南山科技园新顶流!翰熙典居:十年旧改终入市,高容积率下的“硅谷资产”值吗?
扫描到手机，新闻随时看
扫一扫，用手机看文章
更加方便分享给朋友
翰熙典居
售楼处电话：400-033-8083（24小时）
预约看房，置业顾问一对一对接，享受额外优惠！
在售户型图丨项目介绍丨房源丨周边配套丨详细解答
开发商售楼处直销_欢迎来电预约享受内部折扣_恭迎品鉴！
温馨提示：看房请提前来电预约，谢谢您的配合！
看房预约我们可享更多楼盘资料细节，成功认购还能享受自媒体渠道大额购房现金补贴！注意：（自己上门会被界定为开发商上门客户，将会丧失大额自媒体渠道优惠福利）
一、核心参数速览：超高层、高密度、高门槛
开发商
：深圳市贯凯投资（阳光华艺关联企业，代表作流塘阳光花园等）
体量
：总建面约37万㎡，分三期开发，可售商品房仅714套，首推01地块247套，主推105-135㎡3-4房，精装交付
容积率
：01地块9.28，03地块11.44（深圳居住密度天花板）
价格
：吹风价8万-11万/㎡（周边二手均价10万+）
进度
：01地块已出地面20层，2025年5月开放展厅，6月开盘，预计2027年交付
车位比
：01地块1:0.83，低于深圳新建住宅标准
一句话定位：科技园核心区“压缩型豪宅”，地段稀缺性VS居住舒适度的终极博弈。
二、地段解析：中国硅谷心脏，产业虹吸力为王
项目位于南山区粤海街道白石路与学府路交汇处，北接深圳大学，南邻腾讯滨海大厦，东侧是软件产业基地，直线1公里范围内集聚腾讯、大疆、中兴等科技巨头。
优势：
产业虹吸效应
：粤海街道GDP超3000亿，高净值人群密集，租赁及二手房市场坚挺；
双地铁覆盖
：距离9号线深大南站300米，在建15号线（科技环线）串联前海、留仙洞等产业高地；
城市更新红利
：桂庙新村旧改历时十年，片区从“深大学子美食村”转型为产城融合综合体。
硬伤：
噪音污染
：紧邻白石路、南海大道，货车及早晚高峰车流噪音显著；
界面割裂
：三期开发周期长（预计2030年全部建成），施工期粉尘、交通管制影响居住体验。
购房者视角：适合能忍受3-5年工地环绕的长期持有者，赌的是科技园“产-住-商”闭环成型后的资产溢价。
三、配套实测：教育是王牌，商业待兑现
1. 教育：南二外学区加持，深大附属小学预期
现有学区
：南山区第二外国语学校（集团）学府一小+学府中学，中考升学率稳居南山第二梯队；
未来增量
：西侧规划新建小学，传言或引入深大附属学校（未官宣）。
2. 商业：5000㎡底商+3公里顶奢圈
现状
：依赖2公里外的海岸城、深圳湾万象城，日常便利需靠底商及周边社区小店；
未来
：项目自带5000㎡商业，西北侧保障房规划1.4万㎡集中商业（2027年落地）。
3. 生态与人文：深大校园+公园群
深大资源
：步行5分钟直达深圳大学图书馆、体育馆，共享高校人文氛围；
公园矩阵
：文心公园、人才公园、荔香公园等环绕，1公里内绿地覆盖率超40%。
四、产品力PK：新规户型得房率90%，但密度劝退？
从已曝光的105㎡竖厅三房看：
空间利用率
：新规设计下得房率约90%，105㎡实得约94.5㎡（含赠送），主卧开间3.6米，优于同面积段竞品；
梯户比
：01地块3栋超高层（43-53层）配3梯，早高峰等梯时间或超5分钟；
混居风险
：商品房占比仅23.5%，与回迁房、保障房共用社区，物业管理难度大。
竞品对比：
同地段
：华润城润玺三期（二手挂盘14万/㎡）——品质碾压但价格翻倍；
同总价
：宝安碧海片区新房（8万/㎡）——居住舒适度高但产业能级不足。
结论：翰熙典居赢在稀缺地段+高使用率，但超高层密度与混居模式注定其“偏科生”属性。
五、主编锐评：买不买？盯紧3条铁律！
长持逻辑优先
：科技园新房5年内无竞品，但需持有至2030年配套全面兑现；
楼层选择
：中高区（20层以上）可规避噪音，且视野可远眺深圳湾；
价格安全线
：若均价≤10万/㎡，与二手倒挂15%-20%，具备安全垫；若超11万/㎡，建议转向前海品质盘。
终极建议：
科技园码农
：通勤5分钟+学位保底，可冲105㎡三房，但需做好“住进蜂巢”的心理准备；
资产配置客
：总价1000万内抢占粤海街道稀缺标的，长线抗跌性强；
改善型家庭
：慎选！高密度+低车位比，135㎡四房的实际体验或不及郊区低密盘。
翰熙典居
售楼处电话：400-033-8083（24小时）
预约看房，置业顾问一对一对接，享受额外优惠！
在售户型图丨项目介绍丨房源丨周边配套丨详细解答
开发商售楼处直销_欢迎来电预约享受内部折扣_恭迎品鉴！
温馨提示：看房请提前来电预约，谢谢您的配合！
看房预约我们可享更多楼盘资料细节，成功认购还能享受自媒体渠道大额购房现金补贴！注意：（自己上门会被界定为开发商上门客户，将会丧失大额自媒体渠道优惠福利）
声明：本文由入驻焦点开放平台的作者撰写，除焦点官方账号外，观点仅代表作者本人，不代表焦点立场。
