终于要开盘了!网传毛坯单价11-13万/㎡?“鸽王”宝中[都市茗荟二期]首推390套现房

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都市茗荟二期预计下周开放展厅（营销中心），预计本月底开盘，

首推住宅 A\C栋住宅，约390套，面积90-120-147㎡，传毛坯单价11-13万/㎡，

具体价格已官方公布为准，项目已封顶，有意向的朋友可以进群，掌握最新动态！

项目介绍

据了解，都市茗荟花园二期，占地约3.3万㎡，与一期一路之隔，总建面约20万㎡，容积率3.88，包括住宅8.8万㎡，商业1.6万㎡，由1栋A、B、C、D、E五座及底层商业组成，配备有幼儿园、游泳池等。

其中A、C、D座为43层，B、E座为41层，均为3梯4户的设计。小区车位约1100个，包含商业车位，其中住宅大约有900个车位。

项目周边有1号线新安站、壹方城、欢乐港湾、海天学校等配套，以及壹方玖誉、都市茗荟一期、熙龙湾等知名楼盘，居住氛围成熟，享受宝安几乎最优质的配套。

用地面积：32919.92㎡

总建面：203501.38㎡

容积率：3.88（规定容积率:3.25）

绿化：40%

停车位：约900个（地上地下1100个，充电330个）

套数：724户（套内面积小于90㎡的542户）

价格探析

吹风价约11-13万/㎡（毛坯），总共700多套，首次开盘推出390多套；

都市茗荟花园上一次开盘是2020年，当时项目推售一期1栋A、B、C座的69套住宅房，户型为约199㎡、约240㎡，备案均价约10.9万/㎡。

近两年宝中房价的回落，大家都有所了解。2023年8月入市的8.86万限价新盘越秀瑞樾府都未能实现快速售罄。

当然，对比同为海天学校学区、约90㎡左右的小户型二手房单位，如壹方城、海纳公馆近期成交单价约12-13万/㎡，可见依然存在一二手房倒挂空间！

若是上述“第二种”的网传价格，那么对比周边二手，约有3-4万/㎡左右的一二手倒挂红利，无疑将是2024年深圳最值得打新的楼盘之一。

小区信息介绍

「都市茗荟」系列项目由润恒开发，前面宝安中心区推出的另两个项目——“都市茗荟一期”以及“润恒御园”——也都出自同一开发商。

【都市名荟】前后分两期开发，一、二期由新湖路分隔在中间，是两个独立花园小区。

【都市名荟二期】整个项目用地面积:32919.92㎡，总建面:203501.38㎡。容积率:3.88，绿化:40%，项目有5栋住宅（A-E）和2层底商，还有一栋独立幼儿园。总套数:724户，停车位:规划1100个，其中住宅900个，200个商业停车位。住宅车位比例为1:1.2，能满足大多数住户的停车需求。

5栋住宅 分1A,1B,1C,1D,1E栋。层高:分1A43层,1B41层,1C43层,1D43层,1E栋41层。各栋楼呈凹字型排列，中间部分为城市公共广场和商业休闲街道，使得小区花园并不大。底商面积较大，因此小区大部分为空中花园，带有泳池。

项目的梯户比较合理，三梯四户的配置在市面上属于较为优越的标准，保证了住户的隐私性和生活的舒适性。

在户型设计上，二期的产品更加注重实用性，首推的87-143㎡的3-5房户型适合各类家庭需求，特别是对于一些首次置业或者改善型买家来说，整体布局非常有吸引力。

87㎡的三房两卫布局，虽然尺寸相对较小，但却通过L型飘窗等设计，充分提高了空间利用率。对于以往市场中类似的户型来说，都市茗荟二期的户型在使用率和实用性上都具备了一定的优势。

更大的户型如119㎡、120㎡和143㎡的四房三卫和五房三卫，更是充分满足了家庭中多成员需求的需求，尤其是E座的143㎡五房三卫户型，动静分区明确，空间布局非常舒适，适合大多数家庭居住。

