深圳刚需炸了!总价450万抢红山深高北学区房,这盘是馅饼还是陷阱?
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一、参数大起底：巴掌大的楼盘，藏着多少秘密？
1. 基础信息（官方认证版）
开发商：恒壹集团（代表作不多，但这次搞了个“小钢炮”）
位置：龙华新区大道与民宝路交汇处，地铁4号线红山站400米，步行5分钟直达。
户型：63㎡两房、66-69㎡两房、78㎡三房，共186套，全是刚需小户型！
价格：预计450万起，按周边均价8万/㎡推算，63㎡低楼层可能“干到”450万。
容积率：5.17（官方说法），但有人实测4.6，反正就是“挤挤更健康”。
车位比：1:0.6（186户抢110个车位，未来抢车位可能比抢房还刺激）。
2. 户型玄机：新规后的“偷面积大师”
红山华府号称赠送率13.7%，新规户型把阳台、飘窗、设备平台全算进面积，比如：
63㎡两房
：竖厅+U型厨房，东北朝向，客厅开间3.2米，卫生间干湿分离（但一家三口转身可能撞头）。
78㎡三房
：客厅3.4米开间，动静分区，但只有一个卫生间（早晚高峰排队预警）。
槽点： 部分户型朝西或北，夏天晒成铁板烧，冬天喝西北风。
二、配套全解析：深高北学区+宇宙级配套，值不值？
1. 教育核弹：深圳高级中学北校区
成绩单亮瞎眼
：2024年中考最高583分，四大率稳居龙华TOP1，全市一梯队。
入学积分预警
：2024年A2类99.2分，龙华户籍+买房≈稳进，但未来可能卷成麻花。
家长OS： 为了娃能上深高北，住鸽子笼我也认了！
2. 交通开挂：地铁+高铁+快速路三连击
地铁
：4号线红山站400米，1站到深圳北站，换乘5号线直达南山。
自驾
：新区大道直通福田，福龙路飙车去南山，通勤30分钟（不堵车的话）。
打工人狂喜： 住这里，上班迟到？不存在的！（除非地铁挤不上去）
3. 商业&文娱：红山版“宇宙中心”
商场
：红山6979（龙华版欢乐海岸）、壹方天地、北站Costco（华南首家，开业后牛肉卷管饱）。
文艺青年必备
：深圳图书馆北馆、美术馆新馆、简上体育综合体（健身拍照两不误）。
吃货警告： 楼下暂无大型超市，泡面囤货请认准红山站便利店！
4. 医疗Buff：隔壁就是三甲“巨无霸”
深圳新华医院：50万㎡超大综合体，2500个床位，看病比买菜还方便（希望用不上）。
三、购房者灵魂拷问：这盘到底能不能买？
1. 优点：刚需的春天，学区党的狂欢
价格真香
：450万买深高北学区房，隔壁二手房金亨利挂牌13万/㎡，差价够买辆宝马5系。
交通无敌
：地铁盘+高铁枢纽，深圳打工人、广深双城通勤党狂喜。
配套顶配
：从学校到商场到公园，全是“市级配置”，住这里≈住进龙华CBD。
2. 缺点：槽点多到能写篇论文
小区迷你
：占地0.53万㎡，2栋楼挤186户，花园？不存在的，楼下广场舞大妈都可能没地儿站。
居住体验
：回迁房+商品房混住，楼下城中村视野，部分户型看医院or安居房（风水大师慎入）。
车位地狱
：1:0.6的车位比，未来可能需要“抢车位”绝活，或加价租隔壁创业花园。
3. 终极建议：
学区刚需闭眼冲
：总价450万买深高北，全深圳找不到第二家！
投资客慎重
：高容积率+小户型扎堆，未来转手可能卷成红海。
改善型绕道
：想要大花园、低密度？出门左转看看隔壁深业上城。
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