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✨绿城馥香园✨✽✽✽✽

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项目位于海珠西板块，楼盘在海珠客运站旁就在南洲路与东晓南路的交汇处，斜对面就是中海观云府。

项目基本信息：拿地时间：2024年12月5日，海珠客运站地块开发商：绿城中国开盘时间：2025年4月19日交付时间：2027.12.31交付，精装修拿地总价：24.164亿元折合楼面价：33800元/㎡占地面积：41687㎡建筑面积：116600㎡总栋数：5栋，每栋32层总户数：642户梯户比：1#2T5，2-6#2T4容积率：3.86绿化率：30％使用率：超110%总车位配比：806个，1：1.25物业公司：绿城物业，4.2元户型面积：84.88.102.105.107.110.116.117121.129.130平

项目楼栋分布和户型：项目共建有5栋住宅楼+1所学校。首推5、6栋。户型有85-102-115-116-128平。

产品力上，馥香园作为“超新规”项目，使用率超125%，远超市场同类产品。目前在售的84-88㎡三房，做到三开间朝南，主卧带飘窗，小户型也能享受充足采光。

比如，105㎡四房则为单边位设计，南北对流，客厅连接观景阳台，推窗可见滨河公园绿意，该户型因空间布局合理、总价可控(约530万起)成为清盘阶段的热门选择。

值得注意的是，项目全部规划为32层住宅，无超高层建筑，容积率3.86，相比海珠多数超高层社区，居住密度更低，舒适度更高。

总体来说，需理性看待海珠地铁盘绿城馥香园这个项目：项目南侧距环城高速约150米，低楼层可能受到一定交通噪音影响，建议优先选择中高楼层;周边虽有客运站运营，但目前人流量较小，对日常生活影响有限。

结合项目是海珠南洲地铁盘+五中领办小学+周边有海珠湖和南洲商业广场等配套，关键是约430万可上车海珠来看，这些因素并不妨碍其成为海珠主城的高性价比选择，尤其是在小户型进入尾货阶段，入手门槛相对友好。

交通配套

紧邻2号线和广佛线换乘站南洲站，直线距离仅一百米，可以说出门就是地铁站。

3站到客村，5站到珠江新城，7站到琶洲，8站通行万博/金融城/白鹅潭商圈，交通通达性不错。

值得注意的是，项目会建造一条地下连廊直通地铁，业主归家不怕日晒雨淋了。

自驾的话，项目位于广州新中轴南延线上，小区家门口就是南洲路和东晓南路，周边还有广州大道南和环城高速，去各地都很方便。

教育配套

按照此前规划，项目西侧是要配建24班小学的。而且，早在去年10月份，海珠区教育局就已经公示，配建学校将委托广州市第五中学领办，届时会将该校独立开办成优质办公小学。

广州五中在海珠老广心目中是什么地位，大家可以去随意抓个人问下，我在这里就不多赘述了。

海珠区南洲街道初中是通过电脑派位的方式确定，对口的初中组为海珠区第五组，可选择的学校有五中、四十一中校本部、九十七中、江南外国语、蓝天中学、东晓中学和劬劳中学

生活配套

值得注意的是，虽然身处城市中心，但馥香园却因地制宜打造了一座城市桃源。

从外部来看，项目背靠河涌，打造了一个滨河公园，与周边的海珠儿童公园、海珠湖、海珠国家湿地等，形成了巨大的天然的生态背景板。

而社区内部，馥香园也把这份绿意延伸了进来。

项目园林将打造六大社区花园，外部将优化南侧水道，打造一线河景+双公园

并且，馥香园汲取十香园灵感打造街角公园，将百年榕树原址保护，增添广式生活情调。

项目自带1800方的商业街，项目位于海珠西板块，本身生活氛围就很浓厚，附近就有南洲商业广场、魅力港湾商业城等等，商业配套成熟，5公里范围内，还汇聚着海珠一半的三甲医院，

