南山核心双地铁盘!新规得房率96%!中海云启源境入市倒计时!298套!户型图曝光!

南山南头，中海云启源境计划将在2025年4-5月份取证入市，本次将推出1栋1/2单元，共298套房源，面积有90-95-105㎡的3房2厅2卫，143㎡的4房2厅2卫户型，还有2套顶楼复式229平，价格方面可以参考旁边的天源华府，折后均价9.25万/㎡，这次中海云启源境开盘大概率总价6字头起！带精装交房！目前营销中心暂未开放。

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◆中海云启源境在售户型图丨项目介绍丨最新房源丨周边配套丨详细解答〢

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01、项目平面图：

02、项目户型介绍：

90㎡的3房2厅2卫，设计的是经典竖厅格局，进门入户玄关，LDKB一体化，S墙设计预留冰箱卡槽位，三开间朝南，U型厨房，卫生间干湿分离，还带1个设备平台，得房率约94.1-95.74%（包含赠送），西南朝向。

95㎡的3房2厅2卫，设计的是经典竖厅格局，进门入户玄关，LDKB一体化，S墙设计预留冰箱卡槽位，四开间朝南，U型厨房，卫生间干湿分离，还带1个超大设备平台，得房率约95.47%（包含赠送），东北朝向。

105㎡的3房2厅2卫，设计的是经典竖厅格局，进门入户玄关，超大宽面客厅5米开间，LDKB一体化，S墙设计预留冰箱卡槽位，三开间朝南，3个卧室分别做到了主卧16.62㎡/次卧11.31㎡/次卧7.28㎡（实测面积），U型厨房，卫生间干湿分离，还带2个设备平台，得房率约96.1-96.69%（包含赠送），东南或东北朝向。

143㎡的4房2厅2卫，设计的是竖厅竖厅格局，进门入户玄关，超大宽面客厅，LDKB一体化，S墙设计预留冰箱卡槽位，四开间朝南，客厅连接次卧出巨幕大阳台，U型厨房，卫生间干湿分离，还带2个设备平台，得房率约96.14%（包含赠送），东南朝向。

03、项目区域及楼盘介绍：

中海云启源境家园，位于南山区北环大道南农路西侧，紧邻中山公园，距离中山公园地铁站约700米，交通便捷。项目地处南山中心区与科技园辐射范围内，周边聚集了高新技术产业与总部经济资源，是深圳核心产业集聚区之一。该片区以科技研发、金融商务为主导，依托科技园的地缘优势，吸引了大量科技企业与高端人才，形成产城融合的发展格局。

项目周边配套完善，教育方面有南山实验园丁学校（约50米），医疗资源包括新华医院（约600米），商业及休闲配套涵盖红山6979等成熟商圈。此外，项目临近前海妈湾片区，未来可享自贸区政策红利及产业升级辐射效应。

中海云启源境家园，由中海集团打造，总占地面积约0.98万㎡，总建筑面积约4.43万㎡，计容建筑面积约2.9万㎡，容积率6.45，绿化率30%，共由3栋21-47层高住宅组成，其中1栋1单元商品房47F，1栋2单元商品房21F，1栋3座保障性租赁住房46F，规划有1所幼儿园。

总规划708户，其中商品房298户，保障性租赁住房410户，地下室有3层，规划停车位598个，车位占比约1：0.85。

04、楼盘基础信息：

1、开发商：深圳市海奕房地产开发有限公司

2、物业公司：中海物业

3、物业管理费：待定，参考6.68元/㎡

4、总占地面积：0.98万/㎡

5、总建筑面积：4.43万/㎡

6、容积率：6.45

7、绿化率：30%

8、产权年限：2024年8月-2094年8月（70年）

9、总户数：708户

10、总栋数及楼高：3栋，21-47层

11、梯户比：2梯5户/3梯5户

12、车位数：598个

13、车位占比：1：0.85

14、交楼时间：待定

15、交楼标准： 精装

中海云启源境，外立面全部采用三层中空夹胶LOW-E玻璃，大师手笔归家礼序，尽显奢阔归家礼仗，高定园林社交场，延伸家外生活。

05、项目周边配套：

交通配套：项目紧邻地铁12号线中山公园站（约700米步行距离）及同乐南站（约600米），可快速通达南山科技园、前海等核心商务区，同时15号线同乐关站（建设中，预计2025年建成）未来将形成双地铁覆盖，串联前海、后海、宝安等片区，进一步提升轨道交通便利性。

