中海云启源境:南山「新规神户型+顶配学府」的刚改王炸!
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作为南山区2025年最受争议的网红盘，中海云启源境顶着“北环大道噪音盘”的质疑，却用96%得房率+南山实验系学府+央企品质硬核出圈！今天带你看懂它的真香与硬伤👇
一、项目规划与硬核实力
1️⃣ 地块背景：
前身为润亚奕拓厂房旧改，非限价地块，定价自由度较高，但需承担旧改历史成本。
毒舌点评
：旧改进度磨叽？中海2023年拿地，2025年火速入市，旧改效率吊打民企！
2️⃣ 开发商底牌：
中海地产
（央企）操刀，深圳标杆项目包括深圳湾壹号、中海天钻，交付品质稳定超预期。
避坑指南
：央企债务稳健，烂尾风险≈0，但需警惕“保障房混居”社区氛围。
3️⃣ 品质真功夫：
外立面用三层中空夹胶LOW-E玻璃+铝板，对标深圳湾香格里拉酒店；
园林复刻南洋度假风，6大会客厅+星光跑道，刚改盘玩出豪宅范儿；
施工方
：中海自建团队，YKK AP系统窗+隔音降噪设计，实测噪音≤35分贝（低楼层除外）。
4️⃣ 户型逆天操作：
新规赠送开挂
！105㎡≈旧规134㎡，143㎡吊打183㎡，飘窗、双阳台全送面积；
硬伤预警
：90㎡东北朝向采光受限，143㎡总价千万级，刚需够不着，土豪看不上。
二、配套与旧改：真便利还是画大饼？
1️⃣ 教育王炸：
50米到南山实验园丁学校（九年一贯制），2024年普高率90%，秒杀80%南山学区房；
毒舌数据
：对比隔壁豪方天际9万+/㎡二手价，这里7字头买同款学区，香不香？
2️⃣ 交通命门：
地铁12号线同乐南站300米，15号线（在建）加持双轨交；
北环大道噪音
：低楼层慎选！但中高楼层实测隔音达标，通勤科技园/前海仅10分钟。
3️⃣ 商业短板：
自建裙楼+社区底商仅满足日常，高端消费依赖2公里外的万象前海；
旧改彩蛋
：润亚奕拓旧改规划文体中心+商业体，但兑现周期预计5-8年。
三、价格预测：抄底南山最后洼地？
1️⃣ 定价玄机：
放风价8-10万/㎡（2025年4月），90㎡总价6字头，对比周边二手倒挂15%；
竞品暴击
：隔壁桑泰缙樾府得房率仅75%，天源华府90㎡两房，直接被云启源境户型按地上摩擦。
2️⃣ 哪些人适合入手？
科技园码农：通勤10分钟，比深圳湾便宜一半；
学区刚需家庭：用宝安价买南山实验系学位。
四、终极毒舌评分
✅ 优势：
南山实验系学区+新规高得房率=稀缺双王牌；
央企品质+地铁口=安全牌首选；
北环大道噪音？中高楼层实测真香！
❌ 劣势：
保障房占比58%（410户），圈层纯度打问号；
车位比1:0.85，未来停车难预警；
北侧城市界面待更新，农批市场烟火气过浓。
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