龙华梅林关惊现「得房率95%」神盘!中建鹏宸云筑:104㎡四房抄底国企盘,但这3类人快跑!
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深圳刚改党注意！梅林关憋了10年的「鸽王盘」中建鹏宸云筑又杀回来了！6栋楼王号称“得房率95%”，折后单价5.1万/㎡起，但容积率5.0直接造出“水泥森林”！这个项目是“真香馅饼”还是“钢筋盲盒”？今天咱们掀开它的底裤，从户型到开发商套路，从倒挂价到物流园噪音，一条龙扒个底朝天！
一、参数党狂喜！鹏宸云筑硬核档案
🏠 基本盘：国企旧改の魔幻现实
📍 地址
：龙华梅林关8号仓南侧（10号线南坑站500米）
🏗 开发商
：中建三局+湖北文旅（旧改界「基建狂魔」）
📐 体量
：占地4.33万㎡，总建面31万㎡，容积率5.0（梅林关版「水泥森林」）
🚪 户型
：104-148㎡四至五房，2梯5户，部分户型看“物流园+水库”魔幻景观
🛒 推盘量
：可售商品房155套！（其余1937套分三期开发，买这里要和回迁大爷做邻居）
🚇 配套全家桶：梅林关顶配丐版
🚇 交通
：500米到10号线南坑站，2站到福田，打工人通勤Buff叠满
🏫 学校
：华南实验学校（非顶尖名校，鸡娃家长慎入）
🛍 商业
：蹭8号仓奥特莱斯+在建Costco（目前只能吃城中村「沙县国际」）
🏥 医疗
：1公里到龙华区人民医院（看病比抢房容易）
🚗 车位比
：1:1.03（但要和1937户邻居玩抢车位真人秀）
二、暴击评测：这盘是刚改救星还是韭菜陷阱？
✅ 三大真香定律
得房率突破物理定律
：104㎡实得108㎡，深圳新规首个「空间魔法师」
倒挂价差玄学
：周边次新房成交7-8万/㎡，折后单价5.1万起（省出一辆Model Y）
国企保交楼Buff
：中建三局背书，暴雷风险-50%（但2027年交房要等2年！）
❌ 三大暴雷预警
容积率比深圳湾一号还高
：5.0的密度+47层高楼，住进去像在「水泥试管」里修仙
周边像大型施工现场
：北侧物流园货车轰鸣，未来5年都是「工地交响乐」
学区比发际线还令人焦虑
：华南实验学校中考成绩常年陪跑，鸡娃请左转龙华深高北
三、梅林关生存指南：谁该冲？谁快逃？
🔵 闭眼冲人群：
预算500-900万的「福田外溢党」（再不上车真没票了！）
搏旧改红利的投资客（赌Costco开业房价起飞）
得房率强迫症患者（108%实得面积爽过双十一满减）
🔴 劝退人群：
追求豪宅逼格的土豪（这密度和物流园景观，真心带不动）
家有中考娃的鸡血家长（学校成绩比你的KPI还难达标）
对噪音0容忍的处女座（24小时聆听货车轰鸣+工地电钻）
💡 小道消息：中建给中介预留了97折！但千万别自己去售楼处，否则会被标记为「散客」吃不到返点！（别问，问就是国企の智慧）
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