深圳龙华、中洲迎玺3期、全套价格表+优缺点曝光!

龙华深圳北站，中洲迎玺3期于2025年2月14日取证入市，本次首推3栋1-5单元，共780套房源，面积有82-94-96㎡的3房2卫，103-113-115的4房2卫，144㎡的5房2卫户型，价格备案均价7.17万/㎡，备案单价5.64-8.08万/㎡，总价466-1162万/套，计划将在2027年9月30日精装交付。

中洲迎玺是深圳北站片区5个楼盘里面，体量最大，容积率最低仅4.24，且没有回迁房，公租房，安居房等掺和的小区，居住人群非常纯粹。

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中洲迎玺3期本次开盘也打出了8.8折优惠，折后均价6.3万/㎡，折后单价4.97-7.11万/㎡，总价在411-1022万/套。

中洲迎玺3期本次开盘的价格确实给了很大的惊喜优惠，特别是小户型产品，直接拉爆了整个龙华，在同等产品里面绝对是性价比之王，不过随之而来的就是购买力飙升，竞争也会非常激烈。

82㎡的3房2厅2卫，折后总价410-457万/套，单价4.97-5.52万/㎡。

93-94㎡的3房2厅2卫，折后总价568-639万/套，单价6.06-6.8万/㎡。

95-97㎡的3房2厅2卫，折后总价615-645万/套，单价6.41-6.72万/㎡。

103-104㎡的4房2厅2卫，折后总价661-695万/套，单价6.34-6.75万/㎡。

112-116㎡的4房2厅2卫，折后总价709-778万/套，单价6.28-6.69万/㎡。

143㎡的4房2厅2卫，折后总价988-1022万/套，单价6.88-7.11万/㎡。

01、下面是中洲迎玺3期的备案价格，可以作为参考：

02、 项目户型介绍：

83㎡的3房2厅2卫，设计的是经典竖厅格局，进门入户玄关，客厅3.5米开间，LDKB一体化设计，3个卧室分别做到了主卧13.89㎡/次卧9.62㎡/次卧8.1㎡（包含墙体飘窗），L型厨房，卫生间干湿分离，得房率：75%（不含赠送），赠送面积高达12.94㎡，西南、正南或西北朝向。

93-96㎡的3房2厅2卫，设计的是经典竖厅格局，进门入户玄关，客厅3.6米开间，LDKB一体化设计，三开间朝南，3个卧室分别做到了主卧16.82㎡/次卧8.12㎡/次卧7.82㎡（包含墙体飘窗），客厅连接次卧出6.4米长的大阳台，U型厨房，卫生间干湿分离，得房率：77%（不含赠送），赠送面积高达14.21㎡，东南或正南朝向。

104㎡的4房2厅2卫，设计的是横厅南北通透格局，进门入户玄关，客餐厅5.75米开间，LDKB一体化设计，四开间朝南，4个卧室分别做到了主卧14.1㎡/次卧10.02㎡/次卧9.34㎡/次卧4.65㎡（包含墙体飘窗），客餐厅出7.21米长的大阳台，U型厨房，卫生间干湿分离，得房率：75%（不含赠送），赠送面积高达14.41㎡，阳台主朝正南或东南向。

115㎡的4房2厅2卫，设计的是竖厅南北通透格局，进门入户玄关，客厅3.65米开间，LDKB一体化设计，四开间朝南，4个卧室分别做到了主卧16.7㎡/次卧9.7㎡/次卧7.4㎡/次卧7.1㎡（包含墙体飘窗），客厅连接次卧出6.6米长的大阳台，U型厨房，卫生间干湿分离，得房率：75%（不含赠送），赠送面积高达16.35㎡，阳台主朝正南或东南向。

143㎡的5房2厅2卫，设计的是竖厅南北通透格局，进门入户玄关，客厅4.15米开间，LDKB一体化设计，四开间朝南，5个卧室分别做到了主卧16.18㎡/次卧10.76㎡/次卧7.72㎡/次卧6.92㎡/次卧4.97㎡（包含墙体飘窗），客厅连接次卧出7.4米长的大阳台，U型厨房，卫生间干湿分离，得房率：77%（不含赠送），赠送面积高达18.85㎡，阳台主朝正南向。

03、 项目区域及楼盘介绍：

中洲迎玺3期，位于龙华区民治街道民塘路与白龙路交汇处东北侧，项目地处深圳北站商务区核心中枢，早在2021年，北站商务区就已经纳入了专业规划，是深圳20个重点开发区域之一，作为深圳七大总部基地之一，目前也形成了包括汇隆国际总部大厦、汇德国际创新中心在内的一批产业聚集带，也吸引了美团、开市客等大型企业落地，总部经济、数字经济形成一定规模。

迎玺花园，分东西2个地块，3期建设开发，总占地面积约7.7万㎡，总建筑面积约44.6万㎡，容积率4.24，总规划17个单元住宅+1栋18班幼儿园，共计约2669户，车位约2800个。

中洲迎玺3期，由中洲集团打造，总占地面积约3.69万㎡，总建筑面积约21.9万㎡，计容建筑面积约16.51万㎡，容积率4.24，绿化率40.01%，共由8栋31-48层高住宅组成，其中3栋1-2单元住宅48F，3栋3-5单元住宅31F，5栋1-3单元住宅48F，4栋是1所幼儿园。

