总价667万起,买深圳南山西丽110-185平精装准现房,汉园茗院楼盘资料及深度评测
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汉园茗院
售楼处电话：400-033-8083（24小时）
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最新消息 / INTRODUCTION
《汉园茗院》
总价6字头入住南山芯 ·地铁口
国际科教城｜高等学府｜山湖美宅
A区在售户型
110平 折后总价 667-700万
120平 折后总价 780-800万
158平 折后总价 1100-1200万
168平折后总价 1200万左右
产品面积：约110㎡-257㎡
产权：70年（18年批地）
总楼层：45-46层
层高：3.0m
梯户比：3梯3-5户
车位：约1088个，车位比1：1.07
交楼时间：2025年4月（精装）
B区在售户型
1单元45层(115-118）3梯5户
2单元45层(121㎡) 3梯4户
3单元39层(160㎡ 187㎡) 3梯3户
1单元116-118，705-730万（86折）
2单元121-123，753-800万（89折）
3单元165四房03户，1047-1088万（94折）
3单元01、02户185-187四房，1218-1287万（94折）
产品面积：约110㎡-257㎡
产权：70年（18年批地）
总楼层：39-45层
层高：3.0m-3.6m
梯户比：3梯3-5户
物业费：5.6元/平米/月
使用率75%（不含赠送）
车位比1:1.2
交楼时间：2025年6月（毛坯）
01
项目区位
项目概况；位于南山区西丽街道大学城片区，在南方科技大学东侧，距离5号线长岭陂地铁站仅80米，交通便利，一站即可到达深圳北站，项目北临留仙大道，东南向是塘朗山公园，西面是贯通深圳南北的大沙河生态走廊，项目本身界于山河之间，景观资源优质，周边环绕留仙洞总部基地，西丽国际科教城，深圳北站总部基地，三大产业科研聚集地，未来发展前景不错。
02
项目介绍
汉园茗院分两个地块A区和B区，A 区是由4栋高层住宅和1栋保障房组成
【开发商】：深圳市汉园房地产开发有限公司
【物业公司】：新润园物业有限公司
【物业费】：5.8元/㎡/月
【备案价格】：6万/㎡起
【装修情况】：A区精装交付/B区毛坯交付
【交付时间】：A区2025年4月20日/B区2025年6月
【在售楼栋】：A区1栋3、4、5单元 B区3栋1、2、3
【总房源】：A区419套/B区474套
【车位数】：A区约1088个/B区约579个
【容积率】：A区约5.72/B区约6.14
【绿化率】：30%
【总层高】：A区45-46层/B区39-45层
【梯户比】：A区3T3/3T4/3T5/B区3T3/3T5
【在售户型】：A区109-257㎡平层和复式 B区117-185㎡平层
03
项目户型
平面图及户型图
汉园茗院A区户型图
汉园茗院B区户型图
04
项目配套
01
交通配套
汉园茗院位于南山区留仙大道与长岭一号路交汇处，距离最近的长陂地铁站（5号线）仅100多米，一站就能到深圳北换乘，自驾方面周边有留仙大道等城市道路，前往宝安、龙华等区域十分便捷
02
商业配套
商业休闲；整个项目有底商规划，自带4万㎡商业，附近有多个集中商业，深圳北站缤果空间、10万㎡的宝能环球汇、塘朗城可满足日常生活购物需求
03
教育配套
项目位于西丽科教城，周边的教育资源丰富，项目自带一所9班幼儿园，西南侧为私立学校深圳道尔顿新华公学，项目南侧的18班九年一贯制长源学校正在修建。学区范围内三所学校，分别为南科大实验学校、南科大第二实验小学，南科大塘朗小学，3所学校目前都只是小学，初中目前只能在二小借读，除了塘朗小学要拓建成9年制学校外，塘朗城车辆段目前也在建一所中学，但是整体水平都较为一般
04
医疗配套
高校附医
项目3公里内，云集深圳大学总医院、南方科技大学医院等。
05
休闲配套
休闲上背靠塘朗山公园，离大沙河生态绿廊也很近，节假日很多大人带小孩在公园里玩耍
05
项目总结
优点/SUMMARY
1、生态环境、从航拍上看该项目被绿色包围，南面为亚寄山及塘朗山，北面为长岭陂水库、大沙河以及南科大；
2、交通，轨道方面下楼既是5号线长岭陂地铁站、陆路交通到福田可以留仙大道上福龙路，到南山可以留仙大道、南坪、塘朗山隧道；
3、商业、京基有约3万的商业，地铁的下一站有塘朗城广场和宝能城环球汇高端大体量商业；
4、准现房、交付快，省去烂尾的担忧以及漫长的供楼等待；
5、B区居住纯粹、大部分户型有着不错的山景景观视野；
不足/SUMMARY
1、学校、缺少名校带来的附加值，小学为长源小学属于被南科大集团化，其余公立学校距离不算近；
2、B区虽然距离轨道较远，但小区园林较小，活动空间一般；
3、片区陆路交通高峰期较为拥堵；
4、容积率6.14，这方面显然不如诸多竞品；
总结/SUMMARY
1、汉园茗院主要卖点是性比价高、地铁口物业、产品力及区位的辐射性；但地段在南山真的很一般，地块孤立感很明显，交通又比较拥堵，片区发展空间和商业价值这些都差点意思。
2、当然最大的抗性还是噪音问题，好在相比A区，这次位置更靠里面，牺牲了一点园林但远离天铁噪音，居住人群也更纯粹一些。
3、虽然有塘朗山的山景，但楼间距小，如果要买，预算又比较充足尽量往高层选，噪音也会小很多。
4、虽然地段是不好，但价格香，买入成本足够低，哪怕赚不了什么钱，但用来自住，保值和扛跌还是没问题的。
5、如果不是有南山情节，七八百万预算看旁边的北站可选的也很多。虽少了南山的光环和生态，但能兼具城市面貌新、配套丰富、规划概念强、成长性好、商业价值高等。
6、总的来说，这个项目合适想上车南山，预算在700-800万，侧重自住，追求生态环境、品质的改善客群关注。
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