实测户型尺寸!最高使用率88%!龙华「鸿荣源观城」即将开盘入市,面积88-143㎡
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最新消息，鸿荣源观城已于4月19日正式开放样板房，即将开盘入市，建面约88-143㎡的3-5房住宅产品，主要以3房为主，预计价格4万/㎡出头。军叔看楼团队已现场实测户型尺寸！使用率84-88%！
实测户型图
官方带尺寸户型图
样板房视频
接下来我们详细探析一番项目的价值如何。
01.产品分析
擅长“造城”的鸿荣源，已经打造了龙华中心的壹成中心、宝安中心的壹方城等多个大型地标性综合体项目。宝安北部还有一座地标大城，就是目前在售的鸿荣源珈誉府市场关注度高，珈誉府二区一举摘得深圳2023下半年-2024年的销量桂冠。
如今即将入市的鸿荣源观城，是鸿荣源在龙华观澜的又一力作，而且这次体量更大！配套更全！光是一期的总建面就达到了396㎡，将提供近万套住宅供应！
项目前身为龙华区观湖街道观城第一期城市更新单元，该城市更新单元总规划占地约38万㎡，总建筑面积约275万㎡，其中住宅面积133万㎡（其中包含了公租房18.08万㎡，土地整备安置房1万㎡）。
根据规划显示，项目规划有大型商场、甲级写字楼、五星级酒店、巨幕影院、休闲文化街区、品质住宅、人才房、产业研发楼、生态产业园、学校、医疗、文体设施等，可谓是超强六边形战士，自成一座宜居“大城”。
值得一提的是，一期总共规划建设有4所幼儿园，以及一所54班和一所72班九年一贯制学校，按照鸿荣源的一贯作风以及超强的运营能力，大概率会引入名校资源，如果名校加持，必然再创销量佳绩。
项目住宅部分主要位于01-04、08-12、15以及17-19共13个地块。预计共有约住宅9674套住宅（保障性住房2506户）。从目前公示的地块来看，观城还有小半的地块的规划还未公示，由此可见，项目全建成后将可能超过万套住宅！
据悉，项目一期组团已有三期建设备案，分别命名为：观城未来花园、观城时尚花园、观城世纪花园。
其中08地主体已出40多层，预计将首推08块地块观城时尚花园，目面积段主要为88-143㎡的3-5房为主，据说价格超惊喜，参考周边均价4万/㎡左右，预计总价3字头起即可上车88㎡3房户型，而且很大概率带精装交房（鸿荣源传统风格）。
目前项目资料较少，户型图尚未流出，可关注军叔看房持续了解项目信息。根据网上曝光资料，看看项目各个地块数据情况：
一期01地块：总建面约32万㎡，其中住宅约9.2万㎡，商业约3.3万㎡，办公约5.9万㎡，综合文化中心约1.6万㎡，容积率10.9。此地块的住宅均为保障性住房，共1547户。
一期02地块：由2栋超高层住宅，以及1栋办公楼组成，自带约2.87万㎡商业，总规划760户，全部为商品房，停车位1323个，车位占比1：1.74，容积率10.61，绿化率28.01%。其中1栋1和4单元住宅层高54层，1栋2/和单元住宅55层，办公楼层高45层。
一期03地块：总建面约42.4万㎡，其中住宅约13.9万㎡共计1497套（以小户型为主），商业约8.2万㎡，办公约4.6万㎡，地下建筑约12.4万㎡。
一期04地块：总建面约34.5万㎡，其中住宅建面约10.9万㎡，商业建面约5.7万㎡，办公建面约4.4万㎡。此地块有住宅1453户（保障房有735户）。
项目二期两个地块数据也已出炉，共计2851套房源（租赁住房224套，商品房2627套），由10栋超高层住宅组成。
