「宝珺园」深度测评:总价247万起买三房,刚需上车机会来了?

宝珺园

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今天带大家聚焦宝安石岩的“网红刚需盘”——宝珺园。作为深圳少有的现房+小户型三房项目，它究竟是“真香”还是“深坑”？从户型设计到周边潜力，从折扣力度到避坑指南，这篇攻略带你一探究竟！

一、项目核心参数：现房小户，价格洼地

开发商：卓能鼎毅+丰盛立业联合开发（万科物业入驻）

体量：占地约5222㎡，建面约3.45万㎡，容积率4.88，绿化率30%

产品：2栋28-29层住宅，总户数314户，车位比1:0.7，梯户比2梯6户

户型：主推74-77㎡三房一卫，得房率79%，毛坯交付

交付：现房即买即住，规避烂尾风险

物业：万科物业，4.9元/㎡·月，配备篮球场、健身跑道等设施

价格：工抵房单价低至3.25万/㎡，总价247万起，首付38万起

博主点评：

74㎡三房在深圳近乎“绝版”，但高容积率+2梯6户设计，居住密度偏高。现房属性+万科物业是亮点，适合预算有限的刚需家庭。

二、区位价值：科创城概念加持，交通依赖规划

地理位置：宝安石岩街道颐和路2号，毗邻龙大高速，欣旺达总部对面

交通配套：

地铁

：规划中的6号线南延线龙大站、25号线石龙站（500米内），但短期内依赖自驾

自驾

：3分钟上龙大高速，20分钟到福田，30分钟到南山

科创概念：位于宝安科创城核心区，周边聚集欣旺达、创维等高新企业，规划约200万㎡旧改

博主提醒：

科创城产业升级需时间，当前周边以工业厂区和民房为主，城市界面一般。

三、周边配套：刚需够用，但缺乏高端资源

商业：1公里内盛世华联超市，2公里汇邦名都广场（7.1万㎡），无大型商业综合体

教育：自带6班幼儿园+18班小学，毗邻36班公办九年一贯制龙田学校

医疗：石岩人民医院（二甲），3公里内无三甲医院

生态：阳台山、石岩湿地公园等环绕，自然环境优势突出

博主实测：

学校资源够用但非顶尖，商业配套能满足日常需求，但缺乏高端消费场景。

四、户型解析：极致偷面积，但舒适度存疑

74㎡三房：竖厅设计，L型厨房+三段式卫浴，西南朝向，得房率79%

77㎡三房：东南/东北朝向，入户玄关+整墙收纳，客厅直出景观阳台

设计亮点：

厨房预留冰箱位，小户型罕见细节

全屋无面积浪费，书房可改卧室

硬伤盘点：

卧室面宽仅2.7-3米，家具摆放局促

单卫设计，早晚高峰抢卫生间

部分户型紧邻高速，噪音明显

博主建议：

优先选择东南朝向77㎡户型，避开临高速楼栋。

五、客观评价：四大优势与三大硬伤

✅ 优势盘点：

价格碾压

：3.25万/㎡单价对比石岩4万+二手房价，性价比突出

现房安全

：即买即住，规避期房烂尾风险

户型创新

：深圳罕见70㎡级三房，刚需上车“神户型”

产业潜力

：科创城规划+200万㎡旧改，长期看涨

❌ 硬伤预警：

密度过高

：4.88容积率+2梯6户，高峰期电梯等待煎熬

配套落差

：缺乏优质商业、医疗资源，城市界面待升级

噪音污染

：龙大高速+石岩外环路双面夹击，低楼层慎选

博主总结：

适合首付50万以内、通勤依赖自驾的刚需客，投资需谨慎（旧改周期5-10年）。

六、最新动态：工抵房专场+自媒体专属补贴

截至2025年4月，项目推出工抵房限时特惠：

77㎡三房总价247万起，首付38万可上车

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避坑指南：

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