深圳龙华深高北学区【红山华府】价格,楼盘介绍、户型介绍、优缺点介绍、售楼处电话

龙华深高北学区最后一块住宅地新盘，将于本周六本月底29号将开放样板！四月左右进行入市！本次对外吹风价7.5万起，总价475万起就可以买到纯新规的小户型住宅！

去年，深高北限价王炸学区房深业上城学府开盘，近百人没有选到就已经日光了，可见深高北学区房的杀伤力有多强！

对于前面未买到的朋友，也不要气馁，马上深高、北又有新地块住宅盘马上加推了，这次还是全部小户型！还是新规户型，超高使用率！面积段都为约63-78㎡的户型，项目只有186套，所以，价格合理大概率又是直接开盘直接日光！

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吹风价475万起，按照63㎡算，单价7.5万起！

堪称真正的深高北上车神盘—红山华府！户型已出炉！

项目有63平做两房，78平做三房，新规户型，使用率非常不错！

红山华府

去年5月份，深圳建筑新规出台，市面上大部分产品户型设计限制变少、公摊面积减小、拓展后户型实用率和赠送率都大大提升！

01.产品分析

红山华府位于龙华新区大道与民宝路交汇处，由1栋30层商品房以及1栋33层回迁房组成，总占地面积0.53万㎡，建筑面积约3.5万㎡，总共有352户，其中商品房186户，属于小型社区。

小区容积率达5.17，梯户比为2梯6户，共计216个车位，车位比为1:0.63。

项目整体以刚需小户型为主，主推63-78㎡2-3房。相比起其他大社区，居住舒适度欠佳。不过也正因为是小户型意味着低门槛，给了更多刚需客户上车名校学区房的机会。

据了解，红山华府地块为征地返还地，归5家村股份公司所有，并与恒壹集团合作。合作方式以物业置换，占比不少于可售面积的45%。也就是该地块的回迁物业由五家村股份公司共同持有，无小业主回迁份额，因此这部分房源未来是否出售尚不确定。

从内部品质来看，红山华府配置中规中矩。外立面墙身采用多彩真石漆与局部银灰色铝板结合，构造出简约大气、独具个性的线条之美，所用材质的价格属于经济实用型，经久耐用，性价比较高。

小区虽不大，但是该有的归家仪式感没有少。项目设置了礼序主入口、尊崇归家门厅、风雨连廊、流水花园、私享奢宅车库，尽最大努力让业主感受到生活的品质与格调。

另外，项目在一层和二层预留了大量空间，打造多重交互性全龄社区活动空间：儿童游乐场、邻里会客厅、休闲泛会所、林下空间、萌宠乐园、思享书吧等，可满足业主日常休闲娱乐需求。

由于地块限制，项目的户型均为小户型，面积段为63-78㎡2-3房，其中2房户型93套，3房户型93套，户型朝向有东北、东南和西南三个朝向。

值得注意的是，项目户型是按照新规后的标准进行设计的，在不含飘窗阳台的情况下，项目的得房率依然能保持在80%以上，加上赠送面积（平均13.7%），平均得房率在93.7%以上。

并且户型灵动，在小面积的基础上实现了更多的使用空间，保证了各功能区的实用性，秒杀市面上同竞品面积段户型，性价比拉满，同时提高了小户型的居住舒适度。

05户型：建面约63㎡2房2厅1卫，东北朝向，横厅格局。

该户型U型厨房设计，操作动线流畅。次卧和客厅均带超大阳台，通风采光比较好，而且过道基本没什么浪费面积，整体实用性很高。

06户型：建面约66㎡2房2厅1卫，东南朝向，横厅格局。

该户型也带U型厨房设计，每个卧室均带飘窗，可利用飘窗搭床提高卧室空间面积。主卧双面采光，提高房间通透性。客厅阳台开间达3.2米，采光较好。

03户型：建面约69㎡2+1房，东北朝向，竖厅格局。

该户型带入户玄关设计，隐私性强，每个卧室均带阔绰飘窗，主卧可利用飘窗搭床提高卧室面积。

客厅进深达6.9米，阳台进深达2.1米，可以发挥阳台2米大进深优势，去灵活扩大客厅空间，也可以通过改造餐厅增加一件卧室，改造为2+1房。预计69㎡会成为本期热门户型。

