深圳光明【兰玉庭】到底值不值得买?优缺点分析! 售楼处电话
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光明玉塘，星辉兰玉庭于2025年6月19日取证入市，本次加推2栋楼王，共186套房源，面积有85-86㎡的3房1卫，94㎡的3房2卫，113㎡的4房2卫户型，备案均价3.79万/㎡，备案单价3.51-4.07万/㎡，总价298-461万/套，计划在2025年8月份带精装交房。
这次2栋开盘，也打出了95折的折扣优惠，另外还有高达几十个W的现金优惠，折后均价3.05万/㎡，折后单价2.81-3.31万/㎡，总价在237-375万/套，并且3房可以做到首付14万起，4房首付24万起，实际上首付方面还会有更大的惊喜，2栋也是兰玉庭楼盘里面的楼王单位，通风效果跟视野更佳。
85㎡的3房2厅1卫，折后总价237-272万/套，单价2.81-3.19万/㎡。
94㎡的3房2厅2卫，折后总价281-305万/套，单价2.98-3.23万/㎡。
113㎡的4房2厅2卫，折后总价330-375万/套，单价2.91-3.31万/㎡。
户型介绍：
【项目名称】兰玉庭
【占地面积】约11475㎡
【建筑面积】约84949㎡
【推售产品】建面约85-113㎡3-4房
【交付标准】简装
【交房时间】2025年8月
【产权年限】70年
【房产性质】住宅
【总户数】558户，可售商品房434户
【楼层高】32-33F
【车位比】752个（1:1.35）
【容积率】5.0
【绿化率】40%
【梯户比】3梯6户
【管理费】4.5元/㎡
【开发商】深圳市森创房地产开发有限公司
【物业公司】深圳市昌益祥物业管理有限公司
【项目地址】位于光明区玉塘街道光侨路玉律学校旁
85㎡的3房2厅1卫，A户型，设计的是竖厅格局，客厅开间3.3米，LDKB一体化，三开间朝南，3个卧室分别做到了3米/2.8米/2.4米的宽度，客厅连接次卧出5.7米长的大阳台，L型厨房，得房率约79%（不含赠送），西南或东南朝向。
85㎡的3房2厅1卫，B户型，设计的是竖厅格局，客厅开间3.3米，LDKB一体化，三开间朝南，3个卧室分别做到了3米/2.7米/2.4米的宽度，客厅连接次卧出5.7米长的大阳台，L型厨房，创新式三分离卫生间，得房率约79%（不含赠送），西南或东南朝向。
94㎡的3房2厅2卫，C户型，设计的是竖厅南北通透格局，客厅开间3.5米，3个卧室分别做到了3.1米/2.7米/2.7米的宽度，客厅连接次卧出6.2米长的大阳台，U型厨房，公卫三段式分离，得房率约79%（不含赠送），阳台主朝西北或东北向。
113㎡的4房2厅2卫，D户型，设计的是竖厅南北通透格局，客厅开间3.7米，4个卧室分别做到了3.5米/2.7米/2.7米/2.4米的宽度，客厅连接次卧出6.4米长的大阳台，U型厨房，公卫三段式分离，得房率约79%（不含赠送），阳台主朝西北或东北向。
项目区域及楼盘介绍
星辉兰玉庭坐落于光明区玉塘街道光侨路，紧邻玉律学校，其所在的玉塘街道实力不凡，有着 “光明版粤海街道” 的美誉。该街道已连续 3 年稳坐光明区 GDP 总量榜首，2021 年 GDP 达 351.9 亿元，不仅是深圳先进制造业的新高地，更是湾区科研经济的主阵地，产业活力与发展潜力不容小觑。
再看项目本身，总占地面积约 1.1 万㎡，总建筑面积约 8.4 万㎡，容积率 5，绿化率 40%，整体规划科学合理。项目由 3 栋 32-33 层的住宅楼构成，还规划了 1 所九班制幼儿园，为有孩家庭提供便利。所有住宅楼均为 3 梯 6 户设计，总规划 558 套房源，其中可售商品房 434 户，公共住房 73 户，自持租赁住房 51 户，搭配 752 个停车位，车位占比达 1:1.35，停车需求得到充分满足。
项目周边配套
学校配套：
在周边配套方面，教育资源尤为亮眼。项目自带的九班制幼儿园，让孩子在家门口就能开启启蒙教育。根据 2024 年光明区教育局学区划分，小学学区涵盖华中师范大学附属光明勤城达学校小学部、玉律学校小学部、田寮小学、尚美小学、长圳学校小学部；初中学区则包括华中师范大学附属光明勤城达学校初中部、玉律学校初中部、深圳技术大学附属学校（光明）、长育学校、长圳学校初中部，此外，光明高级中学、深圳实验光明学校初中部面向整个光明区招生。
其中，玉律学校就在项目家门口，距离极近；仅约 100 米、一路之隔的深圳技术大学附属学校（光明）为初中学校，2024 年初一生源全部录取。从光明区教育局的积分政策来看，非深户在学区购房属于第七类，基础分 30 分，加上每年 1.2 分的社保加分和每年 1.2 分的居住时长加分，玉律学校和深圳技术大学附属学校的生源压力较小，购房后入读有保障。
商业配套：商业配套同样能满足生活所需，项目自带 2000㎡社区底商，日常购物便捷。周边约 1.5 公里有 8 万㎡的勤诚达 K + 广场，约 4 公里处的长圳地铁站附近有 7 万㎡的华润 N 次方公园（2023 年 6 月 30 日已营业），约 6 公里范围内还有万达广场和光明体量最大的蓝鲸世界购物中心，可满足不同层次的消费需求。
地铁配套：项目紧邻光明主干道光侨路，能快速接驳深圳外环高速、南光高速，经松白路半小时可达南山西丽，自驾出行便利。当前最近的地铁 6 号线 “长圳站” 距离约 5 公里，后期周边规划有 18/29 号地铁线 “根玉路站”（具体站点待定），其中 29 号线一期已启动招标，未来轨道交通有望进一步完善。
项目优点
项目的优点显著：一是自驾便捷，从光侨路上南光高速方便，到南山科技园约 23 公里，车程 40 分钟；到西丽留仙洞约 20 公里，车程 30 多分钟。二是地处产业高地，周边聚集众多高科技企业，对片区置业有较强的承接力。三是产品设计有优势，总层高 32-33F，相比其他 40 多层的超高层更舒适，且全部为 3 梯 6 户。四是车位充足，752 个停车位，车位占比 1:1.35，能充分满足业主停车需求。
当然，项目也存在一些不足：其一，配套有所欠缺，目前无近距离地铁，大型商业体有一定距离，学校虽有保障但并非顶尖；其二，紧邻光侨路主干道，车流量大，可能存在噪音影响；其三，周边以城中村、工业区为主，城市面貌有待改善；其四，小区体量较小，仅 3 栋住宅，占地约 1.1 万㎡，社区氛围相对有限。
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