主干道网络方面，项目北邻北环大道，南接南海大道，可快速接入深南大道、广深高速等城市动脉，驱车至科技园约10分钟，至前海约15分钟，高效覆盖通勤需求。

公交配套方面，周边2公里范围内设有多个公交站点，涵盖31、33、39、505等线路，覆盖南山、宝安等区域日常出行。

未来规划中，15号线建成后将强化区域轨道交通密度，结合周边TOD（如规划中的同乐关站）开发，进一步整合商业与交通资源，形成“地铁+主干道+公交”立体交通网络，为居民提供多元出行选择。

学校配套：中海云启源境的教育配套覆盖全年龄段，兼具便捷性与优质资源。项目紧邻南山实验教育集团园丁学校（步行约50米），涵盖小学至初中九年一贯制教育，是片区内核心公立教育资源。幼儿园方面，项目自带有1所3班制幼儿园，豪方天际幼儿园距项目仅120米，满足低龄儿童就近入学需求。

从中考成绩看，根据民间组织自己的发布--南山实验教育集团园丁学校2024年四大率大于8%，十大率高于25%，公办普高率大于90%

当然假如根据民间组织的统计，这个成绩是南二外海德的水平。

商业配套：中海云启源境的商业配套以项目自建及周边社区商业为主，同时依托南山区成熟商圈资源。项目自带商业裙楼，满足基础生活需求，并与邻近的豪方天际写字楼配套商业、前海东岸社区底商形成联动，总建筑面积约8.14万平方米，涵盖便利店、餐饮等业态。步行约100米可达隆尚Minitown（招商中），规划约1万平方米商业体量，未来将补充区域零售消费功能。

周边2-3公里范围内：海雅缤纷城（约50万平方米）、云城万科里（约8万平方米）提供全品类购物体验。沃尔玛、社区农贸市场满足日常采买需求，但农批市场可能带来环境嘈杂问题。

05、项目现状：中海云启源境目前主体刚出地面，根据公布的动工许可证来看，项目主体预计在2026年12月底完工，按这个建设进度来看，楼盘大概率会在2027年上半年交付。

06、综合评测：

1、中海云启源境所在的区位，扼守前海自贸区、宝安中心区与南山高新园三大核心板块交汇处的战略要地。项目西南侧与前海核心区接壤，可快速承接自贸区政策红利；西北侧无缝衔接宝安中心商圈，共享高端商业配套；东侧通过北环大道、南海大道等主干道与南山高新园实现高效联动，仅约8分钟车程即可抵达这一国家级科技产业高地。

2、从买房必备3件套来分析，中海云启源境算得上是双地铁口物业，距离都在500-600米左右，家门口的幼儿园到南山实验园丁学校，可以做到家门口12年目送式义务教育，并且该校实际师资成绩还不错，目前周边比较依赖社区商业，日常的农贸市场跟水果等批发市场都在家附近，生活层面很方便，总体来说评分还是很不错的。

3、中海云启源境也是新规后建设的楼盘，并且户型设计赠送面比较多，普遍做到了2个阳台，多面飘窗，再加设备平台的赠送面积，加上赠送后实际得房率都在96%左右。

4、中海云启源境也是中海集团自己的建筑团队打造的楼盘，建设速度很快，一般都会比约定的交房时间提前3-6个月左右，市场上近年中海的新房已经有很多交付案例。

5、中海云启源境居住人群相对没这么纯粹，总共708户，其中商品房298套，保障房401套，保障房集中在1栋3单元，占比达到了56.63%。

6、中海云启源境车位不足，总共708户，车位只有598个，车位占比不到1：0.85，不过商品房只有298套，相信物业方面可以保证到业主们1户1卡的基本配比。

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