【楼评】前海「湾啟紫荆府」户型尺寸、价格曝光,能否再创往期日光盘佳话

湾啟紫荆府

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930新政后，深圳楼市热度攀升，特别热点片区如前海，目前新房紧俏，有什么风吹草动，都备受市场关注！

这不， 前海将有一个楼盘要入市，那就是位于前海妈湾的招商领玺四期-湾啟紫荆府，项目已开启诚意登记，预计在12月中旬开放交付样板房！目前价格已曝光，约900万买前海96㎡3房，引起很多客户在咨询。

据曝光的价格：约96㎡总价约900-950万，约108㎡-111㎡总价约1000-1100万，约121㎡-122㎡总价约1100-1250万，142㎡总价1400-1500万。

参与冻资50万，登记享开盘5/10万优惠，96/142㎡户型减5万，108-111-121-122㎡户型减10万，据了解还有额外好礼赠送。目前项目已开放异地样板房，面积96-142㎡，预计最快今年12月底开盘入市。

项目属于纯粹的商品房小区，没有回迁房、保障房、租赁房，且户型使用率高。军叔技术团队已到现场实测户型尺寸，得房率90-95%（详见下方尺寸图）官方买房群已创建，有兴趣的粉丝朋友可以扫码进群掌握最新动态！接下来我们详细探析一番项目的价值如何。

湾啟紫荆府项目基础信息

开发商 ：招商自贸

项目推广名 ：自贸·湾啟紫荆

占地面积：约1.5万㎡

建筑面积：约6.6万㎡

主力户型：建面约96㎡-142㎡3-4房

梯户比：4梯5户

总户数：485户

车位：595个

容积率：4.47

物业管理费：9.5元/m²/月

物业类型：纯商品住宅

物业公司：招商局物业管理有限公司

入市时间：预计2024年底

项目地址：前海妈湾听海大道与妈湾一路交汇处西南角

01.产品分析

湾啟紫荆府位于前海妈湾板块，西临妈湾二路，北临听海大道，东接前湾水廊道及河岸公园。

项目规划总户数485户，车位595个，车位比达1:1.2，由三栋36-37层的住宅组成，户型涵盖建面约96-142㎡的3-4房。项目拥有山海河多重景观资源，精装交付，预计年底入市。

项目作为招商领玺系列的第四期，在设计上融入了众多创新元素，成为前海首个采用建筑新规设计的项目。

这一新规设计使得公摊面积大幅减少，同时加大了阳台和飘窗的面积，提高了户型的使用率，据了解部分户型的使用率甚至接近97%，成为前海自贸区内的焦点楼盘。

楼盘采用了4梯5户的设计，并巧妙地利用分布式电梯的设计，使得每户都有独立电梯厅。这样的梯户比配置在前海片区相当稀缺，相当于180平以上大户型产品的配置，而湾啟紫荆府连96㎡的小户型都做到了独立电梯厅，确保每户都能尊享专属的电梯入户体验，实属难得。

从空间布局来看，项目推出了多种厅式可选的户型，户户带阳台南向景观，下面我们来看看每个户型的设计如何：

建面约96㎡三房户型：3房2厅2卫的设计，分布在1栋2单元，西南朝向。

该户型拥有着大开间客厅与宽阳台，采光充足，并采用了U 型厨房的设计，操作动线流畅，功能分区明确。而贯通式阳台联通客厅、卧室，极大地提升了空间尺度感。另外，项目的飘窗台也是一大亮点，采用弧形无柱转角飘窗设计，不仅增加了室内采光面积还扩大视野范围。

建面约111㎡3+1房户型：3+1户型设计，分布在1栋2单元（西南朝向），和1栋1单元（镜像户型，东南朝向）。客厅拥有大开间的宽厅，可隔出一个多功能房作为书房或工作间。

而且111㎡户型的阳台宽度要比96㎡户型大许多，居住体验感更佳。主卧也拥有更加开阔的景观面，大面积的弧形无柱飘窗将外部的自然光线引入室内，空间更明亮宽敞。

建面约122㎡4房户型：4房2厅2卫设计，分布在1栋2单元（西南朝向）和1栋1单元（镜像户型，东南朝向）。

该户型五开间朝南、U型厨房设计、双面采光书房+独立采光化妆间设计，通风采光极佳，处处彰显了开发商的细节和用心。且拥有贯通式超长观景阳台，极大地拓展了生活空间的宽度。

建面约142㎡4房户型：4房2厅2卫设计，分布在1栋2单元（西南朝向），为双龙抱珠格局，南北通透、使用率高、采光佳。

户型拥有阔绰的横向客厅，可隔出灵动空间作为储物空间或保姆房，满足多口之家。另外主卧拥有弧形无柱转角飘窗，尽享270°开阔视野，可临窗观景。

02.地段配套分析

湾啟紫荆府所在的妈湾片区，是前海三湾中体量最大、容积率最低，比较纯粹的居住区。

相较于桂湾与前湾，妈湾的开发进程较晚，因此保留了更多的未开发土地，具有一定的后发优势。据相关规划显示，妈湾规划着重于生态配套，包括丝路长廊，海底隧道、海洋馆、海洋博物馆、渔人码头都在妈湾规划范围内。

