75.84%，说的是不含赠送的得房率。

6、远洋观山海停车位非常充足，总共870户，停车位有970个，车位占比1：1.34，回家不用担心找不到停车位。

7、远洋观山海也是市面及其稀少，依山而建的新楼盘，周边环境好，负氧离子高，多数还能看到海景。

8、远洋观山海主体外立面全部采用的大面积玻璃幕墙设计，整体设计线条+颜值非常好。

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