宝安灵芝地铁口惊现“国企救场盘”!中南珺悦名都244套住宅值不值得抢?
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一、项目核心亮点与硬伤剖析
国企接盘，烂尾风险清零
项目原为中南集团操盘的宝安25区旧改，2023年因开发商资金链断裂停工，后由中国信达（AMC四大国资之一）注资31.5亿全面接管，彻底摆脱烂尾风险。现房预计2026年2月交付，首付88万起即可锁定精装现房，比周边二手房便宜30%。
双地铁+宝中辐射区黄金位
步行500米直达5/12号线灵芝站，2站飙到宝安中心，5站直达前海湾，通勤福田/南山仅需30分钟。项目1公里内覆盖中洲π mall、在建大悦城（2025年开业）、宝安万达等三大商圈，商业浓度比肩宝中。
正规89-115平3-4房
主推89㎡三房和115㎡四房，是灵芝站又一稀缺新盘。对比隔壁万科大都会（二手挂牌9万/㎡），预计单价仅7.2万/㎡起，相当于2019年价格水平。
硬伤预警：修仙级密度+圈层混杂
容积率8.91
（深圳住宅TOP3），31层住宅与37层办公楼混建，楼间距堪比“一线天”，低楼层采光堪忧；
社区内53%为保障房+回迁房（244套商品房被133套非商品房包围），物业纠纷风险高；
紧邻大悦城工地（2025年竣工），未来3年需忍受24小时施工噪音。
二、配套实探：宝中平替版生活圈
教育：刚需够用，鸡娃绕道
小学划入建安小学/裕安学校大学区，初中对口新安中学（宝安二线），2024年小一入学积分第三类68分（非深户需提前2年租房）。
医疗与生态：养老党福音
1公里内宝安区中医院（三甲）和灵芝公园，3公里覆盖宝安公园、流塘公园，步行10分钟生活圈满足看病遛弯需求。
旧改推进：一半烟火一半尘埃
片区已建成万科大都会、中粮大悦城一期，但前进一路北侧仍有待拆城中村和废弃厂房，城市界面割裂感明显，旧改完全兑现需5-8年。
三、价格博弈：抄底or接盘？
倒挂神话背后的真相
虽然周边次新房挂牌7.5-9万/㎡，但珺悦名都8.91容积率+混居属性实际价值应比同类二手房低15%。若开盘价超过7.5万/㎡，投资客需警惕站岗风险。
竞品碾压：同价位更优选
宝中边缘盘
：越秀瑞樾府（7.8万/㎡，容积率4.2，纯商品房社区）；
南山洼地盘
：汉园茗院（8.2万/㎡，南科大附中学区，地铁12号线直达）。
四、终极避坑指南
闭眼冲人群：
首付100万内的深漂刚需
：灵芝站通勤王者，低价锁定宝中辐射区门票；
博旧改红利的长线投资者
：赌大悦城开业+25区旧改完成后的溢价空间。
快逃预警人群：
改善型买家
：高密度+混居社区无法满足品质需求；
2026年急用学位家庭
：新安中学中考升学率仅排宝安第8，鸡娃需谨慎。
薅羊毛秘籍：
通过中介渠道可享97折+工抵房名额（比售楼处直接买省20万+）；
优先选东南朝向高楼层（价差约8%），避开2栋临学校单元（早操噪音暴击）。
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