龙华红山「深高北学区房」炸裂登场!400万起抢地铁口小户型?买前必看避坑指南!
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各位宝子们，今天咱们来聊聊深圳刚需天堂——龙华红山板块的新晋网红盘红山华府！听说深高北学区+地铁400米+总价400万起，但网上评价两极分化？是买到即赚到，还是踩坑预警？跟着我，360°无死角扒光这个盘！
📋 基础信息：刚需上车首选
位置
：龙华区民治街道新区大道与民宝路交汇处，紧邻地铁4/6号线红山站（约400米），西南侧为深圳新华医院（三甲）。
开发商
：恒壹集团（本地深耕房企，此前开发过口碑项目），地块属征地返还用地，回迁房占比47%（166户）。
户型
：主推63-78㎡两至三房，总价450万起，首付约81万，精装交付（2026年12月）。
交付
：2026年底精装现房，即买即住，省去烂尾风险。
一句话总结：深高北学区+地铁口+低总价，妥妥的“上车神器”！
💥 核心卖点：打工人狂喜！
1️⃣ 教育：深高北学区房，龙华TOP1！
对口学校
：深圳高级中学北校区（九年一贯制），2024年中考普高率超90%，四大名校录取率稳居龙华第一。
积分要求
：2024年小学A1类需60.6分，初中99.2分，竞争激烈但学区锁定政策即将出台。
2️⃣ 交通：通勤像串门，城际随便飞
地铁
：4/6号线红山站400米，1站到深圳北站，4站到福田CBD，6站到南山科技园。
自驾
：新区大道、福龙路直通福田、南山，但北站周边高峰期拥堵严重。
3️⃣ 价格：倒挂50%！买到即赚到？
新房对比
：同片区深业上城学府备案价8.03万/㎡，本项目若定价7.5-8万/㎡，性价比突出。
二手房对比
：周边金亨利首府（12.7万/㎡）、莱蒙水榭春天（10万/㎡），价差高达50%。
4️⃣ 户型：麻雀虽小，五脏俱全
63㎡两房
：总价450万起，得房率超80%，但东北朝向需谨慎，次卧仅6㎡。
78㎡三房
：总价550万起，LDKB一体化设计，主卧带衣帽间，适合多孩家庭。
⚠️ 槽点大曝光：买前必看避坑指南！
1️⃣ 周边环境：城中村+噪音问题
城市面貌
：西南侧紧邻创业花园（城中村），低楼层采光视野受限，未来10年难改观。
噪音
：东南侧民宝路车流密集，低楼层建议选高层或带阳台户型。
2️⃣ 社区品质短板
容积率
：5.17的高密度社区，居住体验类似“公寓”，公共空间依赖架空层。
车位紧张
：216个车位配352户，车位比1:0.61，建议买电动车或早起抢车位。
3️⃣ 开发商争议
品牌认知度
：恒壹集团在深圳无知名项目，物业未定，需靠合同约束。
回迁房混居
：商品房仅186户，回迁房166户，可能影响圈层和物业费。
🤔 客观评价：适合谁？不适合谁？
推荐人群：
预算400万内、通勤福田/南山的上班族；
孩子需入读深高北的家长（提前准备积分）；
长线看好红山片区发展的投资者。
慎选人群：
重视居住环境、嫌城中村吵闹的改善型买家；
车位刚需或对开发商品牌有执念的购房者。
声明：本文由入驻焦点开放平台的作者撰写，除焦点官方账号外，观点仅代表作者本人，不代表焦点立场。
