2025 南山前海爆款【观山海家园】:95 平样板已开,650 万起争藏,多维度解读 95-115 平 3-4 房

观山海家园

据最新消息，前海极具竞争力的新盘即将加推新品。今日，其95㎡样板间盛大开放，而下个月初便会入市开盘。此次推出的295套小高层产品，亮点十足。拓展后使用率高达96%-97%，且为带装修交付，容积率仅2.66，居住舒适度极佳，交房时间定在2026年12月。

首批房源按揭折后均价约7.6万。此次加推的户型为95-113㎡的三到四房，市场传闻本次将有大量“7”字头单价房源。参考目前在售价格，均价约在7.6-7.7万左右，依此推断，低楼层价格大概7.3-7.4万/㎡起，这意味着约700万就能在前海购入一套大三房两卫的优质房源，性价比极高。

目前，项目还有少量房源可直接购买。其中，110平米房源折后总价在800-938万区间，115平米房源折后总价为850-978万。如此诱人的价格与优质的房源，无疑为购房者提供了一个绝佳的入驻前海的机会 。

01.项目简介

观山海家园

观山海家园，地处大南山脚，位于兴海大道东侧、沿山路南侧，靠近妈湾片区和赤湾片区。项目由远洋集团打造，总占地面积约4.24万㎡，总建筑面积约16.3万㎡，计容建筑面积约11.64万㎡，，包含商品住宅约10万㎡、配套商业约6000㎡以及少量公区配套。共由10栋总高17-25F住宅组成，有8栋塔楼，2栋板楼设计，其中1栋1/2单元住宅24F，1栋3单元住宅23F，2栋1单元住宅19F，2栋2单元住宅24F，2栋3单元住宅22F，3栋1/2单元/4栋1/2单元住宅17F，5栋/6栋住宅25F，配建有公交首末站；总规划870户，全部是商品房住宅，地下室有3层，规划停车位987个。

本次预计推出870套，建面约95-110-115-138㎡3-4房。项目规定容积率仅为2.65，限高80米，总层高在17-25层，低容积率、低密度、小高层还可以看山景，这样的配比相当舒适，市面上比较稀缺。

02.项目基础信息

观山海家园

观山海家园2栋预计下个月开盘，预计月底开放95平3房实体样板房，一共295套，两梯五户，拓展后使用率96%到97%左右，简装交付，2026年12月份交房。

开发商：深圳市远荔实业有限公司

物业公司：远洋物业

总占地面积：约4.2万㎡

总建筑面积：约16.3万㎡

容积率：约2.65

绿化率：约30.85%

栋数：12栋

推售户数：规划870户

总层高：17-25F（即将加推2栋一、二、三单元295套房源）

梯户比：2T2、2T4、2T5户

车位：约987个

物业费：7.8元/㎡·月

产权：70年

交楼：2026年12月简装

面积：95-108-110-115-138㎡3-4房

片区价格参考：

项目周边的二手小区指导价在9.2-10.6万/㎡，有德尚世家花园、泛海拉菲家园、前海康城华府等。不过德尚世家花园有别墅产品，因此指导价较高，整体指导价平均下来，大概在9.6万/㎡左右，不过目前随着市场下沉，目前周边二手成交价格基本在9万左右！

03.项目周边配置

观山海家园

地域方面：前海”黄金三角“——三湾两城一山。

三湾：桂湾、前湾、妈湾

两城：深港桂湾金融城+妈湾服务城

一山：大南山生态居住区

交通方面：四维交通枢纽。项目距离5号线荔湾站约650米左右，出行方便。项目紧邻兴海大道、月亮湾大道等主干道，，快速抵达沿江高速、深中通道（已开通）、深珠通道（规划中），畅游大湾区。深圳宝安国际机场、太子湾邮轮母港，通达全城。

教育方面：学校就在家门口，一站式全龄教育。项目周边拥有15所幼儿园、4所义务教育学校，还有荔湾小学和深大附中等学校都在周边。此外项目靠近多所国际学校，拥有3000到5000个名额，包括荟同国际学校、礼德国际学校、英国国王学校（深圳分校）以及深圳哈罗国际学校。

项目一路之隔规划36 班小学（规划中，学校品牌暂未确定），周边多所幼儿园、小学及初高中，如荔湾小学、深大附中初中部和高中部。

商圈方面：自带6000㎡社区商业，西侧一路之隔有泛海城市购物广场，里面有人人乐超市基本可以满足日常生活，500米左右有兴海湾肉菜市场，地铁1个站可以到前海印里，开车15分钟可到达海上世界、K11购物艺术中心、前海卓悦INTOWN购物中心、前海壹方汇、山海会员商店、前海壹方城等大型商业中心。

医疗方面：距离最近的蛇口人民医院（三级综合）和南山妇幼（三甲）驾车也要20分钟，这是一个明显短板，重视医疗需求的朋友还是别考虑这里了。

生态方面：1湾2山8园，前海悠然栖居。项目周边生态资源丰富，位于大南山脚下，享有大南山一线山景，周边还有荔林公园、月亮湾公园、青青世界等配套。南山顶级别墅区有三处，大南山独占其二，项目毗邻大南山紫园、德尚世家别墅区，氛围高端且纯粹。