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房产信息：

越秀地产34.83亿元竞得天河两宗宅地，广州十月土拍盆满钵满

十月收官之际，土拍市场再传捷报。

今日（30日），越秀地产底价竞得天河区广棠片区两宗涉宅用地，成交金额34.83亿元。

随着两宗地块的成功出让，广州10月土拍也正式落下帷幕。

克而瑞数据监测显示，10月广州涉宅用地成交7宗，成交总建面49.23万㎡，成交金额80.71亿元。

下面我们来看看地块素质及周边市场表现如何：

棠德路以东地块计容建筑面积70283㎡，起拍总价22.05亿元，起拍楼面价31380元/㎡，棠德路以东西地块计容建筑面积127852㎡，起拍总价12.78亿元，起拍楼面价30950元/㎡，两宗地块均为容积率均为≤ 2.1。

本次竞得人均为同一主体，在此之前，出让公告中也提到了鼓励在两个地块间设立空中连廊或地下通道加强联系，以及合理统筹布局幼儿园等公服配套的位置，方便项目建成后供业主使用。

而之所以提出该建设要求，是因为从官方航拍图可见，两宗地块距离非常近，有助于房企连片开发。

在建筑高度上，公告明确指出，地块必须满足岑村机场净空控制要求。

公告还指出，鼓励提高住宅阳台面积占比，鼓励配置主景观阳台、入户花园等半开敞空间。

“≤ 2.1的容积率+建筑高度必须满足岑村机场净空控制+新规配建要求”。

从这三个要求或可以推断出，未来地块将打造低密小高层产品。

今年三月天河自规局就宣布对棠东村、棠下村约1043亩土地征收补偿协议均已全部签订，这两宗地块就位列其中。

按照批复德《天河智谷广棠片区控制性详细规划》指出，广棠片区规划科研、商业、医疗等多元用地，并配套车陂涌湿地公园等生态设施，将着力打造“科创研发+生态宜居”的产城融合新样板。

地块位于东圃板块广棠片区内，距离地铁21号线棠东站约两公里，周边有多条公交线路经过，可通达广州各区。

值得一提的是，尽管目前地块距离地铁较远，但出让公告中提到，项目地块北侧应预留公共开敞空间，用于地铁19号线建设。

配套方面，有乐天棠德广场、天河棠下智汇Park、优托帮购物中心等配套，不过距离相对较远；以及清华大学湾区附属学校、广州奥林匹克中学高中部等教育资源。

多个工业园、加油站环伺地块周边，与规划中的岑村机场距离较近，会有较多噪音，未来居住舒适度或将会受到一定程度的影响。

市场表现方面，克而瑞数据监测显示，地块所处的东圃板块今年1-9月商品住宅成交1032套，较去年同时期增长10%，区占率33%。

120-144㎡户型成为了今年东圃板块的主力成交产品，累计317套，占比31%。

随着流速的加快，克而瑞数据监测显示，截至今年9月末东圃板块120-144㎡户型库存701套，去化周期16.2个月。

聚焦到地块周边，克而瑞数据监测显示，近十三月地块周边三公里内商品住宅成交1122套，成交均价74144元/㎡。

距离地块最近的新房项目城投珠江天河壹品，克而瑞数据监测显示，今年1-9月该项目成交148套，成交均价61830元/㎡。

在土地市场上，克而瑞数据监测显示，作为天河区涉宅用地供求主战场，2022-2024年东圃板块涉宅用地供应9宗，供应总建面98.18万㎡，成交6宗，成交总建面71.54万㎡。

主力容积率段集中在2.0-3.0，累计成交3宗。

6宗宅地目前已有5宗转化入市，在这其中，华润置地天河润府一期今年1-9月成交349套，成交均价49060元/㎡，地楼比0.47。

地楼比最高的项目为联投文津府，达到了0.69，该项目今年1-9月成交64套，成交均价56112元/㎡。