罗湖莲塘总价381万起上车精装现房!这个项目怎么样?【罗湖东海富汇豪庭深度测评】
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作为深圳罗湖莲塘片区以“地铁口+梧桐山景+现房交付”为核心卖点的改善型项目，东海富汇豪庭凭借低总价门槛+生态资源+教育配套吸引购房者，但也面临超高容积率+户型争议+配套依赖外部等风险。以下结合最新市场动态解析其核心价值与风险👇
一、基础信息
开发商：东海俊兆实业（深圳）有限公司（东海集团旗下，曾开发深圳湾1号）
物业：深圳东海安保物业（服务费6.9元/㎡·月，车位比1:1.34，含367个充电桩）
定位：23.99万㎡超高层综合体（含住宅、保障房、36班小学），主推“现房+山景+低总价”概念
体量：总建面23.99万㎡，容积率7.9（罗湖罕见超高密度），绿化率40%
交付时间：2023年8月现房交付（毛坯），精装改造需自行完成
二、价格与户型
1. 价格策略
备案均价
：8.8万/㎡（毛坯），工抵房折后单价5.3万/㎡起（相当于6.3折）
总价范围
：380万-1550万（69-236㎡二至六房，含复式）
促销政策
：首付10%起+赠送2年物业费+家电礼包（最高价值15万）
2. 户型设计
户型面积（㎡）亮点风险点69㎡两房一卫69-71
双阳台+三面采光，实得面积约54㎡（得房率78%）
主卧门对客厅，隐私性差
89㎡三房一卫89-95
6.5米宽景阳台+竖厅设计，主卧带飘窗
厨房“一字型”操作台，空间局促
119㎡四房两卫118-122
横厅+双卫+可改四房，实得面积约93㎡
卧室与客餐厅动线混杂，噪音干扰
236㎡复式六房219-236
6米挑高客厅+南北双套房，山景视野无遮挡
总价破千万，流通性受限
三、配套分析
✅ 核心优势
交通枢纽地位
地铁2号线莲塘站
：步行500米，6站达福田CBD，两站接驳莲塘口岸（深港通关15秒）
快速路网
：罗沙路、东部过境高速直通盐田、龙岗，自驾便捷
教育与生态资源
自建36班小学
：“空中花园式”设计，联动罗湖外语初中（省一级，中考公办录取率84%）
梧桐山+仙湖植物园
：步行150米达登山口，负氧离子含量超市区60%
品牌溢价
外立面工艺
：德国“rotoi”系统门窗+花岗岩石材，类幕墙设计历久弥新
物业服务
：金钥匙标准+智能安防系统，对标深圳湾1号
❌ 主要短板
居住密度硬伤
容积率7.9
：48层超高层+4梯6户设计，楼间距仅30-50米，低楼层采光受限
保障房占比30%
：总户数1033户中310套为保障房，社区管理复杂度高
配套依赖外部
商业短板
：自建底商仅8320㎡，大型购物需依赖1.5公里外的盒马里·岁宝
医疗局限
：3公里内无三甲医院，仅罗湖中医院（二级甲等）
户型争议
港式设计
：部分户型长走廊浪费面积，89㎡三房次卧面宽仅2.4米
噪音污染
：临罗沙路、丹平快速户型需加装双层隔音玻璃
四、购房建议
刚需上车群体：
优先选择69㎡西南向两房，总价控制在400万内，利用首付分期政策（首付38万起）
验房重点核查隔音玻璃（临罗沙路户型）及公区装修细节
改善型家庭：
考虑119㎡四房，横厅+双卫设计，但需警惕总价超650万后的流动性风险
养老/自由职业者：
锁定140㎡以上高区户型，270°梧桐山景+低密度生活圈，适合生态养老需求
长线投资者警示：
押注莲塘“深港融合+免税经济”概念，但年均收益率预期仅2-3%，需耐受8-10年周期
声明：本文由入驻焦点开放平台的作者撰写，除焦点官方账号外，观点仅代表作者本人，不代表焦点立场。
