爆款热盘解密|宝安「京地海樾府」值不值得冲?万字拆解地段+户型+噪音争议
扫描到手机，新闻随时看
扫一扫，用手机看文章
更加方便分享给朋友
今天我们要带大家深度剖析宝安碧海片区近期最受争议的新盘——京地海樾府。作为深圳前海扩容区的地铁口物业，它究竟是刚需上车的“真香盘”，还是被噪音和容积率拖累的“鸡肋盘”？我们通过实地调研+全网数据比对，为你揭开真相！
一、项目核心参数速览：小户型低总价是亮点
开发商：深圳市京地投资发展有限公司（本地老牌房企，代表作以高性价比住宅为主）
位置：宝安碧海片区，紧邻地铁11号线碧海湾站A出口（步行约50米），1号线西乡站直线700米
体量：总占地约1.8万㎡，建面约17.7万㎡，容积率高达6.07-6.42（片区标杆榕江壹号院容积率仅3.5）
户型：主推55-105㎡的2-4房，其中：
55㎡两房
：总价366万起，首付110万（新政后“认房不认贷”政策利好）
78㎡三房1.5卫
：双阳台设计，功能性堪比科技园100㎡户型
105㎡四房
：南北通透，改善型家庭重点关注
价格：备案均价7.38万/㎡，单价区间6.6-7.9万，对比周边二手盘（如碧海君庭约8.5万/㎡）存在约15%价差
交付：2025年6月简装交付，现房销售风险低
二、配套全维度测评：交通商业是王牌，教育生态存争议
1. 交通：双地铁+机场+深中通道，打工人天堂
地铁
：11号线碧海湾站零距离接驳，1站到机场、4站到南山，30分钟直达福田；1号线西乡站步行10分钟
自驾
：宝源路直通广深沿江高速，未来深中通道通车后，中山通勤圈可期
机场
：11号线1站直达宝安国际机场，商旅人士福音
2. 商业：70万㎡商圈覆盖，刚需到轻奢全满足
1公里内
：碧海中心、西乡天虹满足日常采买
5公里半径
：前海壹方城（深圳最大购物中心）、宝安大仟里、欢乐港湾（摩天轮打卡地）
3. 教育：多校划片但无名校，学位需“赌未来”
小学
：西湾小学、红树林外国语小学（步行200米）
中学
：海湾中学（宝安中上游水平）
⚠️ 风险提示：项目为期房，学位需以交房后教育局划分为准，目前非名校
4. 生态：两大公园环绕，但飞机噪音难回避
碧海湾公园
：步行5分钟可达，山顶观景台可眺望山海
西湾红树林
：7.5公里滨海绿道，深圳“最美日落”观景点
⚠️ 硬伤：项目位于宝安机场航道下方，部分户型存在飞机噪音（实测低楼层噪音约60分贝）
三、购房者必看：四大优势VS三大硬伤
✅ 优势盘点
地段稀缺性
：前海扩容区+双地铁口，30分钟通勤南山/福田，租金回报率预估达3.5%
户型极致实用
：55㎡两房带双阳台、78㎡三房1.5卫，得房率超80%（吊打同面积竞品）
商业成熟度高
：碧海片区居住氛围浓厚，无需“拓荒期”等待
政策利好加持
：深圳取消普通/非普通住房标准，税费成本降低；首套首付20%起
❌ 风险预警
噪音问题
：飞机航道+主干道双重噪音，高层西北向户型影响显著
居住密度高
：容积率超6.0，三梯八户设计，高峰期电梯等待时间长
车位紧张
：336户仅配1100个车位（含商业/公寓），实际住宅车位比约1:0.8
四、主编建议：这三类人可重点考虑
南山/前海刚需客
：预算400万内上车地铁口小两房，通勤成本节约显著；
二胎家庭
：78㎡三房1.5卫设计，三代同堂不拥挤；
长线投资者
：前海扩容+深中通道红利，中长期保值能力强。
⚠️ 避坑指南：
优先选择东南向中高楼层（减少噪音影响）；
避开靠近宝源路的楼栋（主干道粉尘+噪音）；
投资客关注55㎡小户型（总价低、出租率高）。
声明：本文由入驻焦点开放平台的作者撰写，除焦点官方账号外，观点仅代表作者本人，不代表焦点立场。
