龙华卷王再临!卓越珺奕府二期400万起抢三房,真香还是深坑?
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一、项目核心亮点与硬伤剖析
旧改转型+民企操盘，交付风险几何？
项目前身为赤头岭一片区旧改，2023年由卓越集团主导开发，总建面约31.4万㎡，容积率6.75（远超龙华住宅平均水平），绿化率40%，车位比1:1.1，精装现房预计2027年交付。
开发商卓越集团
为民企，近年因资金链紧张频传债务风波，但凭借旧改经验丰富，此前交付的柏奕府、和奕府口碑尚可，需警惕工程进度拖延风险。
户型设计“卷王”：83㎡竟塞下三房两卫
容积率6.75导致楼间距仅30米，低楼层采光如“一线天”；
3梯7户设计，高峰期电梯等待时间或超10分钟；
西北朝向户型紧邻布龙路，噪音污染+粉尘侵袭。
83㎡三房两卫
：总价400万起，竖厅+U型厨房+双卫，得房率92%（含飘窗赠送），西北朝向低楼层单价仅4.73万/㎡；
98㎡四房两卫
：竖厅四开间朝南，总价504万起，对标中洲迎玺三期但多一卫，性价比碾压同面积段竞品；
硬伤预警
：
容积率6.75导致楼间距仅30米，低楼层采光如“一线天”；
3梯7户设计，高峰期电梯等待时间或超10分钟；
西北朝向户型紧邻布龙路，噪音污染+粉尘侵袭。
二、配套实探：上塘“平替版”生活圈
交通与教育：刚需双刃剑
地铁红利
：步行500米至4号线龙胜站，2站达深圳北站，但深大城际（在建）龙胜站需2026年通车，短期通勤依赖拥堵的福龙路；
学区博弈
：小学划入高峰学校（龙华前五），2024年小一入学积分第三类68分，但初中对口龙胜实验学校（2024年初一积分第六类80.4分），教育资源呈“小学强、初中弱”格局。
商业与旧改：一半烟火一半尘埃
商业浓度
：1公里内港铁颂荟TIAMALL+2公里壹方天地，但项目自带的2100㎡底商仅够便利店级消费；
旧改画饼
：北侧元芬片区规划鸿荣源旧改（体量未公示），但推进缓慢，未来5年仍将与城中村“共生”。
三、价格博弈：抄底or站岗？
倒挂神话的残酷真相
万科金域华府
二手挂牌7.8万/㎡，珺奕府单价低30%，但容积率高出2倍+混居属性（回迁房占比17%），实际价值应再折价10%；
深铁珑境
（同片区）二手挂牌6.5万/㎡，珺奕府现房价格优势明显，但品质差距悬殊。
对比周边次新盘：
万科金域华府
二手挂牌7.8万/㎡，珺奕府单价低30%，但容积率高出2倍+混居属性（回迁房占比17%），实际价值应再折价10%；
深铁珑境
（同片区）二手挂牌6.5万/㎡，珺奕府现房价格优势明显，但品质差距悬殊。
竞品绞杀：同价位更优选
中洲迎玺三期
：82㎡三房一卫总价420万，少一卫但得房率95%+纯商品房社区；
鹏宸云筑
：98㎡四房总价520万，容积率4.2+南向无遮挡，舒适度碾压。
四、终极避坑指南
闭眼冲人群：
首付120万内的深漂刚需
：83㎡三房双卫为龙华最低上车门槛；
博旧改红利的佛系长线客
：赌鸿荣源旧改+深大城际通车后的补涨空间。
快逃预警人群：
改善型买家
：高密度+混居社区无法满足品质需求；
2027年急用学位家庭
：高峰学校初中部升学率仅龙华第8，鸡娃需谨慎。
薅羊毛秘籍：
通过中介渠道可享97折+工抵房名额（比售楼处直降20万+）；
优先选东南朝向中高楼层（2栋01/02单元），避开3栋临布龙路户型。
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