宝安沙井顶流红盘【鸿荣源珈誉玖玺】单价4.6万起,究竟多少人盯着(价格分析)
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最新消息：
珈誉玖玺，约354万起，低门槛入住鸿荣源高端玖系大城，进阶玖玺·最佳机遇，直接认购！
75㎡的3房2厅1卫，折后总价约353-369万/套，单价4.69-4.9万/㎡。
78㎡的3房2厅1卫，折后总价约366-387万/套，单价4.67-4.93万/㎡。
84㎡的3房2厅2卫，折后总价约388-412万/套，单价4.63-4.92万/㎡。
97㎡的3房2厅2卫，折后总价489-510万/套，单价5.02-5.24万/㎡。
12栋首次开盘的四房产品，入市热销，基本售罄。这次加推的三房3梯5户配置、舒适度高，非常稀缺。10栋二单元是整个大城唯一100米以下的高层，只有31层，3梯7户，实用率非常高！
这次加推的新品均是爆款！有珈誉府绝版的97㎡横厅三房、有豪宅才享受的全视角园景的84㎡实用三房、还有性价比超高的75㎡南向精品三房。无论是景观朝向、还是户型设计，都是爆款中的爆款！
鸿荣源珈誉府位于宝安沙井核心区新桥板块，是一个建面248万㎡的超大型的综合体项目，有住宅、办公、大型商场等。项目分7个地块开发（不包含学校地块），其中有三个地块配建了保障房。
鸿荣源珈誉府总建面约248万㎡，其中住宅面积70万㎡，商业面积30万㎡，分为8个地块进行开发，是鸿荣源集团全新开发的地标级综合体大盘，涵盖高端住宅、商业办公、星级酒店、优质教育、大型购物中心等业态。
珈誉府将分为 8个地块进行开发，即将推出的是3区的10栋2单元和12栋住宅，本次加推总套数近400套。
3区占地面积：约4.79万㎡，总建筑面积：约40.53万㎡，容积率：5.42，绿化率：40%，总户数：2479户，总栋数及楼高：10栋，31-48F住宅组成，梯户比：2梯2户/3梯5户/3梯7户，停车位：2795个，车位占比1:1.127。
【项目名称】鸿荣源.珈誉玖玺
【推售产品】75-122㎡ 3-4房
【交付标准】精装交付
【交房时间】2026年底
【总 户 数】规划2479户
【车 位 数】约2795个
【物业公司】鸿荣源物业
【物 业 费】5.9元/㎡
【容 积 率】约5.42
【梯 户 比】2T2/3T5/3T6/3T7
【玖遇·围合式艺术大园林】约2.9万㎡舒居艺术大园林围合式布局，最大楼间距约161米源于西班牙著名家《记忆的永恒》为灵感的超现实主义花园，打造多重梦境空间。
【玖享·全龄双泳池 礼遇归家礼仪轴线】
配备全龄子母双泳池、亲子乐园、交流花园，构建全龄活动功能配套，主出入口列阵式礼仪轴线，体现归家仪式感，品质尊崇感。
【玖品·高端物业 共筑美好生活】
国家物业管理一级资质企业，致力于做中国高端物业专属服务的先行者，实现客户对美好生活的向往，中国物业服务品牌100强，粤港澳大湾区物业服务综合实力50强 。
门口就是宝安大道及凤塘大道等交通主干道，11号地铁线“塘尾站”，距离约300米，4站到宝安机场，6站到宝中，7站到前海湾，8站到南山，11站到车公庙。鸿荣源珈誉玖玺家门口就是宝安大道及凤塘大道等交通主干道
自带50万㎡奥特莱斯商业，汇集了壹方+奥莱的商业模式，在项目北侧还有万丰海岸城近18万㎡的购物中心，这个片区以后也将会是整个沙井最高端最集中的商业购物中心。
