龙华红山惊现“卷王之王”!470万买深高北学区房?看完户型我跪了!

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深圳楼市又双叒叕来搞事情了！龙华红山突然杀出一匹黑马，号称“深高北学区房门槛粉碎机”，63㎡两房总价450万起，还带精装修！这价格，隔壁二手房房东连夜改价牌……今天，跟着《深圳楼市攻略》深度扒一扒这个让中介朋友圈刷屏的红山华府，是真香还是智商税？（文末有彩蛋，不看血亏！）

一、项目硬核参数：小身材藏着大野心

1. 基础档案

地段

：龙华民治新区大道与民宝路交汇处，深高北学区C位

体量

：占地0.53万㎡，建面3.5万㎡，2栋33层住宅，总户数352套（可售186套）

户型

：63-78㎡的2-3房，得房率最高93.7%！小面积玩出“三房魔术”

价格

：吹风价7.5-8万/㎡，63㎡两房总价约450万起，78㎡三房585万封顶

交付

：2026年底精装交房，带空调、冰箱、洗衣机，拎包就能当学霸家长

2. 逆天设计

63㎡两房

：双阳台+横厅设计，次卧阳台能改迷你书房，厨房还能塞下双开门冰箱？这空间利用率，堪称深圳版“哆啦A梦口袋”

78㎡三房

：客厅开间3.4米，主卧带270°转角飘窗，厕所干湿分离——谁说蜗居不能优雅？

槽点预警：2梯6户+车位比1:0.61，早高峰电梯可能要上演“抢位大战”；社区小到绕楼一圈只要3分钟，遛狗党慎入

二、配套实测：住在龙华“宇宙中心”是种什么体验？

1. 学区Buff叠满

深高北

：龙华学区天花板！2023年中考最高分594分，580分以上60人，公办普高上线率95%。去年深业上城学府开盘秒光，这次红山华府怕是要复刻“日光神话”。

入学攻略

：深户+买房≈稳进！2024年小一录取积分A2类99.2分，比隔壁二手学区房门槛直降30%。

2. 交通开挂

地铁

：4/6号线红山站步行400米，6站飙到福田，1站直达深圳北站（打工人狂喜）

自驾

：新区大道5分钟上福龙路，南坪快速无缝对接南山，深惠城际开通后20分钟到前海

3. 配套顶配

商业

：红山6979（步行500米）、Costco华南旗舰店（开车8分钟）、万象系商业（建设中）——奶茶自由和奢侈品自由一键切换

文体

：深圳图书馆北馆、美术馆新馆、简上体育综合体，文艺青年和健身达人的双重天堂

医疗

：隔壁就是深圳新华医院（三甲），看病比点外卖还快

冷知识：项目北面规划超核绿芯公园，带大剧院和科创中心，2027年建成后，下楼就能逛“龙华版中央公园”

三、客观评测：适合谁买？三大灵魂拷问！

1. 真刚需福音，还是投资陷阱？

Yes

：总价470万买深高北学区房，比同片区二手房便宜200万+！小户型出租月供压力小，租售双赢

But

：超小社区+高容积率（5.17），居住舒适度打折扣；深高北学位未来可能因生源激增而划片调整，投资客需谨慎

2. 户型是“神设计”还是“反人类”？

赞爆点

：63㎡两房双阳台、78㎡三房全明卫，设计师怕是拿游标卡尺量的尺寸！

吐槽点

：厨房普遍小于4㎡，烘焙达人慎入；部分户型朝北，冬天晒被子得靠想象力

3. 对标竞品，它凭什么赢？

吊打二手房

：同片区金亨利、汇龙湾二手房挂牌价10万+/㎡，红山华府价格直接腰斩

碾压新房

：对比隔壁深业上城学府7.48万/㎡的折后价，红山华府户型更小、总价更低，刚需友好度Max

四、主编毒舌总结

红山华府就像龙华楼市的“甜辣酱”——价格够甜，户型够辣！适合以下人群：

✅ 鸡娃家长：深高北学区房最低门槛，娃上学你升值，双倍快乐

✅ 南山福田打工人：地铁通勤30分钟，月供比房租还低

✅ 投资老司机：小户型易出租，北站商务区未来租金看涨

避坑指南：追求品质改善的请绕道，社区小到快递柜都要抢；车位党建议买前先摇号！

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