深圳房产新焦点:宇宏·景云上辰,龙岗中心城的学区豪宅!

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最新动态：

🏆宇宏-景云上辰🏆新推2栋央景楼王，龙岗唯一50万/套装修清单，品牌包括大金空调、西门子厨电卫浴、博洛尼定制柜体。 双名校学区：龙岗外国语初中+致美学区小学。

户型及价格：

- 100㎡三房两卫：393-499万

- 111㎡四房两卫：452-550万

- 118㎡四房两卫：470-676万 单价3.89万/㎡起，户户朝南。

一：项目概览与背景

项目名称：宇宏·景云上辰

开发商：宇宏集团（28年，超400万㎡开发，资产百亿）

位置：龙岗区龙城街道，近豪宅“公园大地”

面积：占地3.66万㎡，建面22.7万㎡

容积率：4.32

绿化率：40%

产品：精装住宅，100-186㎡（3-5房），873户（可售585套）

交付：2026年12月

宇宏集团以“绿建三星”标准，联合顶尖设计团队，打造全龄园林、高端会所、国际精装的龙岗中心城核心区高端住宅，面向重视教育、生态和城市资源的家庭。

二：地段价值分析

龙岗中心城：东进战略核心，定位“湾东智芯”，汇聚金融、科技、文体资源，打造深圳东部新客厅。紧邻大运新城，共享国际赛事、高端产业和商业配套，实现联动发展。

稀缺地段，公园资产：毗邻189万㎡龙城公园，绿意盎然，下楼即享生态活动，城市绿肺。成熟居住圈：近龙岗豪宅“公园大地”，教育、商业、文体配套完善，居住氛围佳。

地铁3号线爱联站700米，步行10分钟。1站转大运枢纽（3/14/16/21号线），20分钟到福田。

深大城际2026年通车，大运站40分钟直达深圳机场。龙翔大道3.5公里连接水官、沈海高速，便捷全城。

三：产品设计与户型解析

规划亮点：1-2栋3梯5户，3栋3梯4户；车位比1:1.3，人车分流。园林公区：全龄“十境”园林、700米跑道、800㎡儿童球场；星级大堂、1500㎡会所（含泳池）。

四：户型平面

100㎡的3房2厅2卫，竖厅设计，客厅3.6米宽，LDKB一体。三卧朝南，主卧13.2㎡，次卧8.58㎡，次卧7.44㎡（含飘窗）。客厅邻次卧带6.2米阳台。U型厨房，卫生间干湿分区。东南向。

111㎡的4房2厅2卫，设计为南北通透横厅，客餐厅5.6米宽，LDKB一体布局，五间朝南。卧室面积：主卧14.4㎡，次卧12.06㎡，次次卧9.57㎡，最小次卧8.91㎡（含飘窗）。客厅连餐厅外接5.6米阳台，L型厨房。公卫三段式分离，主阳台西南向。

118㎡的4房2厅2卫，横厅南北通透，客餐厅6.2米开间，LDKB一体，五朝南。西北5.4米飘窗，卧室面积分别为16.66㎡、9.72㎡、9.18㎡和6.9㎡（含墙飘窗）。客厅连6.2米阳台，L型厨房，卫生间干湿分区，东南向。

交付标准：大金中央空调、西门子厨电、TOTO卫浴等国际一线品牌，强调实用性与美学结合。

客群适配性

- 刚需家庭：100㎡户型，起价393万，功能与性价比兼顾；

- 改善需求：118㎡以上户型，宽敞空间，适合多代同住。

四：配套资源解析

教育配套

景云上辰花园内设6班幼儿园。

2024年学区划分：小学为龙岗外国语学校（集团）致美校区和爱联小学；初中为龙岗外国语学校（集团）致美校区、龙岗外国语学校初中部、上海外国语大学附属龙岗学校初中部、星河学校初中部。

致美校区小学录取积分90.7分，深户+学区房可入学。龙外初中本部录取积分102.8分，需提前4年购房。其他均为龙外集团体系，上海外国语大学附属龙岗学校近年录取积分低，入学无忧。

商业与文体

底商7683㎡，2公里内近70万㎡商业，包括星河COCO Park、山姆会员店、万科广场。

文体设施：大运体育中心、龙岗文化中心、“三馆一城”环绕，15分钟文化生活圈。

医疗资源：深圳坂田医院、港中大深圳医院、龙城医院

五：市场分析与竞品对比

价格策略：备案价5.36万/㎡（2025年），折后均价4.51万/㎡，单价3.9-5.44万/㎡，总价393-646万。优惠：预约看房享1%折扣+5000元家电礼包+1年物业费，中介无优惠。

竞品分析：优势在于新房品质优于周边二手盘，如公园大地，且户型设计更现代。劣势在于社区非纯商住，包含回迁房、公寓和公租房，导致物业管理复杂。

投资潜力：东进战略提升大运新城区域价值。 风险提示：警惕非核心区供应过剩，关注人口产业动态。

六：优劣势总结与购买建议

核心优势：

1. 稀缺地段：城中心+公园双重资源。

2. 教育保障：龙外集团学区，升学路径明确。

3. 产品优势：国际品牌精装，全龄社区设计。

潜在风险：

1. 居住复杂性：多住户类型，考验物业管理。

2. 地铁距离：700米步行，通勤不便。

购买建议：

- 适合人群：重视教育、生态改善家庭，长期投资者。 - 注意事项：优选南向户型，关注开发商资金和物业评价。

- 时机把握：利用折扣政策，考虑2026年深大城际通车。

结语

宇宏·景云上辰凭借“公园+城芯+教育”优势，成为龙岗中心城稀有新房。虽面临社区复杂度挑战，但性价比在东部市场具有竞争力，适合追求品质的家庭长期持有。随着大运新城发展，项目价值有望提升。

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