鸿荣源珈誉府旁边，所规划的2个教育用地，已经正式出了红头文件，为深圳外国语宝安学校（集团）南校区，分别为1所63班九年一贯制学校，1所为27班九年一贯制学校（珈誉玖玺旁边），另外根据宝安区2024年最新的学区划分：
小学学区划分在桥头学校小学部、塘尾万里学校小学部、滨海小学（集团）福桥小学、立新湖学校小学部、凤凰学校小学部、滨海小学（集团）文昌小学；
初中学区划分在桥头学校初中部、塘尾万里学校初中部、立新湖学校初中部、福永中学、新安中学（集团）第二外国语学校（初中部）、航星学校初中部、凤凰学校初中部。
虽然同为宝安鸿荣源珈誉府项目，但是因为社区不同，学区划分是有明显区别的，旁边规划的深圳外国语宝安学校南校区仅27个班，后期录取积分应该会非常紧张，另外距离约900米的立新湖学校，在2024年小一的录取积分是86.8分，初一的录取积分是81分，塘尾万里学校在2024年的小一录取积分是100.5分，初一录取积分是94.2分；
按照宝安区教育局公布的积分政策，只要是深圳户籍（其它区）+学区内商品房，基础分100分，深圳宝安户籍+学区内商品房，基础分105分。
1公里范围内万丰湖湿地公园、立新湖公园等公园环绕，悠然享受城市森意近新桥文体中心、沙井文体中心（建设中），高标人文配置，悦享品质生活。
项目点评
项目劣势：
1.鸿荣源.珈誉玖玺周边存在大量的厂房、农民房，周边整体的城市面貌比较差，而且在短时间内很难发生改变；未来就算有旧改的可能，业主会长时间面临噪音、粉尘、交通等方面的影响；
2.项目旁边凤塘大道交通目前就比较拥堵，未来更多的业主入住+商业开业，会在一定程度上加剧拥堵；其次，11号线虽说是快线，但乘坐人次太多，特别是上下班高峰时期，乘坐比较拥挤；
3.项目和一区、二区属于不同的社区，按照目前校区划分，项目不在深外宝安分校北校区范围，这一点一定要区分开；而且深外宝安南校区是27班制，虽然学校同属深圳外国语，但是学校班级有限，后期入学会对积分的要求可能比较高；
4.投资客更应该绕道而行，投资最注重的亮点，第一增值，第二流通；整个珈誉府公3期开发，8000多套商品房，参考深圳大型小区二手房的挂牌价格以及砍价空间，大社区业主之间竞争更加的激烈；
项目优势：
1.配套硬核：从买房刚需必备3件套来看，家门口50万平的壹方奥特莱斯商业，11号线塘尾站距离300米，也是宝安的生命线，配套的学校跟鸿荣源珈誉府1/2期是有区别的，3期珈誉玖玺属于稔田社区，后期大概率只能就读深外宝安南校区27班制的这所学校；当然一区、二区现在还有尾盘，同样可以考虑；
2.鸿荣源.珈誉玖玺居住人群非常纯粹，总共2479户，全都是商品房，没有公共住房，安居房，公租房，回迁房，人才房等；作为真金白银购买商品房的业主，对小区的爱惜程度会更高些，在沙井纯商品房的出租率比较低，绝大部分都是刚需用户；
3.从珈誉府一区、二区入市以来一直很受欢迎，2023/2024连续两年都是深圳新房销量冠军，说明购房者对项目的认可；同时鸿荣源的物业口碑非常的不错，深得业主的好评；
4.拥有大社区、飘窗可以打掉，得房率在77%-78%，但是包含飘窗整体的得房率在90%左右，都是项目的优点；
总结：
如果考虑珈誉玖玺，那么一定要去看看一区、二区的尾盘楼层是否合适，相比而言，一区二区在学区方面更加有优势，同时一区二区交楼更早，可以更早入住；‘加量不加价’是我们日常听的比较多的广告语，但是珈誉玖玺学区减配严重，价格却变化不大
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