据悉，丝路长廊是一条长达1.6公里的空中步道，其最宽处可达100米，容积率仅为0.38，堪称妈湾地区的中央公园！在这里，工作、创意、生活、休闲、人文，将实现有效联通，兑现美好生活。

妈湾还是三湾区中唯一享有270°开阔视野、两面环海、连山聚湾，与周边大小南山、大铲岛科技岛等形成巧妙的互望空间，是前海唯一集“山、海、林韵、城市、岛、港、海、河”等多重自然生态资源于一身的板块。

这也意味着妈湾未来有望将成为片区内最高端的宜居社区。

值得关注的是，妈湾是由自贸投资（招商局集团和前海管理局合资组成的合作公司）统一规划、建设、运营管理。招商蛇口在深圳深耕多年，开发经验丰富，已成功打造出招商蛇口模式、华侨城模式。

招商蛇口肩负妈湾片区运营发展的时代使命，将对妈湾2.9平方公里土地统筹规划、建设，运营，在城市新中心前海再造一座城。未来片区内规划居住人口规模约9.6万人，规划就业人口规模约22.3万人。

另外，妈湾还与大铲湾联动，打造以5分钟步行生活圈为基本功能模块的智慧理想人居空间。并携手腾讯共同打造腾讯云（妈湾）数字经济产业基地，以及联袂多个优秀IP进入妈湾，共建妈湾。

据悉，根据《中国（广东）自由贸易试验区深圳前海蛇口片区及大小南山周边地区综合规划》，目前妈湾片区进行了局部调整，将部分商业用地调整为住宅用地，增加了住宅、九年教育用地等功能指标。

湾啟紫荆府也相应布局了36班九年制学校、18班幼儿园、门诊部、公园绿地等配套服务设施及市政设施，满足新增住宅的就近配套需求。

下面我们来看看项目周边配套情况。

交通上，项目距离地铁5号线妈湾站约550米，步行便捷。未来，随着前海片区的进一步发展，还将有15、21、27号线以及穗莞深城际等多条轨道交通串联前海与其他重点片区，进一步提升了该区域的交通便利性。

自驾方面，听海大道贯穿前海，可短时间通达南山、福田、宝安，快速链接大湾区生活圈。另外，妈湾跨海通道预计23年底全线贯通，助力妈湾片区客货分离，5分钟可达腾讯科技岛，实现三湾一岛完美闭环。

商业上，项目一期（领玺一期）自带16.7万㎡商业，2公里内有颐湾府底商、前海印里，基本可以满足业主日常购物需求。目前，约3万㎡的印里首期商业已开业，引进了愈欣书店、SEESAW咖啡、罗森便利店、茉莉奶白等多个品牌入驻。

从项目驾车10-15分钟可轻松到达山姆会员店、万象前海与前海卓悦这样的大型高端商业综合体，十分便利。

教育上，湾啟紫荆府配套18班幼儿园（建设中），旁边即为九年制教育用地（目前还未开始招标）以及邻近妈湾南二外学校（建设中）、前湾南二外学校（建设中）等优质教育资源。

项目周边还有多所国际学校，拥有3000到5000个名额，包括荟同国际学校、礼德国际学校、英国国王学校（深圳分校）以及深圳哈罗国际学校等。

文体上，项目周边文体配套丰富，坐拥三心一馆及深圳首座摩天轮，艺术融入日常生活。未来规划更添亮点，滨海岸线将建金融、改革、国深、海洋等博物馆及渔人码头、前海新地标，引领市政配套新风尚。

环境上，项目周边有大南山公园（距离约3.7km)、青青世界（距离约4.2km)，等自然景观，以及前湾公园（距离约2.6km）等生态景观长廊，宜居感较强。

03.往期价格对比，优缺点总结

湾啟紫荆府是招商领玺的第四期，前三期一推出均迅速售罄，推出的备案均价在10.25-10.8万/㎡区间，而四期网传单价9字头起，与往期价格相比，稍有提升。

但从户型来看，本期推出了建面约96㎡小户型，给预算1000万左右的客户提供了更多上车机会。

从招商领玺二手房的网上报价来看，目前网上均价在125801元/㎡（来源于贝壳），跟新房存在着小幅度的新二手房倒差价

最后，总结一下项目的优劣：

优势：

1、项目采取的建筑新规设计，据了解户型使用率最高可达约97%；

2、无保障性住房，属于纯粹的商品住房；

3、4.47的低容积率，且紧邻水廊道，可俯瞰山、海、河以及公园景观，远离公路噪音的影响，居住舒适度高；

4、4梯5户的设计，每一户都有专梯入户电梯间，仪式感和实用性拉满。

不足：

妈湾还处于前期发展阶段，相应的配套规划落地需要时间兑现。

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