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愉景雅苑｜开发商直售・预约享内部独家折扣

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·Jun·

广州 | 珠江

这期怎么又是合生的盘，含“景”量超标了！没办法啊，好地块让他老朱家拿了个遍，简直是广州买房避不开的存在。

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作为广州大道五景之一，愉景雅苑和马路对面的愉景南苑一直不乏市场关注。论产品力肯定是南苑更强，但雅苑有含金量不错的直升初中，这让对学位更有追求的家长难以抗拒。

一、楼盘印象

既然这期又是合生，那老铁就好好讲讲它的故事。

早年王石从不掩饰自己对朱家的艳羡与尊敬，用他的话说“合生创展才是中国房地产界真正的航空母舰”。

据说当年合生创展在广州一个城市的开发体量，就相当于万科在中国五大城市开发的总量，而98/99两年，合生光在广州一地创造的利润就超过了万科在国内五大城市的总利润额。

朱孟依起家于广东丰顺，最早他是在此做包工头，后帮当地政府打造商业街，把陆丰分散的商户集中在一起，他自己以“参与业主租金分成”的方式挖到了第一桶金。

朱在上世纪90年代初来到香港并取得永久居住证。他打天下的合生创展是他在92年与人一起创办的。但根据当时的国家规定，除了投标和投递，合生创展并没有独资开发房地产的资质。于是93年，朱在广州注册成立了珠投。

坊间传闻，因为朱的人脉，提前获知了广州未来发展的板块，并得以低价抢在人先拍下了当时还是郊区的天河大把农田。

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这也成为了他整个视野的转折点。合生拿到的基本都是地处偏僻，价格低廉，但有广阔发展前景的地块，有相当的比例都位于广州发展的必经之路上。

在其他房企选择“高周转+高杠杆”的模式突飞猛进时，合生仍坚持“大盘+慢开发+高溢价+多囤地”的经营理念，你可以发现合生的网红盘多数符合以上理念，最典型的就是华景新城了。

但从口碑这一块，合生显然没有令人信服。拥有稀缺地段的合生小区经常因为没有好的物业被业主诟病，甚至卖房逃离。地段和大型社区加的分都被保养和管理扣回来了。

时间拉回到当下，合生也终于幡然醒悟，在下一个发力的楼盘广州缦云摒弃了康景物业，并把新的缦合物业作为卖点之一。

好了，说完了开发商的前世今生，我们来说回愉景雅苑本身吧。

小区98年左右开盘，建成于99~20年。共约1666户，租客大概占3成，与马路对面的愉景南苑多为老人不同，雅苑小孩子特别多。

除了临新港西路的雅致阁、愉悦阁是一梯五户（雅致阁B是一梯六户），其余楼栋大都是一梯四户（翠林居D是一梯二户）。全部楼栋都是11~14的小高层，密度还可以，但隐私性不佳，有很多户型是和邻居对望。

小区的得房率不错，有将近90%，甚至比一些步梯楼都要高。

地下车位+地上车位约有700个，人车不分流，一楼架空层也规划了很多车位，小孩子在楼下玩耍时一定要小心。如果在小区里找不到车位，可以停在小区外的新港西路停车场，月保1200元。

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愉景雅苑的园林做得还可以，绿化率颇高的同时还设有篮球场、泳池、少儿运动馆等健民场所。但绿化也有着合生系园林的通病，就是树木过于高大茂密，给人一种“幽深”的感觉，也会影响部分低楼层的采光。

小区的保养很一般，多处外立面掉皮。楼道维护清洁也不咋地，很多住户也不爱惜，楼梯间里有堆放垃圾的现象。

小区流动性不错，经常有业主乔迁，这也带来了另一个问题，正如一位网友吐槽“世界几大未解之谜之一：愉景雅苑什么时候能不装修？”

