深圳龙华「卓能雅苑」深度测评:低密现房+双芯区位,值不值得入手?
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卓能雅苑
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一、项目核心参数：低密现房，品质肉眼可见
开发商：香港上市房企卓能集团（56年豪宅开发经验）
体量：占地约5.1万㎡，建面约11.9万㎡，容积率仅2.3，绿化率44%
产品：7栋12-18层小高层，总户数1085户，车位比约1:1
户型：主推102-131㎡三至五房，使用率83%+阳台错层赠送设计
交付：现房交付，即买即住，规避烂尾风险
物业：卓能物业，3.5元/㎡·月，配备泳池、篮球场等免费设施
价格：单价5.2万-6万/㎡，总价400万起（预约可享额外折扣）
博主点评：
容积率2.3在深圳堪称“奢侈”，搭配户户朝南的板楼设计，居住舒适度碾压同价位竞品。现房属性更是加分项，所见即所得，尤其适合急于入住的家庭。
二、区位价值：北站+红山双核驱动，旧改红利在即
地理位置：龙华布龙路与油松路交汇处，紧邻深圳北站总部基地
交通配套：
地铁
：500米内规划22号线（五期）、33号线（深大城际）民治北站（建设中）；1.5公里到5号线民治站
自驾
：南坪快速、梅观高速等主干道环绕，15分钟直达福田
商业配套：
自带4800㎡商业，步行600米即达佐阾香颂购物中心，3公里内覆盖壹方天地（45万㎡）、红山6979等顶流商圈
教育医疗：
自带幼儿园，学区为行知小学（省一级）+民治中学
1公里内分布龙华人民医院（三甲），3公里内新华医院、第二儿童医院（三甲，建设中）
旧改潜力：周边73万㎡旧改规划（鸿荣源、星河等主导），未来城市界面升级
博主观点：
北站商务区+红山CLD双重辐射，地段潜力毋庸置疑。但需注意，当前地铁依赖规划，短期内通勤需依赖公交或自驾。
三、户型解析：高赠送+通透设计，刚改家庭福音
102㎡三房：经典竖厅布局，双阳台设计，主卧套房配备独立卫浴，适合二胎家庭
130㎡四房：南北通透，客厅开间达4.2米，搭配6米景观阳台，改善属性突出
131㎡五房：创新“3+2”可变空间，书房、储物间灵活改造，三代同堂首选
设计亮点：
错层阳台不计面积，部分户型赠送率达15%
全屋明窗设计，采光通风优于同面积段产品
首层全架空，打造泛会所、儿童乐园等公共空间
博主建议：
102㎡三房性价比最高，400万级预算可优先考虑；130㎡以上户型更适合追求品质的改善客群。
四、客观评价：四大优势与三大争议
✅ 优势盘点：
低密现房
：2.3容积率+夏威夷风情园林，现房即买即住
配套成熟
：商业、医疗、教育“一站式”满足，生活便利度高
户型实用
：高赠送+多阳台，深圳罕见的“偷面积”设计
价格洼地
：对比红山7万+/㎡的二手房价，性价比优势明显
❌ 争议焦点：
地铁距离
：现有地铁站1.5公里，依赖规划中的22/33号线
社区新旧
：2015年首期交付，部分楼栋外立面显旧
学位风险
：行知小学学位紧张，新建学校尚未落地
博主总结：
适合预算有限但追求居住品质的刚改家庭，投资需谨慎（旧改周期较长）。自住可重点考虑102-130㎡户型，优先选择远离布龙路的楼栋以规避噪音。
五、最新动态：工抵房特惠+自媒体专属补贴
截至2025年4月，项目针对7号楼推出工抵房专场：
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