二期08地块：共由5栋总高58-59F的超高层住宅，以及2栋35F的办公楼组成其中1栋1单元住宅59F，1栋2/3单元住宅58F，3栋1/2单元住宅58F，2栋规划1所18班幼儿园，4栋1/2单元办公35F。
总规划1566户，停车位2220个，车位占比1：1.4，容积率9.23，绿化率32.01%。
二期11地块：共由5栋总高31-48F的超高层住宅，以及2栋35F的办公楼组成，其中1栋1/2单元住宅48F，1栋3/4单元住宅45F，2栋公共租赁住房31F，3栋规划1所18班幼儿园。
总规划1285户，其中商品房1061户，公租房224户，容积率6.3，绿化率35.01%，停车位1209个，车位占比1：0.94。
如此大的体量未来肯定需要较长时间兑现，但可以放心的是项目的操刀者是鸿荣源集团，意味着规划落地信心保障！要知道在深圳旧改方面，如果鸿荣源敢说第二绝无其他敢说第一，在本地业内口碑极佳！
深圳本土房企鸿荣源成立于1991年，32年时间里创造了前海壹方城、龙华壹成中心、熙龙湾、鸿荣源·珈誉府（2024年的成交量销冠）等无数爆款产品。
重要的是，它不仅是在建住宅建商业，更是在造城与造商圈。并且鸿荣源的每次出现，都能够快人一步，从中心区域脱颖而出，成为中心的中心，“例如前海壹方城是前海中心的中心，壹成中心是龙华中心的中心，具有前瞻性和超强的“硬实力”。
因此，该城市更新项目一直备受期待，预计建成后，将进一步完善观澜区配套设施，加速深圳观湖片区数字经济先行区高地建设，助力观澜中心打造集智慧产业、智慧文化、智慧生活等于一体的创新型智慧新城。
02.地段配套分析
鸿荣源观城位于龙华区观城街道4号地铁线“观澜站”旁，属于观澜核芯区。提起观澜可能很多人的对观澜的印象还停留在厂房、关外偏远、拥堵的刻板印象，而事实是观澜一直被严重低估了。
在规划方面，因为大湾区+先行示范区双重政策利好叠加，“龙华中心”成为重点规划三个城市核心区之一，而观澜作为龙华发展的重中之重！
首先观澜是龙华区政府所在地，行政科技文化中心。区府落位会加速周边市政配套落成，可以预见的是，龙华会优先重点落实观澜的交通、环境、配套等，打造成为龙华区新的城市会客厅。
据了解，龙华区政府旁将落成四大文体中心——市政图书馆、观湖美术馆、观湖文化体育中心和鹭湖三馆一院。
未来随着各项规划落实，5年内，观澜的城市品质、人居环境都将会跃升一个台阶。
其次，在产业方面，观澜占位梅观产业创新走廊轴芯，连接了龙华重要的科技节点，沿线分布着华为、富士康、富士施乐等国际知名企业，以及观澜高新园、锦绣科学园等高端产业园区，成为名副其实的“超级产业走廊”，特别是还有76万㎡的华为进驻利好，未来给片区带来的人口和产业红利非同一般，助力观澜腾飞。
值得一提的是在全面建设“数字龙华”的发展战略中，观澜就占据了龙华区“数字经济”12大产业区块的8个席位，以2/3的数字经济产业区块占比，成为龙华万亿级数字经济产业的绝对主先锋。
片区旧改规划示意图
此外，观澜片区还规划了超40宗旧改，总体量超2500万㎡，相当于3个福田中心区。目前已吸引华润、万科、卓越、鸿荣源等品牌开发商进驻。
产业与人才的集聚、区政府的坐镇、品牌开发商的入驻，为区域注入了强劲动力。随着各项公共文化配套设施的加速落地，整个区域的未来充满想象空间，区域价值不断攀升。
下面再看看项目周边配套情况如何。
来源：鸿荣源官网截图