01/02/06户型：建面约78㎡3房2厅1卫，其中01/02为对称式户型，均为西南朝向，06户型与01户型完全相同，朝向东南。

该户型客厅、阳台的净开间达3.4米，且墙面巧妙地嵌入了一排收纳区域。两个次卧可根据主人的生活场景进行灵活调整，既可以成做儿童房+书房，也可以做2个儿童房，还可以将两个卧室合并成一个大的工作间。

03.价格分析，优缺点总结

纵观近两年深高北学区房市场表现，即便是行情低迷期，学区房还是要比其他盘卖得好，基本很快被抢光。

2022年6月，中海学仕里虽受天铁、主干道噪音及城中村影响，开盘当天仍劲销88%，现已全部售完；

2023年11月，众福红山印开盘，当天去化率82%，约一个月售罄；

2024年10月深业上城学府开盘3小时便售罄，332套房源吸引744人争抢……

在价格方面，参照上城学府开盘折后7.5万/㎡的单价，预估红山学府的63㎡2房户型起步价可能在480万/套左右，购买门槛比上城学府便宜近百万。

所以，对于那些既想为孩子提供优质教育环境，又担心买房成本过高的家庭来说，总价4字头起就能上车深圳学区TOP1梯队房产，助力孩子赢在起跑线上，红山华府63㎡的价格简直太香了。

对比周边二手房的价格，可谓是买到就赚到。据统计，周边深高北学区的二手房成交均价在9.57-11.26万/㎡左右，跟竞品新房存在2-3万元/㎡的“倒挂空间”。

并且最低总价也要780万起方可上车，而红山华府预计仅要480万/左右，弥补了片区缺乏小户型的短板。

最后，总结一下项目的优劣：

优势：

1、红山核心区域优势：龙华居住的核心板块，居住氛围成熟+满分配套，且该片区基本已完成开发，红山华府作为片区内最后一块住宅用地，具有稀缺性；

2、户型优势：填补了区位内缺乏小户型的短板，并且新规后的户型使用率极高，灵动性强，实用空间大，69㎡可做成3房；

3、价格优势：新二手房倒差价在2-3万，不管自住投资都比较有价值，并且作为片区难得的小户型产品，给想要“鸡娃”的家长提供了低门槛上车机会，在后市二手房市场竞争中极具优势；

4、发展潜力：随着片区交通、商业、文化等配套不断完善，深高北学区的加持以及多维交通网络的建设完成，片区的含金量还在持续提升；

5、优质学区房：紧邻深高北名校，入学优势明显，教育资源优质。

不足：

1、楼盘体量小：只有1栋两个单元，几乎没有花园，容积率高；

2、居住体验欠佳：楼盘内有回迁房，周边也有安居房，周边建筑密度高，整体居住舒适度一般；

3、车位比低：总规划352户，车位216个，车位比1：0.61，停车位紧张；

4、视野遮挡：由于周边高楼较多，部分户型视野遮挡比较严重，而且单元楼间距较小，采光也会受到一定的影响。

总的来说，对于注重子女教育、以及低总价上车深圳核“芯”区，但预算有限的刚需家庭来说，这个盘还是很不错的。

虽然楼盘自身并不完美，但“深高北”以及“红山片区”的优势可盖过其它缺点，毕竟买房买的是地段，其位置决定楼盘未来的价值和流通性，而红山是龙华目前配套最齐全、最成熟的片区，未来二手的流通性和保值性有保障。

当然如果追求居家舒适度、没那么看重学区的话，可以有更多选择。买房最重要的是看自身核心需求。

红山华府开发商售楼处看房咨询：400-033-8083。（中介勿扰）

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