深铁华著花园计划入市!915套房源!14号线沙田地铁站唯一在售的新盘!优缺点曝光!

坪山沙田，深铁华著花园计划将在2025年下半年取证入市，本次将推出1栋1/2/3/4/5/7单元，共915套房源，具体户型面积段暂未公布，预估开盘均价会在2.3万/㎡左右，具体还是以开发商实际销售价格为准，目前营销中心暂未开放。

深铁华著花园，原是深铁集团在2022年深圳第三批集中土拍用地中竞得，商品房限价3.42万/㎡，目前在14号地铁线沙田地铁站附近，除了深铁华著，短期内就还有昂鹅车辆段地铁上盖的2个地块了，分别是深铁G14306-8011地块、深铁G14306-8012地块，都是商品房限价3.53万/㎡，超4000套以上的天量供应，据了解目前暂没有被提上开盘计划。

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01、项目平面图：

02、项目区域：

深铁华著花园，位于深圳坪山区坑梓街道，紧邻地铁14号线沙田站（直线距离约460米），是地铁上盖物业，可快速接驳福田、罗湖等核心区域，约45分钟直达岗厦北枢纽，交通优势显著，项目周边产业集聚效应突出，西侧毗邻坪山新能源汽车产业园，园区以比亚迪（坑梓园区）、开沃等新能源企业为核心，打造智能网联和新能源汽车产业集群，并规划建设百米“摩天工厂”，推动产业集约化升级。

东北方向一公里处的昂鹅车辆段上盖综合体，定位为产城融合示范区，集现代工业、商业、住宅及教育于一体，未来将形成区域新中心。此外，北侧跨沈海高速为惠州惠阳片区，分布伯恩光学等制造业基地，形成跨城产业联动。

深铁华著花园，由深铁集团打造，总占地面积约2.16万㎡，总建筑面积约15.84万㎡，计容建筑面积约10.68万㎡，容积率4.75，绿化率35%，共由6栋27-45层高住宅组成，其中1栋1/2/3单元商品房31F，1栋4单元商品房28F，1栋5单元商品房27F，1栋6单元保障房27F，1栋7单元商品房45F，2栋是1所6班制幼儿园。

总规划1039户，其中商品房有915套，保障房有124套，2梯5户/3梯5户设计，地下室有4层，规划1250个车位，车位比1：1.51，其中充电桩车位有375个，占比30% 。

03、楼盘基础信息：

1、开发商：深圳市地铁置业集团有限公司

2、物业公司：深圳市地铁物业管理发展有限公司

3、物业管理费：待定（参考3.9元/㎡）

4、总占地面积：2.16万/㎡

5、总建筑面积：15.84万/㎡

6、容积率：4.75

7、绿化率：35%

8、产权年限：2022-2092年（70年）

9、总户数：1039户

10、总栋数及楼高：6栋，27-45层

11、梯户比：2梯5户/3梯5户

12、车位数：1250个

13、车位占比：1：1.2

14、交楼时间：待定

15、交楼标准： 精装

04、项目周边配套

交通配套：深铁华著距离14号地铁线“沙田站”D出口约500米，该线路是由坪山沙田开往福田岗夏北的快速线路，全线长50.34公里，途径坪山，龙岗，罗湖，福田区，设站有18座，2站到坪山中心站，可转线去往坪山高铁站，8站到龙岗大运，1个小时可到福田岗厦北。

另外深铁华著附近约500米范围内有沈海高速及外环高速出入口，可快速通往深圳各大区域。

学校配套：深铁华著自带有1所6班制幼儿园，项目东侧地块规划有1所九年制公办学校，目前尚未开始建设，根据2024年坪山区教育局学区划分，小学学区划分在锦绣实验学校（小学部），坪山外国语教育集团金田小学；中学学区划分在锦绣实验学校（初中部），光祖中学。

商业配套：深铁华著自带有5000㎡商业，可以满足居住日常生活需求，步行可达的沙田市场，各类蔬果、肉禽、海鲜摊位琳琅满目，价格实惠，是周边居民采购食材的首选地，另外坪山也规划有万象城在建，也是深圳第三座万象城，预计入驻众多知名品牌，涵盖高端零售、特色餐饮、大型影院等多元业态，建成后将成为区域商业新地标，提升整体商业品质。

05、项目现状：

深铁华著花园目前整个楼盘主体都已经封顶，门窗框架也都已经做好，现在在逐步刷外立面，以及室内装修，打造花园等，小区大门也已经做好呈现。

06、综合评测：

1、首先从区位来看，深铁华著花园所在的坪山沙田板块，是坪山东北门户，隔着沈海高速就是属于惠州区域，区域价值比较一般，周边大的产业就是坑梓比亚迪跟惠州的伯恩光学。

2、从买房必备3件套来分析，深铁华著花园自带有幼儿园，旁边地块也规划了1所九年制学校，但是还未见动工，如果短期学校交付不了的情况下，只能去读金田小学距离约1公里或者锦绣学校距离约3.4公里，上学通勤是不太方便的；14号地铁线沙田站距离约500米，周边缺乏大型商业体，总体评分一般。

3、深铁华著花园虽然是刚准备入市的新盘，但也不是新规后建设的，得房率方面不要有太大的期望，特别是1栋7单元超高层住宅45层。

4、深铁华著花园居住人群不太纯粹，总共1039套，其中915套是商品房，有124套是保障性住房，占比约11.93%。

5、深铁华著花园应该是坪山当前已经入市的新盘当中，距离惠州最近的新楼盘，直线距离不到130米就是惠州惠阳秋长区域。

6、深铁华著花园周边的城市界面感欠佳，放眼看去不是民房就是工业园区，特别是过了桥洞到了惠州区域，整体的街道面貌跟卫生环境更是一言难尽，罗sir估计在往后10年内都很难有大的改变。

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