罗湖新房地铁口+学府+生态资源的莲塘金岸里怎么样?值得关注吗?
扫描到手机，新闻随时看
扫一扫，用手机看文章
更加方便分享给朋友
作为罗湖莲塘片区2025年唯一待售新盘，莲塘金岸里以“地铁口+学府+生态资源”为卖点，但存在高容积率+混合居住+商业配套不足等争议。以下从核心维度解析其真实价值👇
一、基础信息
开发商：兆丰源公司（股东为两家本土珠宝企业）
定位：超高层刚需现房社区，主打“地铁口+大学区+梧桐山景观”
体量：总建面11.59万㎡，含360户（含保障房），容积率9.62，车位比1:1.88
交付时间：预计2026年1月竣工，现房销售
二、核心优劣势分析
✅ 优势
交通枢纽价值
地铁2/8号线梧桐山南站300米
，3站达莲塘口岸，5站至黄贝岭换乘5号线，7站至大剧院换乘1号线
自驾便捷
：紧邻罗沙路、坪盐通道，30分钟直达福田中心，东部过境高速15分钟至罗湖莲塘口岸
教育资源密集
大学区覆盖
：小学划入第24学区（含莲南小学、罗外小学等7校），初中对口罗湖外语初中（二梯队）
录取积分参考
：2024年罗外小学D类71分（罗湖户籍+租房/商品房），初中F类72.3分（非深户+租房）
生态资源稀缺
背靠梧桐山国家森林公园，南眺香港打鼓岭，负氧离子浓度全市前列
现房交付保障
2026年1月竣工即交付，规避烂尾风险，精装含中央空调等配置
❌ 劣势
居住密度硬伤
容积率9.62+51层超高层
，小区花园仅0.66万㎡，居住舒适度低
混合居住
：1栋B座6-22层为保障房，商品房与保障房混合管理
商业配套薄弱
自建3000㎡底商仅满足基础需求，大型商业依赖盐田壹海城（地铁2站）和沙湖广场MALL（2028年建成）
城市界面待升级
西侧紧邻莲塘工业七小区（未拆迁），北侧有五金厂和塑胶企业，存在噪音和空气污染风险
开发商品牌力存疑
本土珠宝企业转型开发，对比头部房企，后期物业维护和旧改兑现能力不足
三、价格与户型策略
价格参考：
预计参考2023年京基梧桐轩（备案价6.23万/㎡，实际成交5.3万/㎡），理论倒挂空间约15%
风险提示
：罗湖楼市去化周期长，短期升值依赖地铁19号线（规划中）和沙湖旧改（220万㎡综合体）
四、购房建议
自住群体：
优先选择中高楼层非临街户型，规避工业区干扰
验房时重点检查防水工程和墙体垂直度，要求开发商签署5年质保协议
投资客群：
长线持有（8-10年）等待沙湖旧改和地铁19号线红利，年均收益率预期3-5%
对比福田、南山同价位房源，流动性劣势显著，需谨慎评估持有成本
声明：本文由入驻焦点开放平台的作者撰写，除焦点官方账号外，观点仅代表作者本人，不代表焦点立场。