在交通配套方面，项目距离4号线延长线“观澜站”约500米，周边还有在建的22号地铁线“鹭湖北站”，该线路始于龙华黎光站，途经龙岗区，最终到达福田上沙站，共设21站。未来线路开通，从项目至福田仅需45分钟车程。此外，还有有轨电车新澜站，可实现双轨出行，横纵贯穿深圳，链接外环光明、龙岗、盐田等区域。
在道路方面，项目临近梅观快速路、观澜大道、人民路，可通过沈海高速和外环高速的便利连接，快速上高速，交通便利。
在商业配套方面，项目自带超20万㎡的商业，将打造成片区标杆商业，家门口便可享受一站式便捷购物。与项目一路之隔有百佳华广场，4公里内还有观澜天虹、观澜湖新城MH Mall等多个大型商业中心环绕。
在教育配套方面，项目规划有4所幼儿园，还有2所九年一贯制学校，根据2023年龙华教育局学区划分，小学学区划分在观澜中心学校小学部，初中学区划分在观澜二中，龙华第三外国语学校初中部。
值得一提的是深圳市龙华区第三外国语学校，是一所龙华区委区政府重点打造的高起点、高规格、高品质的九年一贯制外国语品牌学校，毗邻龙华区委区政府，环伴风光绮丽的长湖公园，坐拥地铁四号线出口，占地面积约20000平方米，总建筑面积约46000平方米，规划45个教学班，2250名学生，160余名教职工。
目前开设一至八年级26个班，近1300名学生，教职工80余人。根据2024年的数据，龙华第三外国语学校的公办普高率达到了80%，在龙华区初中中处于中等偏上的水平。
在文体休闲方面，项目2公里范围内有约2KM有内松元公园、观澜老街公园、贵湖塘老围、深圳民法公园、马坜社区公园、观城社区公园、鹭湖滨水公园等7大公园环伺，生态资源优越。特别是鹭湖滨水公园，据说总投资约1.3亿元，建成后将和其他四大公园绕鹭湖中心城形成超200万平的天然氧吧。
▲鹭湖滨水公园效果图
此外，距离项目2公里范围内还有地标级市政配套，如：深圳观澜美术馆、龙华图书馆、观湖文化艺术体育场馆、观澜文化体育中心（在建中）、龙华人文四馆（在建中）等等，可以说是刚需的价格享受高端住宅的顶配生活，尽享文化艺术的熏陶。
观澜文化体育中心
在医疗配套方面，距离项目2公里范围内有5家社康医院、2家三甲综合医院（龙华中区中心医院、深圳市第二人民医院龙华医院），可满足居民日常看病就医需求。
03.优缺点总结
优势：
1、百万大城综合体，观澜版的鸿荣源壹城中心，体量大配套全、未来居住氛围浓厚；
2、买房3件套齐全，家门口实现目送式上学、下楼即可享受逛商场的乐趣，未来还有18、22号线环绕，整体居住便利度非常高；
3、周边多家名企入驻，带来约超过20个旧改项目，综合体量将达到400万平方米。而且鹭湖交通枢纽正在完善，片区未来配套将更加齐全，区域价值将得到进一步提升；
4、开发商综合实力超强，品牌有保证，户型产品均做得不错；
5、按着鸿荣源首开优惠营销调性，预计本期可低门槛300多万上车观澜。
不足：
1、容积率偏高，整体都是10左右的容积率，且居住属性不够纯粹，住家舒适度相对没那么好；
2、周边面貌相对老旧，需要等远期旧改来翻新，至少需要3-5年的兑现时间；
3、供应量大，后期流通难度大。
总的来说，观澜因为地处关外，且存在太多旧改项目、未来供应充足，而龙华其他近市区板块例如：民治、北站、梅林关等近期新推房源较多，分散了大部分想要在龙华置业的买家，并且观澜本地的购买力相对有限。因此如考虑在观澜置业，低成本上车龙华的刚需朋友，一定要买配套齐全且价格有足够优势的项目。
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