二、小区缺点

1、保养维护拖后腿：无论是外立面还是单元内部，都严重缺乏管理的痕迹。

但这难以改变，懂的都懂。

虽然可以忍，但你不得不承认良好的管理和保养是支撑房价的有力基石，谁不希望拥有呢？

2、人车不分流：这小区小孩特别多，活动区和泊车区掺杂在一起，无论你是自驾者，还是孩子家长，都难免精神紧张，生怕出事。

本身购房者选择封闭大花园的理由之一就是方便遛娃，而人车不分流和这一诉求本质上是冲突的，老铁相信未来会有越来越多的买家介意这点。

3、生活氛围压抑：虽然层高不高，都是小高层，但是楼间距属实有点密，站在家里可以和对楼的邻居正面对线，多少有点尴尬。

小区因为合生创展特色的深色绿植+高密度栽种，漫反射进室内的光线本就有限，现在可能又因为隐私问题需要常年拉窗帘，让本就不富裕的采光雪上加霜。

三、小区优点

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1、拥有稀缺性：在海珠，满足封闭花园+地铁上盖+省一级学位的小区，用两只手都数得过来。愉景雅苑对口的大江苑小学虽没有省一级的名头，在成绩方面也并不出众，但好在它能直升今年海珠中考的黑马——绿翠中学，在不愿意折腾、追求稳妥的家长心中还是有相当高的权重的。

2、户型方正，得房率高：整个小区的户型都不差，以100㎡左右的3房2卫户型来说，得房率已经超9成了，而且房间分布合理实用，虽然没有最近新房那么让人眼前一亮，以20年前的产品来说，已经非常优秀。

3、区位好：愉景雅苑的地段很不错，去哪都方便。地铁有串联海珠东西的L8，坐一站就能换乘L3去珠城。自驾去琶洲、去珠城更是一脚油门的事儿。同时还尽享老城区的成熟配套。

四、小区配套

教育：愉景雅苑对口的是市一级大江苑小学，成绩来说一般般，竞赛也没有太出色，反倒听说是围棋方面有所建树。

重点在于这个小学可以直升绿翠中学，绿翠近几年的中考成绩稳步上升，堪称黑马，现在有越来越多的家长钟意这里。

医疗：这就是身处老区的优势，医疗资源非常丰富，广东江南医院、广东省第二人民医院、解放军421医院等都集聚于附近，求医问药很方便。

商业：小区楼下的底商可以满足基本生活需求。虽然愉悦阁楼下的华润万家好像黄了，居民们还可以去客村的沃尔玛做日常囤货；如果你想逛商场、吃各类美食，还可以去客村的丽影广场溜达，这边人气非常旺。

交通：小区距离L8的鹭江站大概410m的距离，可谓地铁上盖。老铁最近看了最新的广州地铁客流量统计，L8的增幅是最多的，侧面说明琶洲这波当真吸引了不少购买力。

五、板块利好

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1、鹭江村旧改：如果真的能顺利落地，那对周边的城市界面无疑是非常大的改善。难度也应该不小，毕竟附近村民的分红都高达20w/年，让我们拭目以待。

2、琶洲电商总部全面建成营业：在金融城慢慢悠悠地解决限高问题时，琶洲西区已经闷声盖大楼，目前已有阿里巴巴、唯品会等总部大楼正式启用，大批互联网大厂员工的住房需求会沿着L8向西溢出，居住品质和学位兼顾的愉景雅苑是他们很好的选择。

六、产品推荐

小区约1666户，目前挂盘住宅31套，挂盘比约1.9%。以下是老铁严选。

2房：虽然绿意居79.5㎡的02户型算是小区里最方正的2房户型，产品力也不错，但老铁并不在此推荐。原因就在于它的面积在两房来说太大了，几乎跟3房重叠，未来你卖出的时候，会面临小三房的降维打击。你不能小瞧二胎时代在广州买得起核心区楼盘的人对于“多一个房间”的执念。

老铁这里更推荐愉悦阁、雅致阁62㎡的03南向飞机户型，你别看它临街且吵，但老铁以长期在市场一线拼杀得到的反馈来看，总价有限又追求学位的买家，多数会在自住品质上有所让步的。适合刚需的二口之家，目前挂牌380w，建议成交价350w左右。

3房：画意居/书香居的101㎡03户型，南向3房2卫，南北对流望泳池，楼间距比较宽广，视野无遮挡，唯一小瑕疵是主卧朝北，适合改善的三代同堂家庭，目前无挂牌，建议成交价650w左右。

总结

老铁认为，愉景雅苑也可以算作是同时满足封闭花园+地铁上盖+原装电梯的稀缺楼盘之一，小学虽然不是省一级，但初中比较受认可。随着琶洲陆续开业，L8的客流量涨幅冠绝广州，想挤入沿线核心地段并兼顾一定学位的小伙伴可以考虑这里。

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