光明旧改再添标杆!越秀地产百亿级城市更新项目实探,科学城芯的「人居新答案」来了!
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一、越秀光明城市更新项目：科学城芯的「工改居」样本
当深圳人还在热议前海、宝中的房价神话时，光明科学城的城市更新已悄然按下“加速键”。越秀地产操盘的光明城市更新项目（备案名待定）近日正式确认实施主体，这个占地超10万㎡的巨无霸旧改，不仅承载着光明中心区“工改居”的转型使命，更被视作科学城居住升级的“风向标”。
核心参数速览（购房者必存！）
地段坐标
：光明区新湖街道，光侨路与楼村一号路交汇东南侧，紧邻5600亩华侨城欢乐田园，与科学方舟、天安云谷形成科创三角
地铁配套
：距离6号线光明站约1公里（实测步行约15分钟），与规划中的18号线北延段（科学城线）形成双轨预期
开发规模
：总占地约10.5万㎡（相当于15个标准足球场），总建面约30万㎡，分三期开发，首推住宅建面约15.7万㎡
产品信息
：首期主推89-143㎡纯南向3-4房，毛坯限价待公示（参考周边深铁瑞府二期限价4.53万/㎡）
教育彩蛋
：项目东侧规划九年一贯制学校（已纳入光明区十四五教育规划），自带18班幼儿园
二、实探光明顶流旧改：比规划图更硬核的「四大价值点」
1. 越秀地产的“深圳首秀”：广派房企的降维打法
作为广州国企龙头，越秀地产首次通过“地产+基金”模式落子深圳。项目公司深圳晟越由越秀资本控股68%，其兄弟公司越秀地产将直接操盘住宅开发。参考越秀在广州琶洲、天河旧改项目的交付品质，该项目大概率延续“高实用率+广式园林”基因（如经典75%得房率、风雨连廊设计）。
2. 科学城「黄金三角」：左手产业，右手田园
科创浓度MAX
：项目3公里半径内聚集中山大学深圳校区、科学城启动区、天安云谷等24个科研载体，未来将导入超10万高端人才
生态王炸
：与欢乐田园（深圳最大都市农场）直线距离仅500米，步行可达208万㎡科学公园（深圳版“中央公园”）
商业短板补全
：项目自带3500㎡社区商业，2公里内规划光明首家山姆会员店（预计2026年开业）
3. 旧改教科书：从玩具厂到品质住区的“空间魔术”
前身为光晟玩具厂（90年代弹力球巨头）的工业园，通过“工改居”释放出20万㎡住宅空间。值得关注的是，项目贡献率高达51.4%，除配建学校、社福设施外，还将建设4300㎡公交首末站，未来或开通直达南山科技园的定制巴士。
4. 价格猜想：倒挂红利是否可期？
参考周边竞品：
深铁瑞府二期
（2025年入市）：限价4.53万/㎡，71-111㎡小户型
金地峰境誉府三期
：二手挂牌价5.2万/㎡（带装修）
若越秀项目毛坯均价控制在4.8万/㎡以内，与二手倒挂空间约8%，对刚改客群具备吸引力。
三、购房者决策指南：越秀项目的AB面
A面（买入理由）
科学城核心资产
：光明中心区唯一在建百万㎡级综合体，承接科学城高端居住外溢
稀缺低密生态
：容积率仅4.0（光明在售新盘普遍超5.0），推窗见田园的都市桃源
国企交付保障
：越秀“穗深双城”旧改经验背书，降低烂尾风险
B面（抗性提示）
通勤考验
：现阶段依赖6号线，早高峰光明站拥挤度仅次于4号线白石龙
配套兑现周期
：学校、商业需3-5年成熟期，前期依赖社区底商
旧改惯性痛点
：地块内存在未签约私宅（业主叶某某），需关注拆迁进度
四、主编结语：光明需要什么样的房子？
越秀项目的出现，恰逢光明从“刚需粮仓”向“品质住区”转型的关键期。对于预算500-800万的改善家庭，这个兼具科学城产业红利与田园诗意的项目，或是告别“卷户型”转向“卷生活方式”的跳板。而对于投资客，建议紧盯两大信号：18号线北延段官宣、山姆地块土拍热度，这将是区域价值爆发的导火索。
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