总规划1272户，全部都是商品房，其中楼王5栋1单元2梯3户，3栋4-5单元2梯5户，3栋3单元2梯4户，其它栋数都是3梯4户设计，地下室有2层，规划1405个车位，车位比1：1.04。

04、楼盘基础信息：

1、开发商：深圳市黄金台项目开发有限公司

2、物业公司：深圳市中洲物业管理有限公司

3、物业管理费：5.8元/㎡

4、总占地面积：3.69万/㎡

5、总建筑面积：21.9万/㎡

6、容积率：4.24

7、绿化率：40.01%

8、产权年限：1992年12月-2062年12月（70年）

9、总户数：1272户

10、总栋数及楼高：8栋，31-48F

11、梯户比：2梯3户/2梯4户/2梯5户/3梯4户

12、车位数：1405个

13、车位占比：1：1.04

14、交楼时间：2027年9月30日

15、交楼标准： 精装

05、项目周边配套：

地铁配套：项目临近民塘路、龙华大道、新区大道，15分钟直达福田。距离深圳市最大的高铁枢纽——深圳北站仅约600米，且地铁4、5、6号线在此交汇，交通便捷，通达全国，另外有25号地铁线“樟坑站”，就在附近（在建中）。

学校配套：根据龙华区教育局最新的学区划分，中洲迎玺花园小学学区划分在龙腾学校小学部，格致中学民治学校小学部，初中学区划分在龙腾学校初中部，深圳外国语新学校龙华学校初中部，格致中学民治学校初中部，玉龙学校初中部。

格致中学民治学校：总占地面积3.6万㎡，是1所九年制36班公办学校，可以提供1800个学位，校区在2024年4月27日已经正式动工，在2023年首次招生，目前是借址办学。

深圳外国语学校龙华学校：深圳四大名校之一，深圳外国语学校集团在龙华开设的首家分校，该校区开办于2018年9月，是一所九年制公办学校，现规模79个班，在龙华的成绩排名也一直是名列前茅。

深外龙学校，在2024年的初中录取积分是第三类95.7分，根据龙华区的积分政策，第三类属于龙华区户籍+学区内租房，基础分是60分，只要买了学区内的商品房+深圳户籍就属于第二类以上生源，自房产证购买日期开始算每个月有0.1分加分，还有自入深户的时间开始算每个月有0.1分加分。

商业配套：建面约13.4万㎡恢宏体量，创新型“万象商业+游乐式公园”组合的万象系商业，打造创新型公园式商业综合体，汇聚国际一线品牌，演绎未来潮流新主场；

周边红山6979、华南首家Costco旗舰店等品质商业，是先生的商务领地、太太的潮流主场，孩子的趣玩城堡。

05、项目现状：

据深房瑧探团队在2025年2月7日实地探盘，中洲迎玺3期目前主体已经出地面近20层，整体的施工进度很快。

06、综合评测：

1、中洲迎玺，从区位来说无疑是龙华当下最有潜力价值的区域，本身处于北站枢纽板块，北邻红山，南邻梅林关，西邻南山西丽，东邻民治中心，都是高价值板块。

2、从买房必备3件套来看，深圳北站枢纽距离约1公里，步行需要15分钟左右，家门口的格致中学民治学校，虽然不是什么名校，但胜在接送方便，可以做到目送式教育，此外配套的深外龙初中部还是不错的；商业方面更是丰富，龙华首座万象城，星河COCO CITY，开市客，天虹商场都在附近，整体的评分是上选的。

3、从北站仅有的几个新房作为对比，是小区体量最大，楼间距最宽的，且容积率仅4.24，无疑是北站五虎里面舒适度最高的，并且还是纯商品房小区，居住人群非常纯粹，没有回迁房，安居房，公租房等人群参合。

4、目前北站板块新房，华润超核润府，超核紫云府，中海珑悦理都已经售罄，仅保利招商龙誉还有少量房源在售，这次中洲迎玺3期开盘在市面上已经没有竞争楼盘，如果要入住北站新房，是唯一的选择。

5、中洲迎玺3期不同于前面开盘的1.2期产品，这次是采用的住宅新规标准建设，整体得房率对比之前有大大提高，赠送面积都去到了13-19㎡区间，实际套内得房率有93%以上。

6、中洲迎玺3期最大的优势，就是这次开盘价格直接刷新了北站新低，82平的3房2卫，4.97万/平起的单价，总价411万起就可以在北站买套带精装3的3房2卫户型，而116平的正规4房户型709万起的上车门槛，虽然没有太大的惊喜，但也是北站核心区域上车门槛较低的4房。

7、中洲迎玺最大的抠病就是产权年限问题，1993年的地块，因为历史纠纷问题到了2022年9月20日才正式动工，至今已经过去了33年，还剩下37年的产权年限，不过现在产权年限也已经明确了可以续期。

8、中洲迎玺3期紧挨着4号地铁线，会有噪音影响，不过经政府牵头，将会由中洲集团斥资打造隔音棚，实际噪音会有明显改善。

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