南山【中海云启源境】南实园丁书包,推298套面积90-143㎡3-4房!得房率95%以上!

中海云启源境

南实园丁书包，得房率95%以上

建面约90-143平3-4房

中海云启源境

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南山南头【中海云启源境】计划将在2025年5月份取证入市，本次将推出1栋1/2单元，共298套房源，面积有90-95-105㎡的3房2厅2卫，143㎡的4房2厅2卫户型，还有2套顶楼复式229平，目前已开放营销中心，样板房预计月中开放。

中海云启源境家园，位于南山区北环大道南农路西侧，紧邻中山公园，距离中山公园地铁站约700米，交通便捷，项目周边配套完善，教育方面有南山实验园丁学校（约50米），医疗资源包括新华医院（约600米），商业及休闲配套涵盖红山6979等成熟商圈。此外，项目临近前海妈湾片区，未来可享自贸区政策红利及产业升级辐射效应。

项目共由3栋21-47层高住宅组成，其中1栋1单元商品房47F，1栋2单元商品房21F，1栋3座保障性租赁住房46F，规划有1所幼儿园，总规划708户，其中商品房298户，保障性租赁住房410户。

户型品鉴

90㎡的3房2厅2卫，设计的是经典竖厅格局，进门入户玄关，S墙设计预留冰箱卡槽位，三开间朝南，还带1个设备平台，得房率约94.1-95.74%（包含赠送），西南朝向。

95㎡的3房2厅2卫，设计的是经典竖厅格局，进门入户玄关，S墙设计预留冰箱卡槽位，四开间朝南，还带1个超大设备平台，得房率约95.47%（包含赠送），东北朝向。

105㎡的3房2厅2卫，设计的是经典竖厅格局，进门入户玄关，超大宽面客厅5米开间，S墙设计预留冰箱卡槽位，三开间朝南，3个卧室分别做到了主卧16.62㎡/次卧11.31㎡/次卧7.28㎡（实测面积），还带2个设备平台，得房率约96.1-96.69%（包含赠送），东南或东北朝向。

143㎡的4房2厅2卫，设计的是竖厅竖厅格局，进门入户玄关，超大宽面客厅，S墙设计预留冰箱卡槽位，四开间朝南，客厅连接次卧出巨幕大阳台，还带2个设备平台，得房率约96.14%（包含赠送），东南朝向。

01

项目基础信息

【项目名称】中海云启源境

【占地面积】约0.98万/㎡

【建筑面积】约4.43万/㎡

【推售产品】约90-143平3-4房

【交付标准】精装

【交房时间】待定

【产权年限】70年

【房产性质】住宅

【总户数】708户，可售商品房298套

【楼层高】21-47层

【车位比】598个（1：0.85）

【容积率】6.45

【绿化率】30%

【梯户比】2梯5户/3梯5户

【管理费】待定

【开发商】深圳市海奕房地产开发有限公司

【物业公司】中海物业

【项目地址】位于南山区北环大道南农路西侧

02

交通配套

项目紧邻地铁12号线中山公园站（约700米步行距离）及同乐南站（约600米），可快速通达南山科技园、前海等核心商务区，同时15号线同乐关站（建设中，预计2025年建成）未来将形成双地铁覆盖，串联前海、后海、宝安等片区，进一步提升轨道交通便利性。

主干道网络方面，项目北邻北环大道，南接南海大道，可快速接入深南大道、广深高速等城市动脉，驱车至科技园约10分钟，至前海约15分钟，高效覆盖通勤需求。

公交配套方面，周边2公里范围内设有多个公交站点，涵盖31、33、39、505等线路，覆盖南山、宝安等区域日常出行。

未来规划中，15号线建成后将强化区域轨道交通密度，结合周边TOD（如规划中的同乐关站）开发，进一步整合商业与交通资源，形成“地铁+主干道+公交”立体交通网络，为居民提供多元出行选择。

03

教育配套

项目紧邻南山实验教育集团园丁学校（步行约50米），涵盖小学至初中九年一贯制教育，是片区内核心公立教育资源。幼儿园方面，项目自带有1所3班制幼儿园，豪方天际幼儿园距项目仅120米，满足低龄儿童就近入学需求。

从中考成绩看，根据民间组织自己的发布--南山实验教育集团园丁学校2024年四大率大于8%，十大率高于25%，公办普高率大于90%

当然假如根据民间组织的统计，这个成绩是南二外海德的水平。

04

商业配套

项目自带商业裙楼，满足基础生活需求，并与邻近的豪方天际写字楼配套商业、前海东岸社区底商形成联动，总建筑面积约8.14万平方米，涵盖便利店、餐饮等业态。步行约100米可达隆尚Minitown（招商中），规划约1万平方米商业体量，未来将补充区域零售消费功能。

周边2-3公里范围内：海雅缤纷城（约50万平方米）、云城万科里（约8万平方米）提供全品类购物体验。沃尔玛、社区农贸市场满足日常采买需求，但农批市场可能带来环境嘈杂问题。

05

周边二手房价格

周边前海东岸挂牌价9.2-10.5万/㎡（89㎡三房成交价约850万）；

豪方天际近期成交价8.8-9.8万/㎡，但户型使用率普遍低于75%；

本项目预测定价区间8-10万/㎡（以开发商最终公布为准），但凭借“新规高使用率+奢装标准”，实际性价比或碾压二手房。

具体看开发商的出货意愿，南山核心地段的新房不多。

优缺点分析

优点：

1、项目所在的区位横向连接前海合作区与深超总，纵轴连接留仙洞总部基地与后海总部基地。

2、项目交通便利，距离地铁12号线同乐南站约570米步行距离，从项目到南山科技园开车仅需8分钟左右，到前海也很近。

3、家门口的幼儿园到南山实验园丁学校，可以做到12年目送式义务教育，并且园丁学校师资成绩还不错，近年普高率稳步提升，2024年近90%，教学质量在区域内属于中等偏上水平。

4、项目也是新规后建设的楼盘，打造约90-143㎡3-4房，普遍做到了2个阳台，多面飘窗，再加设备平台的赠送面积，使用率较高。

缺点：

1、项目紧邻北环大道和南坪快速，部分低楼层及靠路单元会受到噪音影响。

2、小区规模小，仅有2栋商品房和1栋保障房，没什么小区园林景观等配套设施，居住体验感一般。

3、居住人群相对没这么纯粹，总户数708户中商品房298套，保障房有410户，集中在1栋3单元，占比达到了56.63%。

4、车位不足，总共708户，车位只有598个，车位占比不到1：0.85，但是政府对保障性租赁住房车位要求最高不超过 1:0.6，不过据说物业可以保证到业主们1户1卡的基本配比。

5、周边环境有待改善，处于南山与宝安交界处，周边存在一些老旧建筑或待开发区域，城市面貌相对一般。

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