相比于周边的其他项目，这些户型更具竞争力，尤其是E1和E2两款大面积户型，不仅满足了高端购房者的需求，也通过飘窗和L型结构大大增加了房屋的实用性。

A户型：87平米3房2卫

【87平3房小3房 年轻人家庭的选择】87㎡的3房2卫小户型分布在C、D、E座，是项目入门级别的户型，总价相对较低，户型做到南北通透。做了横厅设计，餐客厅厨房一体化，视觉上的空间更大了，可以任意发挥做设计，后期想改成南北通、开放式厨房，还是小四房都可以。主卧也有双面采光的亮点，空间宽敞。书房虽然稍微小了点，但没有承重墙，你可以往两边卫生间扩点空间变成一间卧室。横厅户型近年也是很火的，厅堂空间会显得更大，还减少了空间浪费。不过对于这个小户型就有个小缺点，就是客餐厅的视野一侧被04户型给挡住了，而且餐厅面积稍微有点小。

这个户型未来最直接的竞争对手无疑是海纳公馆89平的3房。

但海纳公馆由于飘窗可打，赠送多，使用率高于「都市名荟二期」，目前成交价950-1050万。不同朝向不同楼层不同景观，单价也不同，折算单价约10.5-11.5万。2024年12月初成交一套中间层南向 1010万。

如果都市茗荟二期单价定在11万，那么还是很有竞争力的。

B1户型：118平米3房1卫

南北通透的格局，客厅开间3.7米，可改2卫，都是L型飘窗结构，可以有效利用起来做衣柜。

B2户型：118平米4房1卫

客厅4米开间、空间比例非常好。主卧双面采光，其中一个次卧会略微小。

C户型：119平米4房2卫

119㎡的4房2卫是项目主打户型，方正又实用，客厅开间足足4米，传统竖厅出阳台格局，主卧是L型飘窗结构，可以有效利用起来做衣柜。

D户型：120平米4房2卫

传统竖厅格局，客厅开间4米，主卧L型飘窗，可利用空间较大。有西南和东南两个朝向。

上面几个四房户型未来也将是海纳公馆116平4房的竞争对手，户型差异不大，但是海纳公馆的赠送会更多。

但是都市茗荟二期的地理位置还是比海纳公馆更好，毕竟也不临街主干道宝安大道，噪音污染相对小一些。其次也距离地铁站和壹方城更近。

E1户型：143平米5房3卫

传统竖厅格局，动静分离，也是小区最大的面积，客厅开间4.2米，主卧是L型飘窗，可利用空间较大。

E2：143㎡四房三卫

传统竖厅格局，客厅开间4.3米，主卧L飘窗，双套房格局。

宝安中心整体规划

宝安中心区，作为宝安的“心脏”，近年来迎来了快速的转型与发展，几乎兑现了所有的城市发展“承诺”。

可以说，宝安区将几乎所有的利好配套集中在这几公里的土地上，不仅满足了居民的基础需求，也进一步提升了区域的竞争力和居住质量。

宝安中心区作为深圳西部城市副中心，与前海共同形成双中心格局，前海主打产业和商业，而宝安中心则聚焦住宅和宜居环境。

近年来，宝安政府通过引进高端产业、完善公共设施、打造文化地标等手段，使得宝安中心区成为高净值人群的置业首选。

千亿市值企业进驻、湾区之光摩天轮、宝安三馆等地标性项目的落成进一步提升了区域吸引力。

目前区域内建有海滨广场、图书馆、青少年宫、演艺中心、滨海文化公园等公共空间，形成了深圳唯一南北向、面向前海湾的滨海公共带。

而未来将落成的湾区书城，也作为“十大文化设施”之一，预计在2025年开放，打造成大湾区标志性文化地标。

根据2035年规划，宝安中心区依托深港穗经济走廊和多重交通枢纽定位为宝安的文化、商业、总部经济中心，目标是建设具有海滨特色的现代花园城区。

未来规划包含“一条岸线、两条轴线、三个圈层”，旨在打造宜居宜业的空间，推动绿色交通、生态融合及公共服务设施完善，推动战略性产业发展，全面提升片区价值。

宝中交通便利，地铁网络密集，现已通行1、5、11号线，规划中的9、15、28号线将进一步完善区域连接，包括穗莞深城际线和深港机场联络线，未来20多分钟即可达香港机场。

