深圳住宅新房最低单价!单价1字头,传承启元深度测评:138万起买3房,是真香还是智商税?
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一、项目硬核参数：国企开发+超高性价比
传承启元由深圳市竹坑房地产开发（国企背景），总建面约55万㎡，是坪山高新区罕见的大体量综合体。项目共分三期开发，目前在售一期房源，毛坯交付，2025年3月31日交房（准现楼已封顶）。核心数据如下：
价格
：单价1.68万/㎡起，70㎡三房总价138万起，118㎡四房300万封顶
户型
：70-118㎡3-4房，得房率高达80%-90%（70㎡实得约63㎡，秒杀市面同类产品）
容积率
：5.46（偏高但优于周边竞品）
车位比
：1:1.1（车位充足）
梯户比
：2梯6户/3梯5户（刚需盘常规配置）
物业费
：3.9元/㎡/月（低于深圳平均水平）
博主锐评：价格堪称深圳“地板价”，但需注意一期部分楼栋临近主干道，低楼层或有噪音影响，建议优先选择中高区房源。
二、配套实探：产业+教育是王牌，交通商业待兑现
1. 产业红利：国家级高新区，对标南山科技园
项目位于坪山高新区核心，周边聚集比亚迪全球总部、中芯国际、荣耀等千亿级企业，规划引入超50万高端人才。片区定位为深圳东部“科技心脏”，未来产业势能强劲，长期看涨！
2. 教育配套：名校环绕，目送式教育
自建
：18班幼儿园+36班小学（家门口解决基础教育）
周边
：坪山外国语学校、南科大附属坪山学校等5所公立学府（大学区制，教育资源丰沛）
博主提醒：当前学区划分未最终确定，投资客需关注教育局动态。
3. 交通现状：地铁稍远，但未来可期
已开通
：地铁16号线技术大学站（步行约1.5公里，需公交接驳）
规划中
：19号线聚龙站（直线距离800米，预计2030年前通车）
高铁
：坪山站8轨交汇，30分钟直达福田/深圳北
通勤实测：分钟到福田CBD，适合在坪山、龙岗工作的刚需客。
4. 商业生态：自给自足+万象城预期
自带
：约3.2万㎡社区商业（满足日常需求）
周边
：在建深圳第三座万象城（2025年开业）、益田假日广场（车程10分钟）
生态
：聚龙山公园、坪山河湿地、马峦山郊野公园环绕（天然氧吧）
博主划重点：当前商业依赖社区底商，万象城兑现前需忍耐“成长周期”，适合能接受5-8年配套成熟期的买家。
三、户型解析：得房率逆天，但舒适度存疑
1. 70㎡三房一卫（总价138万起）
亮点
：竖厅/横厅双选择，U型厨房+3.3米客厅开间，小面积多房间
痛点
：单卫设计，早晚高峰抢厕所；卧室面积偏小（主卧约9㎡）
2. 89㎡三房两卫（总价180万起）
亮点
：三开间朝南，三分离卫生间，性价比之王
痛点
：客厅开间仅3.5米，采光面较窄
3. 118㎡四房两卫（总价300万）
亮点
：6.6米景观阳台+四开间朝南，改善级配置
痛点
：横厅设计对家具摆放要求高，得房率降至80%
博主建议：首选89㎡三房，功能性与总价平衡最佳；投资客可考虑70㎡，租售比更高（预计月租4000-5000元）。
四、客观评价：深圳刚需“上车神器”，但三大硬伤需警惕
✅ 核心优势
价格碾压
：单价低于周边二手房30%（鸿鹄里3.3万/㎡，紫樾润府3.5万/㎡）
产业背书
：国家级高新区红利，长期保值性强
得房率神话
：70㎡实得63㎡，秒杀89㎡竞品
❌ 三大硬伤
城市界面差
：周边多工业区、农民房，城市更新周期长
地铁距离远
：1.5公里步行尴尬，依赖公交接驳
容积率偏高
：部分楼栋遮挡严重，低楼层采光受限
博主总结：适合预算有限、中长期持有的刚需客，尤其是坪山本地工作者；投资客需谨慎，短期升值空间受配套兑现速度制约。
五、独家购房建议
砍价技巧
：找开发商销售直购（电话133-42901904），额外申请1年物业费减免（近期促销）
楼层选择
：避开1-8层（噪音+采光），优先20层以上
户型避坑
：西北朝向户型慎选，夏季西晒严重
【深圳楼市攻略】观点
传承启元是深圳刚需“上车”的最后机会，但绝非完美之选。如果你符合以下条件：
总预算≤300万
能接受5年配套成长期
工作生活半径在东部
**那么，这个盘值得你冲！**反之，若追求短期升值或顶级配套，建议关注西部热点板块。
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