深圳龙华—【星河·星悦云邸】 名校旁地铁口 ,首付25万起,约95-124㎡3-4房,今年买今年住!
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星悦云邸是龙华大浪板块区位较好的板块，可以很好的享受到6号地铁线“阳台山东”的交通便利，也能看到阳台山森林景观，在后期家楼下还有深圳第三座星河coco city。
星河星悦云邸自2023年9月份开盘以来，至今历时18个月，至今销控已经超800套房源，整体去化率约94%，仅剩最后不到50套房源在售，据罗sir了解针对剩下的房源，开发商也给出了清盘优惠价格，全部打85折，折后单价4.55-5.06万/㎡，总价在433-580万/套。
95㎡的3房2厅2卫，折后总价433-467万/套，单价4.55-4.85万/㎡。
114㎡的4房2厅2卫，折后总价560-580万/套，单价4.91-5.06万/㎡。
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项目平面图
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项目户型介绍
94㎡的3房2厅2卫，设计的经典竖厅格局，客厅3.6米开间，客餐厨一体化，S墙设计预留冰箱卡槽位，三开间朝南，3个卧室分别做到了主卧14.41㎡/次卧9.72㎡/次卧8.23㎡（包含墙体飘窗），U型厨房，得房率：78.15%（不含赠送），西南或东南朝向。
112㎡的4房2厅2卫，设计的竖厅通透格局，客厅3.7米开间，进门独立入户玄关，全屋飘窗设计，4个卧室分别做到了主卧16.2㎡/次卧10.36㎡/次卧8.91㎡/次卧8.58㎡（包含墙体飘窗），得房率：78.16%（不含赠送），阳台主朝西北或东北向。
123㎡的4房2厅2卫，设计的竖厅南北通透格局，进门独立入户玄关，全屋飘窗设计，U型厨房，得房率：78.15%（不含赠送），阳台主朝东北向。
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项目区域及楼盘介绍
星河星悦云邸，位于深圳龙华区大浪街道，地处龙华市级功能中心与北站城市功能节点交汇处，坐享双核辐射红利，紧邻地铁6号线阳台山东站（约400米），交通便捷，可快速通达福田、南山等核心区域。项目毗邻约28平方公里的阳台山森林公园，生态资源优越，同时周边规划大浪体育中心、文化艺术中心等文体地标，商业配套涵盖19万㎡大浪商业中心及自带星河COCO City，满足生活需求。
产业方面，大浪是龙华“数字+时尚”核心发展区，聚焦人工智能与数字时尚产业，已形成以电子信息为支柱、时尚产业为特色的产业格局。2022年启动的华为时尚产业数字创新中心，助力打造“中国数字时尚第一城”。片区规划31个城市更新项目（总建面超800万㎡），汇聚星河、华润等品牌开发商，未来将升级为市级核心商圈及世界级消费体验中心，区域价值潜力显著
星河星悦云邸，总占地面积约1.97万㎡，总建筑面积约15.4万㎡，计容建筑面积约11.7万㎡，容积率5.9，绿化率40.07%，共由1栋4个单元总高42-48F的住宅组成，其中1栋1单元住宅48F，1栋2单元住宅42F，1栋3单元住宅43F，1栋4单元住宅47F。
总规划1007户，其中可售商品房879套，全部3梯6户设计，停车位1000个（车位比1：0.99）。
楼盘基础信息
1、开发商：深圳市星广源房地产开发有限公司（星河集团）
2、物业公司：深圳星河智善生活股份有限公司深正分公司
3、物业管理费：4.9元/㎡
4、总占地面积：1.97万/㎡
5、总建筑面积：15.4万/㎡
6、容积率：5.9
7、绿化率：40.07%
8、产权年限：2022年12月5日-2092年12月4日（70年）
9、总户数：1007户
10、总栋数及楼高：4栋，42-48层
11、梯户比：3梯6户
12、车位数：1000个
13、车位占比：1：0.99
14、交楼时间：2025年12月
15、交楼标准： 简装
作为一个总建面约53万平的综合体，星河·星悦云邸涵盖商业、写字楼、住宅等多重业态。其中商业约3.5万方，还是星河COCO City（规划中）旗舰规格，非常值得期待。
同时，星河·星悦云邸一期和二期地块，一路之隔分别是龙华高级中学大浪校区、政府建设的绿地公园。
