幸福城臻园5万/㎡均价较周边二手房平均倒挂率为-6.9%，对周边二手倒挂率高达-11.2%至-15.2%，反而是二手价格优势明显，二手税费都是和新房一样只有1%。幸福城臻园96-99㎡三房总价480-495万…
幸福城臻园
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项目开发周期
立项阶段：2004年，幸福城臻园所在的龙华商业中心城市更新单元被列入宝安区和龙岗区的旧城旧村改造项目。
专规获批阶段：2020年10月，项目专规获批。
实施主体确认阶段：2022年，龙华商业中心五个片区（北、中、东、南一、南二）的实施主体已确认，其中北片区（幸福城臻园）的实施主体为深圳市鸿耀泰实业有限公司。
建设阶段：截至2025年4月28日，幸福城臻园主体已经出地面10多层，整体建设进度较快，现场有施工人员作业，工程在正常推进中。
2025年6月初刚开放营销中心及样板房，6月底入市，推出1栋2/3/4/5单元，共861套房源。不过，整个龙华商业中心旧改中，中洲片区拆迁未完成，完全落地或需10年，幸福城臻园周边中洲、东片区旧改仍在推进，未来3 - 5年将面临噪音、扬尘困扰。
幸福城臻园位于龙华商业中心城市更新单元北片区，据说项目总投资高达50亿元，这背后可是满满的诚意与投入。
该项目隶属的龙华商业中心城市更新单元总体量达161万㎡，规模仅次于鸿荣源壹城中心，未来将形成集住宅、商业、办公、教育于一体的现代化城市综合体。
在产品方面，部分户型通过“飘窗改造 + 设备平台赠送”等设计，=平均84% - 88%的得房率（含赠送），属于旧改设计，使用率不高，和星河云邸、宏发悦见誉府一样，因为幸福城户型设计好了以后，（新规设计还没公布）。
114 - 117㎡的4房2厅2卫户型来说，横厅南北通透格局，客餐厅6.3米开间，LDKB一体化设计，全屋8个飘窗面，得房率约84.87 - 87.1%（包含赠送） ，阳台主朝西南或东南向。
幼儿园：幸福城臻园自带一所约3000㎡的九班制幼儿园，方便孩子就近入园。
中小学：楼盘旁边规划了两所九年制公办学校，其中龙华第二实验学校华美校区（在建设中）是龙华区重点打造的九年一贯制公办学校，预计2026年正式开学，建成后将提供超3000个优质学位，属于龙华第二实验学校本部集团管理。
龙华第二实验学校2024年中考普高率已突破85%，位列龙华区公办学校中上梯队。华美校区属于新学校，虽然第二实验确实不错，但不排除后面可能会夹杂保障房的，所以学校短时间不会很好。
项目总共规划2174户，其中保障房972套，占比相对较高。01 - 02地块总规划1194户，其中公租房972套，占比高达80%，居住会比较混杂，人口密度也会比较高，对后面二手流通会造一定的影响。租金也会把周边拉低。
据说幸福城臻园放风价约5万/㎡起，折后均价约5.3万/㎡ ，这个价格估计要凉凉，虽然说是参考尚云5.2万，但是人家目前是没货了，可卖可不买，并且人家去年89平折后460-470，飘窗打掉，使用率比幸福城臻园高多了，能一样吗？
并且海需要忍受未来3 - 5年周边旧改带来的噪音、扬尘困扰，因为壹城中心的商业和住宅人流，门口是整个龙华最拥堵的十字路口和道路，你没听错，龙华最堵路，高峰期电动车都堵，随着龙华超级商圈的建设加速和25号线（预计2028年通车）的落地开通应该会缓解一些。
周边二手对比
假设幸福城臻园均价5万，壹城中心十区94平打完折返佣后最终价530万，鸿荣源尚云89平折后加返佣最后总价525万，壹城中心二手7区-8区-9区78平3房1卫房410-430万成交左右（看楼层朝向），89平4房2卫成交价格在480-530万，
鸿荣源九区95平5房成交520-550左右、特发和平里和平里83平F1栋靠地铁成交400-410万左右、和平里88平3房2卫成交价格在450-460万左右。港铁天颂88平3房2卫中间楼层看花园成交450万左右，鸿荣源尚峻御园81平3房1卫售价415万左右。
幸福城臻园5万/㎡均价较周边二手房平均倒挂率为-6.9%，对周边二手倒挂率高达-11.2%至-15.2%，反而是二手价格优势明显，二手税费都是和新房一样只有1%。
租金回报率优势：幸福城臻园平均租金回报率为1.60%，高于周边二手房平均回报率1.56%，。
价格优势边界：幸福城臻园价格优势边界为单价不超过5.39万/㎡（倒挂率不超过0%），总价不超过710万元（与同面积段高端二手房持平）。
户型面积段差异：小户型(96-99㎡)价格对比没什么性价比，倒挂率平均达-8.0%；大户型(142㎡)与二手房价格接近，甚至略有溢价(1.4%)。
幸福城臻园96-99㎡三房总价480-495万，较同类高端项目壹成中心十区、鸿荣源尚云分别低35-50万和30-45万
与中端项目特发和平里、港铁天颂相比，总价略高但面积更大，性价比相当。
倒挂率在-2.2%至-15.2%之间，对高端项目倒挂明显，感觉有点惨。。。。。
单价优势明显（单价低因为面积大使用率低，很多不懂的客户以为这个单价低作为优势，）均价均价算下来，较壹成中心十区低22.4%，较鸿荣源尚云低24.9%，但是套内面积是和89平差不多大的。
加上最近檀悦府最近打折打得非常凶（82平85折+35万返现），虽然地理位置比较差一些，但是81平330多万-和95平410多万正真刚需还是会心动的。
如果但看单价来说幸福城确实比周边便宜，均价5.2万 ，壹城78平410万单价5.2万，88平520万单价5.9万，但是但是你单价很多都是买了公摊，相当于总价分摊了很多公摊面积，把单价拉下来了，其实没什么太大意义，大家还是要的性价比和舒适度还有学校，以及开发商给出货诚意。
前车之鉴就是金地宸峯府，本来也是去年要准备开盘卖的，想蹭尚云的流量，结果啪啪打脸很难搞，人家82平3房2卫430万，你98平3房2卫，你这么卖？哪怕均价4.5万98平也要441万！！！当然金地也有开发商自己资金原因。
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