陆路交通方面，宝安大道直通南山前海及科技园区，广深沿江高速也缩短了与大湾区其他城市的距离。

此外，临近机场的地理优势显著，未来T4航站楼启用后，将大幅提升全球通达性。

宝安中心区不仅是深圳向湾区辐射的重要节点，更是深圳国际化发展的新中心，通过融入大前海区域，努力构建设施完备、功能强大的现代化城市中心，为深圳市及整个湾区注入新活力。

小区配套

教育配套：

「宝安中学海天学校」和「宝安实验海旺学校」成为宝中东共享学区，均是九年制学校。

海旺学校作为宝安区教育局直属的九年一贯制公办学校，自 2010 年创办以来，凭借其优越的地理位置、先进的硬件设施以及优秀的师资队伍，为学生提供了良好的教育环境。

（海旺学校）

海天学校算是宝安中学根正苗红的学校，师资都是本部直接派遣，并非强行挂牌，相信能带起宝中优质生源创造不错的成绩。不仅如此，海天学校也有着最美校园的美誉，临近海边和摩天轮地标。

（海天学校）

此外，附近幼儿园资源多样，新安中心幼儿园、温莎双语幼儿园、特蕾新集团幼儿园、宝安区机关幼儿园、新城幼儿园等，能满足学前教育需求。

交通配套：

交通出行十分便捷。距离地铁 1 号线新安站约 300 米，为日常通勤和出行提供了便利的地铁交通方式。

周边公交站点众多，公交线路发达，例如甲岸路口站等，可满足多样化的公交出行需求。

自驾方面，小区位于新湖路与甲岸路交汇处，临近宝安大道、广深沿江高速等主要干道，便于驾车快速通往各处。

商业配套：

整体来说，都市荟茗二期周边商业配套完善。

距离宝安最大的购物中心 —— 壹方城约 300米，这里汇聚了大量国内外知名品牌，集购物、餐饮、娱乐等多种功能于一体。

当然还有网红滨海商业「欢乐港湾」。另外距离「前海山姆」、「壹方汇」、「万象前海」等丰富多元的商场也只需大约10分钟车程。

日常生活购物也很方便，附近有华润万家、永旺等超市和众多便利店。

医疗配套：

在医疗资源方面，宝安中心区同样拥有强大的保障。区内有「南方医科大学深圳医院」、「宝安妇幼」、「宝安儿童医院」等多家医疗机构，为居民提供了高品质的医疗服务。同时，约15分钟车程的「泰康国际医院」以及半小时内可达的「港大医院」，为居民的医疗需求提供了更多选择。尤其值得注意的是，「南方医科大学深圳医院」地理位置优越，靠近罗宝线（1号线）新安地铁站，地铁直达，交通极为便利，使得就医的时间成本大大降低。

无论是日常体检还是急诊处理，宝安居民都能得到及时的医疗保障。

（南方医科大学深圳医院）

小结：

项目不足之处：

1、从网传的户型图来看，项目户型有瑕疵，后期能不能如愿改造，例如主卧阳台改卫生间、生活阳台改厨房等，还有待确认；

2、现场实探会发现，一楼二楼是商业，3楼是平台花园，中间还有个广场，可能会影响居住的安静舒适度。

但是，项目优势更为明显，宝中的地段与成熟配套，可能约有3-4万/㎡左右的一二手倒挂红利，以及现楼优势，吸引力满满，我们拭目以待！

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