下楼即享能满足工作、教育、运动、娱乐、休闲等多重需求的全维资源，可谓自成一城。
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项目周边配套
交通配套：交通优势显著，覆盖地铁、自驾及未来城际网络。项目距离地铁6号线阳台山东站C出口约400米，步行10分钟内可达，4站直达深圳北站（高铁枢纽），5站至福田/南山核心区。
自驾方面，紧邻福龙路、布龙路等主干道，30分钟可通达福田、南山；沈海高速、龙大高速则连接机场及湾区其他城市。
未来交通升级潜力大：在建的深大城际线（预计2026年通车）将实现快速直达机场；侨城东路北延线通车后，可缓解龙华至市中心的通勤压力，进一步缩短通勤时间。
此外，项目周边规划有13号线（光明线）及多条公交线路，形成“5轨道+7主干道”立体交通网。
学校配套：教育配套以“规划+现有”结合，但整体质量尚待提升。项目自带两所幼儿园，紧挨龙华高级中学大浪校区，该校于2024年9月2日正式启用新校区，规划占地面积20400平方米，建筑面积46605平方米，办学规模为45个教学班，可提供2250个学位。其前身为龙华区第三实验学校华悦校区，2021年整体并入龙高教育集团后更名，目前已有25个教学班借址办学，2024年新校区建成后进一步扩大招生规模。
在2024年首招小一录取积分第六类87分，初一第六类79.2分，属于非深户+学区租房就能读的生源。
商业配套：星河星悦云邸的商业配套以“自持+周边”双核驱动，覆盖日常生活与高端消费需求。项目自身规划了约4万㎡的星河COCO City（规划中），作为星河集团旗下标志性商业品牌，将引入多元业态，包括购物、餐饮、娱乐等，未来可满足业主基础消费需求。
此外，项目紧邻大浪商业中心和后浪新天地，其中后浪新天地为市级夜间经济示范点，涵盖35栋主体建筑及500米步行街，业态涵盖文化创意、灯光夜市等，直线距离仅600米。
更远范围内，车程15分钟可达壹方天地、红山6979等大型商圈，未来还将迎来龙华海岸城（规划中）及华润万象系商业（约13.4万㎡），形成超200万㎡的“龙华超级商圈”，进一步丰富消费层级。
毗邻约28k㎡阳台山森林公园，深圳大型森林公园之一，深圳八景“羊台叠翠”所在。
全山景视野匹配片区常年22℃的舒适气温，难得的生态氧吧，畅享绿意盎然生活。
虽然随着深圳城建的日益完善，很多项目周边都有地铁、学校、公园，但像星悦云邸这样，近距离同时集齐地铁+学校+公园+大型商圈+文化地标的大型综合体，依然非常稀缺。
想象一下，如果住在星河·星悦云邸，晨起就能去公园跑步，走路就能接送孩子上下学，步行几分钟就能乘坐地铁。
周末无事，步行就能去文体中心打一场酣畅淋漓的球赛，或者和家人、朋友在公园露营、野餐，或者来一场户外飞盘，生活非常惬意。
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项目现状
据罗sir了解，星河星悦云邸主体都已全面封顶，目前正在安装门窗框架，外立面还没刷漆，旁边的星悦云邸二期也已经在建设中。
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综合评测
1、首先从区位来看，星河星悦云邸所处的大浪板块，放在整个龙华来看肯定是稍弱的板块，比不上北站红山、梅林关上塘，民治等，不过在大浪来说是非常中心的位置了。
2、从买房必备3件套来分析，星河星悦云邸家门口有龙高大浪校区，从幼儿园开始到初中可以做到目送式义务教育，并且龙高集团近年中考排名成绩非常亮眼，6号地铁线阳台山东站距离约400米，还有后期待建的星河coco city，总体来说未来可期。
3、星河星悦云邸周边的生活配套还是不错的，有阳台山森林公园，大浪体育中心，大浪艺术中心，闲时娱乐都能有好的去处。
4、星河星悦云邸的得房率在旧规楼盘当中也算是较高的，不加赠送在78-79%，加上赠送后基本也能有90%左右。
5、星河星悦云邸周边的城市界面感欠佳，四面都是以大量的城中村民房为主，小片区内因为都是星河共4期的旧改，后期整体居住面没问题，但是从大的片区来看在未来10年内估计都很难有大的改变。
6、星河星悦云邸的居住人群相对没这么纯粹，总共规划1007户，其中商品房849套，回迁房有158套，回迁占比15.69%。
龙华-星悦云邸
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