南山古树荔枝——深圳市内保存最好、树龄最老、范围最大的古树荔枝群

现存百年古树荔枝约1500多棵，获全国首个地理标志产品保护的荔枝产品（数据来源：南山区人民政府网）

04.区域价值

观山海家园

前海成大湾区核心引擎，国际化新城市中心！

年初，粤港澳大湾区规划纲要发布后，前海规划已升级为：国际化城市新中心！前海打造人才、产业集聚的新中心！

前海作为金融业和现代服务业的产业功能区，有了先行区核心引擎的地位后，意味着更多的企业总部和金融、服务业元素向前海集中。对那些计划进军大湾区的国内外企业，前海也将因此成为第一选择。

据不完全统计，目前前海已有17万家企业注册。根据补贴政策规定，最高500万的租金补贴下来，前海的办公成本将大大低于福田、南山，对企业来说极具吸引力。

最新规划显示，前海将力争实现在地经营企业不少于5000家，总部企业、持牌金融机构、世界/中国500强企业等重点企业不少于300家，工作人口不少于20万人的归巢目标。

这意味着，前海将打造成产业集群、人才集聚的国际化城市新中心。

05.户型介绍

观山海家园

本次全新开放的建面约95-113㎡户型让人眼前一亮，入户即享一线山景宽境，迎面而来澄净通透与朗阔尺度，自然之美触手可及。

2栋有1、2、3单元：

1单元19层：95平米(04、05)，113平米(01、02、03)

2单元24层，3单元22层：95平米(04、05)，110平米(02)，113平米(01、03户型)

除了2、3单元95平米东北向看大南山，其他户型都是西南向!

01.

建面约95㎡3房2厅2卫

西南向（部分户型看海）或东北向看山景，是传统的竖庭格局，南北通透。最大亮点是，阳台从客厅对出连通到次卧，显得比较宽敞。特别是对于三代同堂的家庭，适合老人早期锻炼。

02.

建面约108-110㎡4房2厅2卫

西南向或东南向，竖庭设计，南北通透，阳台也是连通到次卧对面，比较宽敞。户型动线也比较清晰，动静分区合理，特别是两个卫生间紧靠在一块。

03.

建面约113㎡4房2厅2卫

竖庭格局，西南向，基本居住功能与建面约108-110㎡4房2卫一致，但格局不一样，从目前公布的户型图上看，主要是主卧空间有了更大的提升，比如可以放更大一点的衣柜。

04.

建面约115㎡4房2厅2卫

东南或西南朝向以及西北朝向，有3种户型格局，但整体差异并不大，都是横厅设计，阳台也都非常宽敞。主要核心区别是阳台的设计，这应该是为了贴合楼栋朝向、景观所做的调整。

户型1：

户型2：

户型3：

05.

建面约138㎡4房3厅2卫

2梯2户，位于社区最靠中间的位置，比较安静。户型格局有2种选择，皆为竖庭设计，更方便南北对流。

户型1：

户型2：

06.项目优劣势分析

观山海家园

项目优势：

1、地理位置优越：观山海家园位于深圳市南山区前海妈湾板块，毗邻大南山，面朝大海，地理位置得天独厚。交通便利，距离地铁5号线荔湾站较近，方便居民出行。

2、居住环境舒适：项目背山望海，周边有荔林公园、月亮湾公园等自然景观，居住环境宜人。小区内绿化率高，居住氛围浓厚，提供舒适的居住体验。

3、户型设计合理：提供多种户型选择，从95㎡的精致三房到138㎡的专梯入户四房，满足不同家庭的需求。户型格局方正，房间面积宽敞，大飘窗和景观大阳台设计增加了采光和视野。

4、配套设施完善：项目周边有泛海城市广场购物中心、印里商业等多元消费场所，满足居民日常购物需求。教育资源丰富，涵盖多所幼儿园、小学和中学，为子女教育提供便利。

5、开发商品品牌实力：由远洋集团开发，远洋集团作为知名房地产开发商，拥有丰富的开发经验和良好的市场口碑。开发商注重项目品质和细节处理，为居民提供高品质的住宅产品。

6、投资潜力大：随着前海地区的不断发展和周边配套设施的完善，观山海家园的房产价值有望进一步提升。对于投资者来说，观山海家园具有一定的投资潜力和升值空间。

项目劣势：

1、噪音问题：项目紧邻主干道，部分户型可能会受到车辆行驶产生的噪音影响。尤其是西南朝向的户型，在特定时间段内可能会受到货车噪音的干扰。

2、区位边缘性：虽然观山海家园地理位置优越，但与前海核心区仍有一定距离。这可能在一定程度上影响房产的增值潜力和周边配套设施的完善程度。

综上所述，观山海家园在地理位置、居住环境、户型设计、配套设施和开发商品牌实力等方面具有显著优势；但同时也存在噪音、区位边缘性等劣势。

观山海家园开发商售楼处看房咨询：400-033-8083。（中介勿扰）

温馨提示：看房请务必电话提前预约，避免临时无人接待，感谢您的配合！

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